Rassegna della Giurisprudenza di merito

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Amministratore – Contratto tipico di amministrazione di condominio – Natura – Prestazione d'opera intellettuale – Esclusione – Professione non organizzata in ordini o collegi – Configurabilità – Disciplina applicabile – Individuazione

Il contratto tipico di amministrazione di condominio non costituisce prestazione d'opera intellettuale né è, perciò, subordinato all'iscrizione in albi o elenchi, ai sensi dell'art. 2229 cod. civ., quanto, piuttosto, al possesso dei requisiti di professionalità ed onorabilità di cui all'art. 71-bis disp. att. cod. civ., rientrando l'attività nell'ambito delle professioni non organizzate in ordini o collegi, "ex lege" n. 4 del 2013, ed essendo il relativo esercizio disciplinato dagli artt. 1129, 1130 e 1131 cod. civ. nonché, in via residuale, dalle norme in tema di contratto di mandato, in forza del rinvio espresso a queste ultime contenuto nel penultimo comma dell'art. 1129 cit. (Nel caso di specie, richiamato anche l'enunciato principio ed accertata la condotta negligente mantenuta dall'amministratore convenuto e dichiarato contumace durante l'intero svolgimento del lungo mandato gestorio, il giudice adito ha accolto l'azione risarcitoria promossa dal Condominio che aveva lamentato molteplici inadempienze ed irregolarità, con specifico riferimento alla gestione contabile, anche in relazione agli adempimenti di natura fiscale, ed alla mancata riscossione di oneri e contributi condominiali, ordinari e straordinari, tutti rimasti insoluti).

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Amministratore – Nomina – Società – Divieto di nomina dell'amministratore revocato dall'autorità giudiziaria – Portata – Estensione anche alle persone fisiche incaricate delle funzioni gestorie – Estensione – Sussistenza – Fondamento

In tema di condominio negli edifici, in caso di nomina di una società ai sensi dell'art. 71-bis disp. att. cod. civ., il divieto imposto all'assemblea dall'art. 1129, comma 13, cod. civ. di nominare nuovamente l'"amministratore revocato" dall'autorità giudiziaria investe non solo la società, ma anche le persone fisiche chiamate a svolgere l'attività gestoria. Vale, in proposito, una lettura non formale, ma sostanziale dell'espressione "amministratore revocato", che ricomprende la persona fisica resasi responsabile della condotta inadempiente posta a fondamento del provvedimento di revoca giudiziale. Tale interpretazione, invero, oltre a garantire il rispetto della "ratio" stessa del predetto divieto, che è quella di evitare il rischio di una gestione nuovamente poco trasparente e/o connotata da irregolarità, permette, inoltre, di scongiurare facili aggiramenti della norma citata.

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Condominio negli edifici – Amministratore – Nomina – Invalidità della relativa delibera – Convocazione dell'assemblea da parte dell'amministratore – Validità – Sussistenza –Fondamento

In tema di condominio di edifici, l'istituto della "prorogatio imperii" – che trova fondamento nella presunzione di conformità alla volontà dei condomini e nell'interesse del alla continuità dell'amministratore – è applicabile in ogni caso in cui il condominio rimanga privato dell'opera dell'amministratore, e pertanto non solo nei casi di scadenza del termine di cui all'art. 1129, secondo comma, cod. civ., o di dimissioni, ma anche nei casi di revoca o di annullamento per illegittimità della relativa delibera di nomina. Ne consegue che l'assemblea può validamente essere convocata dall'amministratore la cui nomina sia stata dichiarata illegittima non ostando al riguardo il dettato di cui all'art. 66, secondo comma, disp. att. cod. civ., in quanto il potere di convocare l'assemblea, da tale norma attribuito a ciascun condomino, presuppone la mancanza dell'amministratore, che è ipotesi diversa da quella che si verifica nei casi di cessazione per qualsivoglia causa del mandato dell'amministratore o di illegittimità della sua nomina (Nel caso di specie, richiamati gli enunciati principi, la corte territoriale ha ritenuto infondata la domanda di annullamento di una delibera assembleare assunta all'esito di una convocazione disposta dalla società amministratrice del Condominio la cui nomina da parte dell'assemblea doveva ritenersi invalida in quanto adottata in violazione del divieto posto dall'art. 1129, comma 13, cod. civ.).

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Condominio negli edifici – Amministratore – Assicurazione per la responsabilità civile – Sottoscrizione polizza di responsabilità professionale – Sentenza di condanna alla restituzione al Condominio di somme reclamate per un ammanco di cassa – Operatività della garanzia assicurativa – Configurabilità – Esclusione

In tema di condominio negli edifici, l'amministratore, il quale abbia sottoscritto con una compagnia assicurativa una polizza di responsabilità professionale, non può invocare l'operatività della relativa garanzia al fine di essere tenuto indenne dalle conseguenze pregiudizievoli derivanti dalla sentenza di condanna, pronunciata a suo carico, alla restituzione, in favore del Condominio presso cui ha svolto l'incarico gestorio, di somme rivendicate per un riscontrato ammanco di cassa. Infatti, la funzione specifica di tale contratto assicurativo consiste nella copertura dei pregiudizi economici cagionati a terzi riguardanti obbligazioni di natura risarcitoria e non già restitutoria .

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Condominio negli edifici – Assemblea – Convocazione – Avviso – Forma – Modalità previste dall'art. 66 disp. att. c.c. – Carattere tassativo – Fattispecie relativa a convocazione assembleare mediante applicativo di messaggistica whatsapp

In tema di condominio negli edifici, l'art. 66, comma 3, disp. att. cod. civ., a mente del quale l'avviso di convocazione deve essere comunicato a mezzo posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, contiene un elenco da ritenere esaustivo e tale non potersi estendere ad altre forme non previste dalla legge (Nel caso di specie, il giudice adito ha ritenuto che la modalità di comunicazione mediante l'applicativo di messaggistica whatsapp, adottata da un condomino per la convocazione dell'assemblea chiamata a nominare l'amministratore, oltre che per il contenuto, meramente preparatorio e preliminare, fosse comunque inidonea a determinare una legittima convocazione, non potendo la stessa assicurare la certezza della ricezione da parte di tutti i condomini destinatari).

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Condominio negli edifici – Regolamento – Animali domestici – Art. 1138 c.c. – Clausola del regolamento contrattuale recante il divieto di detenzione degli animali domestici – Invalidità – Fondamento

In tema di condominio negli edifici, l'art. 1138, ultimo comma, cod. civ., ha previsto un espresso diritto alla coabitazione con l'animale domestico, quale estrinsecazione del più ampio diritto al rapporto affettivo con tale animale. Ne consegue che l'interesse del Condominio a vedere conservata la clausola del regolamento contrattuale che vieta la detenzione degli animali domestici non è meritevole di tutela, giacché collide con tutta evidenza sia con i principi europei che quelli del legislatore italiano posti a difesa del predetto rapporto uomo-animale domestico (Nel caso di specie, la corte territoriale, accogliendo il gravame proposto da un condomino, ha riformato integralmente la decisione impugnata che aveva invece condannato l'appellante ad allontanare dall'edificio due cani da lui detenuti nell'immobile di proprietà esclusiva in quanto contrastante con la disposizione, contenuta nel regolamento di natura contrattuale, recante l'espresso divieto, pur declinato in modo assoluto e tassativo, di tenere cani e gatti o altre bestie negli appartamenti o in qualsiasi altro locale dell'edificio privato o comune).

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Condominio negli edifici – Contributi e spese condominiali – Obbligazioni del condominio e del singolo condomino – Rapporti del condomino con il creditore del condomino – Titolo esecutivo giudiziale formato nei confronti di un condominio – Esecuzione nei confronti di uno dei condomini – Allegazione da parte del creditore della quota millesimale del condomino esecutato – Sufficienza – Omessa allegazione della quota o richiesta dell'intero importo del titolo – Conseguenze – Opposizione del condomino all'esecuzione – Necessità – Riparto degli oneri probatori

In tema di condominio negli edifici, l'esecuzione nei confronti di un singolo condomino, sulla base di titolo esecutivo ottenuto nei confronti del Condominio, per le obbligazioni contratte dall'amministratore, può avere luogo esclusivamente nei limiti della quota millesimale dello stesso. In tale ipotesi, il condomino sottoposto all'esecuzione può proporre l'opposizione all'esecuzione ai sensi dell'art. 615, comma 1, cod. proc. civ. per contestare la qualità di condomino oppure la misura della quota richiesta dal creditore e, mentre nel primo caso l'onere di provare il fatto costitutivo della suddetta qualità compete al creditore procedente, dovendo il precetto essere dichiarato inefficace per l'intero in mancanza della suddetta prova, nel secondo, spetta all'opponente dimostrare l'effettiva misura della propria quota condominiale allo scopo di fare dichiarare l'inefficacia del precetto per l'eccedenza subendo, in caso contrario, l'esecuzione per la quota allegata dal creditore (Nel caso di specie, accogliendo l'appello ed in riforma della sentenza resa dal giudice di pace, il tribunale adito, richiamato l'enunciato principio e rilevato che l'appellato, nella circostanza, non aveva dimostrato di non essere condomino né l'effettiva misura della propria quota condominiale, ha rigettato l'opposizione al precetto proposta da quest'ultimo) (F.Cia).