Rassegna della giurisprudenza di merito

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Amministratore – Cessazione della carica – Istituto della "prorogatio imperii" – Ambito di operatività – Individuazione – Fondamento

In tema di condominio negli edifici, l'istituto della "prorogatio imperii", essendo fondato, oltre che sulla presunzione di una conformità della "prorogatio" alla volontà dei condomini, anche sull'interesse del condominio alla continuità dell'amministratore, rileva la sua utilità, non solo nei casi di scadenza del termine di cui al secondo comma dell'art. 1129 cod. civ. o di dimissioni dell'amministratore, ma anche nei casi di revoca dell'amministratore o di annullamento per illegittimità della delibera di nomina (Nel caso di specie, nel confermare in sede di gravame la pronuncia di rigetto dell'opposizione a decreto ingiuntivo emesso per ottenere il pagamento del corrispettivo residuo dovuto per l'esecuzione di lavori di manutenzione ordinaria dello stabile e di sostituzione della canna fumaria della caldaia condominiale, la corte territoriale, richiamato l'enunciato principio e rilevata la mancanza di un formale passaggio di consegne, ha ritenuto che, legittimamente, il precedente amministratore del Condominio appellante, pur revocato, aveva sottoscritto il verbale di collaudo ed accettato le opere eseguite dalla società creditrice ed odierna appellata.

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Amministratore – Attribuzioni – Contratti – Contratto d'opera professionale – Risoluzione per inadempimento – Gravità dell'inadempimento – Necessità

Ai sensi dell'art. 1455 cod. civ., il contratto non si può risolvere se l'inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all'interesse dell'altra (Nel caso di specie, relativo ad un'ingiunzione di pagamento di somme rivendicate a saldo di prestazioni d'opera professionale svolte da un architetto a favore di un Condominio, al fine di ottenere la SCIA in sanatoria di difformità presenti nelle parti comuni del fabbricato, il giudice adito, nel rigettare l'opposizione, con conferma del provvedimento monitorio opposto, ha ritenuto che soltanto il rigetto dell'istanza fosse nella circostanza suscettibile di integrare i requisiti della gravità ai fini della risoluzione contrattuale per non avere l'incarico assegnato raggiunto lo scopo prefissato).

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Amministratore – Attribuzioni – Contratti – Contratto di appalto – Oggetto – Riqualificazione energetica con fruizione dei c.d. "bonus fiscali" – Atto di cessione del credito fiscale intervenuto tra appaltatore ed un soggetto terzo non menzionato nel contratto – Opponibilità al Condominio – Configurabilità – Esclusione

Ai fini della risoluzione per inadempimento del contratto di appalto avente ad oggetto l'esecuzione di lavori di riqualificazione energetica per la fruizione dei c.d. "bonus fiscali", in difetto di un espresso richiamo nel testo negoziale, non è opponibile al Condominio, da parte dell'appaltatore, l'atto di cessione del credito fiscale intervenuto tra quest'ultimo ed un soggetto terzo, la cui operatività non può pertanto costituire condizione necessaria per la validità ed efficacia del predetto contratto (Nel caso di specie, pur ritenuto sussistente un concorso di colpa del Condominio attore ex art. 1227 cod. civ. nella misura di un terzo, il giudice adito, dichiarata l'intervenuta risoluzione di diritto del contratto di appalto stipulato tra le parti per grave inadempimento della società appaltatrice, ha condannato quest'ultima al risarcimento del danno.

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Amministratore – Attribuzioni – Riscossione dei contributi – Gestione da parte dell'amministratore dei dati dei condomini morosi – Regime applicabile – Affissione nella bacheca condominiale di un elenco dei condomini morosi – Illiceità – Fondamento

In tema di condominio negli edifici, all'amministratore non è consentita la pubblicità indiscriminata dei dati dei condomini morosi, dovendo egli comunque osservare i principi di proporzionalità, di pertinenza e di non eccedenza rispetto agli scopi per i quali i dati medesimi sono raccolti, gravando, in particolare, sullo stesso il dovere di adottare le opportune cautele per evitare l'accesso a quei dati da parte di terzi. In particolare, l'affissione nella bacheca dell'androne condominiale del dato personale concernente le posizioni di debito del singolo condomino va al di là della giustificata comunicazione dell'informazione ai soggetti interessati nell'ambito della compagine condominiale; tale affissione, infatti, avvenendo in uno spazio accessibile al pubblico, non solo non è necessaria ai fini dell'amministrazione comune, ma, soprattutto, si risolve nella messa a disposizione di quei dati in favore di una serie indeterminata di persone estranee e, quindi, in una indebita diffusione, come tale illecita e fonte di responsabilità civile, ai sensi degli artt. 11 e 15 del Codice della Privacy (Nel caso di specie, in riforma della sentenza impugnata, il giudice adito ha ritenuta fondata la domanda risarcitoria per il danno non patrimoniale avanzata dal condomino appellante nei confronti dell'amministratrice convenuta, ritenuta responsabile di aver affisso nella bacheca condominiale, per una durata di circa tre mesi, un elenco dei condomini morosi tra i quali figurava anche l'appellante proprietario nel fabbricato di due appartamenti adibiti, rispettivamente, ad abitazione privata ed a studio professionale).

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Rendiconto condominiale – Approvazione – Redazione della contabilità da parte dell'amministratore – Criteri – Individuazione

In tema di condominio degli edifici, per la validità della delibera di approvazione del bilancio preventivo non è necessario che la relativa contabilità sia tenuta dall'amministratore con rigorose forme analoghe a quelle previste per i bilanci delle società, essendo invece sufficiente che essa sia idonea a rendere intellegibile ai condomini le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione; nè si richiede che queste voci siano trascritte nel verbale assembleare, ovvero siano oggetto di analitico dibattito ed esame alla stregua della documentazione giustificativa, in quanto rientra nei poteri dell'organo deliberativo la facoltà di procedere sinteticamente all'approvazione stessa, prestando fede ai dati forniti dall'amministratore alla stregua della documentazione giustificativa (Nel caso di specie, riscontrate, dalla relazione contabile redatta dal CTU, la presenza di notevoli incongruenze contabili tali da non rendere intellegibili lo stato patrimoniale e la nota sintetica e, in generale, comunque chiare le effettive entrate ed uscite dei periodi coperti dai tre rendiconti oggetto di approvazione, il giudice adito, richiamato anche l'enunciato principio, ha accolto la domanda di parte attrice ed annullato la deliberazione impugnata).

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Condominio minimo – Domanda giudiziale divisione dei beni comuni – Consenso dell'altro condomino – Necessità – Esclusione

La qualifica di condominio minimo non impedisce al condomino, anche in mancanza del consenso dell'altro, la proposizione di una domanda giudiziale volta ad ottenere la divisione dei beni comuni (Nel caso di specie, il giudice adito ha dichiarato lo scioglimento della comunione esistente tra attore e convenuto relativamente ai beni ritenuti comodamente divisibili dal CTU, con conseguente assegnazione degli stessi e ripartizione anche delle spese per i lavori nella misura indicata dal CTU medesimo).

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Assemblea – Deliberazioni invalide – Impugnazione – Deliberazione – Oggetto – Raccolta di preventivi per la posa di una cancellata a chiusura del porticato del fabbricato – Contenuto decisorio – Esclusione – Impugnazione – Inammissibilità

In tema di condominio negli edifici, il generico conferimento contenuto nel verbale assembleare di un mandato all'amministratore ed a qualsiasi condomino per la raccolta di preventivi "…per la posa di una cancellata a chiusura del porticato, simile a quella che delimita i giardini del Condominio…" non costituendo una deliberazione di contenuto decisorio tale da arrecare un effettivo pregiudizio, non risulta di conseguenza soggetta ad impugnazione (Nel caso di specie, nel rigettare il gravame, la corte territoriale ha confermato che, non essendo stata assunta alcuna deliberazione relativa all'apposizione di una cancellata nel porticato da parte dell'assemblea condominiale, era da escludersi che il mero conferimento di un mandato all'amministratore ed a qualsiasi condomino per la raccolta di preventivi potesse di fatto costituire un'effettiva decisione di contenuto lesivo e pregiudizievole per gli appellanti in merito alla destinazione d'uso del porticato medesimo ed alla sua definitiva chiusura).

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Controversie – Responsabilità per danno cagionato da cose in custodia – Art. 2051 c.c. – Presupposti e fondamento – Onere probatorio del danneggiato e del custode – Oggetto – Fattispecie relativa ad infortunio occorso nel viale di uscita del fabbricato condominiale

La responsabilità in tema di danni da cose in custodia di cui all'art. 2051 cod. civ. ha carattere oggettivo, e non presunto, e si fonda non su un comportamento o un'attività del custode, bensì su una relazione intercorrente tra questi e la cosa dannosa; conseguentemente, il fondamento della stessa è costituito dal rischio che grava sul custode per i danni prodotti dalla cosa che non dipendano da caso fortuito ed il profilo del comportamento del custode è del tutto estraneo alla struttura della fattispecie aquiliana sopracitata. Il predetto inquadramento normativo riflette peculiari conseguenze in punto di onere probatorio gravante sulle parti: invero, incombe sull'attore l'onere della prova delle specifiche circostanze di verificazione del fatto storico dedotto, del nesso causale tra la cosa e il danno, nonché dell'esistenza di un rapporto di custodia tra il soggetto convenuto in giudizio e la cosa stessa, mentre sul custode grava l'onere della prova liberatoria del caso fortuito, rappresentato da un fatto naturale o del danneggiato o di un terzo, connotato da imprevedibilità ed inevitabilità, dal punto di vista oggettivo e della regolarità o adeguatezza causale, senza alcuna rilevanza della diligenza o meno del custode (Nel caso di specie, richiamati gli enunciati principi e riconosciuto il pari concorso di responsabilità del condomino attore e del Condominio convenuto nella causazione del danno, il giudice adito ha accolto la domanda risarcitoria proposta dal primo che aveva riportato gravi lesioni in conseguenza di una rovinosa caduta sul viale d'uscita del fabbricato condominiale provocata da una disconnessione del manto stradale).