Rassegna della giurisprudenza di merito

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Assemblea – Convocazione – Condomino legittimato alla partecipazione – Effettivo titolare del diritto di proprietà dell'unità immobiliare – Necessità – Obbligo dell'amministratore di curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale ed obbligo dei condomini di comunicazione delle variazioni dei dati e di trasmissione della copia autentica del titolo traslativo in caso di cessione dell'unità immobiliare – Incidenza ai fini dell'acquisizione dello "status" di condomino – Configurabilità – Esclusione

All'assemblea condominiale deve essere convocato l'effettivo titolare del diritto di proprietà dell'unità immobiliare, indipendentemente dalla avvenuta comunicazione all'amministratore della eventuale vicenda traslativa ad essa relativa, non incidendo la disciplina in ordine alla tenuta del registro di anagrafe condominiale, di cui all'art. 1136, comma 6, cod. civ., ed all'obbligo solidale per il pagamento dei contributi in caso di cessione dei diritti, di cui all'art. 63, comma 5, disp. att. cod. civ., sull'acquisizione dello "status" di condomino e sulle conseguenti legittimazioni (Nel caso di specie, richiamato l'enunciato principio, il giudice adito ha pronunciato l'annullamento della deliberazione impugnata per omessa convocazione della condomina ricorrente, la quale, nella circostanza, aveva anche provveduto a comunicare all'amministratore, tramite l'invio di una e-mail, l'avvenuto acquisto dell'immobile allegando l'atto di compravendita).

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Assemblea – Deliberazioni – Impugnazione – Interesse ad agire del condomino attore – Accertamento – Necessità – Fattispecie relativa a rimozione e smaltimento di canna fumaria

Nel giudizio avente ad oggetto l'impugnazione di una delibera assembleare, va valutato non solo l'assolvimento dell'onere della prova circa la ricorrenza dei relativi vizi e del danno economico, ma anche la sussistenza, in concreto, di un vero interesse ad agire in capo al condomino attore (Nel caso di specie, nel rigettare la domanda, il giudice adito ha ritenuto che non vi fosse lesione di alcun diritto dell'attore, che aveva agito in veste di usufruttuario, non essendovi deliberazione assembleare in senso negativo rispetto alle sue richieste, e dovendo ritenersi, tra l'altro, che la rimozione e lo smaltimento di una canna fumaria in eternit fosse d'interesse per tutti i condomini oltre che onere "ex lege" di quest'ultimi e dell'amministratore).

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Assemblea – Deliberazioni – Impugnazione – Delibere organizzative, interlocutorie o programmatiche – Ammissibilità – Esclusione – Fondamento

In tema di condominio negli edifici, le deliberazioni assembleari meramente organizzative o interlocutorie, al pari di quelle programmatiche, non sono impugnabili, difettando l'interesse ad agire ex art. 100 cod. proc. civ. quale condizione dell'azione che deve sempre presiedere la stessa fino alla conclusione del giudizio (Nel caso di specie, rilevato che l'assemblea, all'esito della discussione, non aveva espresso alcuna delibera in merito all'oggetto posto all'o.d.g., limitandosi ad incaricare alcuni condomini e lo stesso amministratore, senza attribuzione di poteri decisionali, di verificare lo stato e la programmazione di un supercondominio, il giudice adito ha ritenuto la delibera oggetto di causa di portata semplicemente organizzativa e, in quanto tale, non impugnabile per difetto di interesse ad agire del condomino attore, nella cui sfera personale non si era verificato alcun apprezzabile pregiudizio, in termini di mutamento della sua posizione patrimoniale).

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Assemblea – Riunione assembleare – Partecipazione delegata – Art. 67, comma 5, disp. att. c.c. – Divieto di conferire deleghe all'amministratore – Portata – Ipotesi di amministratore anche condomino – Applicabilità – Fondamento

In tema di condominio negli edifici, l'art. 67, comma 5, disp. att. cod. civ., prevede con carattere inderogabile un divieto assoluto di conferimento di deleghe all'amministratore per la partecipazione a "qualunque" assemblea. La "ratio" di tale divieto si individua nell'esigenza di eliminare in radice qualsiasi anche potenziale conflitto di interessi in cui potrebbe venire a trovarsi l'amministratore che rappresenta contemporaneamente anche il soggetto amministrato, favorendo inoltre la partecipazione personale dei condomini all'assemblea. Il tenore normativo, assolutamente netto ed inequivoco, non pare declinarsi favorevolmente nemmeno a fattispecie al limite come quella dell'amministratore che sia anche condomino (Nel caso di specie, ritenuta superflua la c.d. prova di resistenza in ragione dell'inderogabilità della citata disposizione, costituendo il conferimento di deleghe disposto in violazione del divieto normativo comportamento illegittimo "ex se", il giudice adito ha accolto la domanda di annullamento della delibera impugnata per vizio derivante dall'esercizio illegittimo di deleghe da parte dell'amministratrice di condominio nonché condomina dello stesso).

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Assemblea – Deliberazioni – Verbale assembleare – Valore di prova presuntiva – Contestazione da parte del condomino della verità di quanto riferito nel verbale – Onere della prova – Querela di falso – Necessità – Esclusione

Il verbale di un'assemblea condominiale ha natura di scrittura privata, sicché il valore di prova legale del verbale di assemblea condominiale, munito di sottoscrizione del presidente e del segretario, è limitato alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori e non si estende al contenuto della scrittura, e, per impugnare la veridicità di quanto risulta dal verbale, non occorre che sia proposta querela di falso, potendosi, invece, far ricorso ad ogni mezzo di prova. Incombe, tuttavia, sul condomino che impugni la delibera assembleare l'onere di sovvertire la presunzione di verità di quanto risulta dal relativo verbale (Nel caso di specie, accertata la falsità di due verbali assembleari, il giudice adito, richiamato l'enunciato principio, ha dichiarato l'inefficacia nel confronti del Condominio attore di un contratto d'appalto in quanto nella circostanza stipulato dall'ex amministratore in carenza di poteri per non avere l'assemblea mai autorizzato né ratificato la relativa conclusione).

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Amministratore – Rappresentanza – Lavori di manutenzione straordinaria – Esecuzione su disposizione dell'amministratore senza previa delibera assembleare – Opponibilità al condominio – Esclusione – Applicabilità dei principi in tema di amministrazione di società – Esclusione – Fondamento – Requisito dell'urgenza – Rilevanza – Esclusione

In tema di condominio negli edifici, l'iniziativa contrattuale dell'amministratore che, senza previa approvazione o successiva ratifica dell'assemblea, disponga l'esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria dell'edificio condominiale, non determina l'insorgenza di alcun obbligo di contribuzione dei condomini al riguardo, non trovando applicazione il principio secondo cui l'atto compiuto, benché irregolarmente, dall'organo di una società resta valido nei confronti dei terzi che abbiano ragionevolmente fatto affidamento sull'operato e sui poteri dello stesso, giacché i poteri dell'amministratore del condominio e dell'assemblea sono delineati con precisione dagli artt. 1130 e 1135 cod. civ., che limitano le attribuzioni del primo all'ordinaria amministrazione, mentre riservano alla seconda le decisioni in materia di amministrazione straordinaria. Né peraltro il terzo, che abbia operato su incarico dell'amministratore, può dedurre che la prestazione da lui adempiuta rivestisse carattere di urgenza, valendo tale presupposto non ad ampliare l'ambito del potere di rappresentanza ex art. 1131 cod. civ., quanto unicamente a fondare, in base all'art. 1135, comma 2, cod. civ., il diritto dell'amministratore a conseguire dai condomini il rimborso delle spese nell'ambito interno al rapporto di amministrazione condominiale (Nel caso di specie, accertata la falsità di due verbali assembleari, il giudice adito, richiamato l'enunciato principio, ha dichiarato l'inefficacia nel confronti del Condominio attore di un contratto d'appalto in quanto nella circostanza stipulato dall'ex amministratore in carenza di poteri per non avere l'assemblea mai autorizzato né ratificato la relativa conclusione).

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Amministratore – Rappresentanza – Appalto di lavori condominiali – Cessione del credito di imposta – Difficoltà d'incasso del credito ceduto da parte dell'appaltatore – Azione di risoluzione per inadempimento – Rilevanza – Esclusione – Fondamento

In tema di condominio negli edifici, una volta concluso un contratto di appalto di lavori avvalendosi dei c.d. "bonus fiscali", con previsione, quale forma di pagamento, dello sconto in fattura praticato dall'appaltatore per una percentuale dell'importo concordato, attraverso la cessione del credito di imposta maturato, le successive problematiche insorte in relazione all'effettivo incasso del predetto credito da parte dell'appaltatore non costituiscono circostanze idonee ad escludere l'imputabilità dell'inadempimento, rientrando nell'ambito delle difficoltà di organizzazione imprenditoriale che è onere del medesimo appaltatore sia prevedere che risolvere (Nel caso di specie, dichiarato risolto il contratto per inadempimento dell'appaltatore, ritenuto responsabile, nonostante le ripetute diffide, di non aver mai neppure iniziato i lavori commissionati, il giudice adito lo ha condannato alla restituzione di quanto ricevuto nella misura anticipata da ciascun condomino attore).

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Contributi e spese condominiali – Riscossione – Soggetti obbligati – Trasferimento unità immobiliare – Responsabilità del cedente – Trasmissione all'amministratore di copia autentica del titolo della cessione – Art. 63, comma 5, disp. att. c.c. – Ambito applicativo – Acquisto a titolo originario per usucapione – Ricomprensione

In tema di condominio negli edifici, la disposizione di cui all'art. 63, comma 5, disp. att. cod. civ., a mente della quale "chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto", pur riferendosi all'ipotesi di un trasferimento del diritto di proprietà, può essere estesa analogicamente, nella sua portata applicativa, ricomprendendo il caso, senz'altro meno ricorrente, dell'acquisto a titolo originario, per intervenuta usucapione, dovendosi dare rilievo alla responsabilità del precedente proprietario, nei confronti del Condominio, in ogni ipotesi di variazione della proprietà esclusiva.

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Contributi e spese condominiali – Riscossione –Locazione dell'unità immobiliare – Spese condominiali a carico del conduttore – Anticipazione del locatore – Azione di rimborso – Onere probatorio

In tema di condominio negli edifici, sul proprietario-locatore, il quale intenda recuperare dal conduttore delle spese condominiali anticipate, grava l'onere di provare i fatti costitutivi del proprio diritto nonché l'esistenza, l'ammontare ed i criteri di ripartizione del rimborso richiesto (Nel caso di specie, accogliendo l'opposizione, il giudice adito ha revocato il decreto ingiuntivo per non avere nella circostanza il locatore opposto provato in alcun modo di aver anticipato le spese oggetto d'ingiunzione né i criteri per la determinazione delle stesse).

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Contributi e spese condominiali – Riscossione – Mora del condomino protratta per un semestre – Potere dell'amministratore di sospenderlo dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato – Modalità di esercizio – Legittimità – Accertamento del giudice – Criteri

In tema di condominio negli edifici, l'art. 63, comma 3, disp. att. cod. civ., secondo cui in caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l'amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato, non opera alcuna distinzione tra servizi essenziali e non essenziali, talché spetta al giudice censurare, in base ai principi generali, la legittimità o meno dell'inibitoria disposta dall'amministratore, in modo da impedire la lesione del diritto alla salute, all'incolumità ed all'integrità fisica dei condomini privati del godimento del servizio condominiale, così che non si oltrepassi mai quella soglia minima di solidarietà e di rispetto comunque nella gestione dei rapporti condominiali. Il potere si sospensione del servizio è inoltre attributo dalla legge all'amministratore in via di autotutela e senza dovere ricorrere preventivamente al giudice, a prescindere dall'entità della morosità (Nel caso di specie, il giudice adito ha ordinato la sospensione dell'erogazione del teleriscaldamento nell'unità immobiliare di proprietà del condomino convenuto, mediante l'apposizione di idonei sigilli da parte della società erogatrice, autorizzandone l'accesso, se necessario, da parte del relativo personale incaricato).