Rassegna di merito

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Contributi e spese condominiali – Riscossione – Art 63 disp. att. c.c. – Condomini morosi – Impossibilità di conoscerne i nominativi determinata dall'inadempimento dell'amministratore condannato in sede giudiziale ed inottemperante all'obbligo di legge – Tutela del terzo creditore – Disciplina applicabile – Modalità attuative – Individuazione

In tema di condominio negli edifici, nel caso di impossibilità di conoscere i nominativi dei condomini morosi causata dall'inadempimento dell'amministratore condannato in sede giudiziale ed inottemperante all'obbligo di legge, il diritto di credito del terzo creditore del condominio può essere ancora soddisfatto, non essendosi verificata la definitiva ed irrimediabile compressione del diritto tutelabile ex art. 2043 cod. civ. ponendo in esecuzione la sentenza di condanna a fornire l'elenco contenente i predetti nominativi nelle forme di cui agli artt. 605 cod. proc. civ. Ove poi, il terzo creditore non riuscisse a conseguire un risultato utile nemmeno in seguito a tale esecuzione forzata, deve ritenersi che egli possa escutere i condomini non morosi nonché il conto corrente condominiale ed i beni comuni condominiali, considerandosi realizzata, sia pure inutilmente, la preventiva escussione dei condomini morosi di cui all'art. 63 del disp. att. cod. civ. con la conseguente inopponibilità al terzo creditore del "beneficium excussionis" da parte dei condomini non morosi, che si intendono escussi successivamente alla escussione dei condomini morosi (Nel caso di specie, rilevato che, nella circostanza, non si era ancora verificato il danno derivante dall'inadempimento dell'obbligo dell'amministratore di condominio di fornire i dati dei condomini morosi all'odierno appellante, la corte territoriale, sia pure integrandone la motivazione, ha ritenuto incensurabile la sentenza gravata di rigetto della domanda risarcitoria avanzata in prime cure).

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Contributi e spese condominiali – Contratto di vendita dell'unità immobiliare stipulata tra costruttore proprietario originario del fabbricato e singolo condomino acquirente – Disciplina consumeristica – Clausola di esonero del costruttore dal pagamento delle spese condominiali – Nullità parziale – Fondamento

In tema di condominio negli edifici, determinando un evidente squilibrio di diritti ed obblighi tra il venditore costruttore ed i condomini compratori, la cui proprietà immobiliare risulta di conseguenza gravata di un peso maggiore, deve ritenersi affetta da nullità la clausola contenuta nei contratti di vendita del fabbricato con la quale si prevede che "…in relazione alle unità immobiliari non alienate dalla società venditrice, si precisa che dette unità immobiliari non parteciperanno alle spese di gestione condominiale fino al momento in cui non verranno alienate; pertanto dette unità immobiliari parteciperanno alle spese di gestione condominiale direttamente con i nuovi acquirenti…".

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Azioni giudiziarie – Rappresentanza giudiziale del Condominio – Legittimazione del singolo condomino – Potere di agire a tutela dei diritti di comproprietario "pro quota" sulle parti comuni – Canali di scarico utilizzati in modo illecito dagli altri condomini – Sussistenza – Fattispecie relativa ad intervento di innesto di un tubo di scarico nel pluviale condominiale

In tema di condominio negli edifici, il potere accordato al singolo condomino, eventualmente concorrente con quello dell'amministratore, di agire a tutela dei suoi diritti di comproprietario "pro quota" sulle parti comuni opera anche in relazione ai canali di scarico utilizzati in modo illecito dai partecipanti al Condominio, costituendo, in particolare, una modifica illegittima l'innesto di un tubo di scarico delle acque di una proprietà individuale in un pluviale condominiale, alterando tale intervento la destinazione del predetto bene comune che è quella e solo quella di scaricare le acque meteoriche (Nel caso di specie, accogliendo sia la domanda riconvenzionale spiegata dal Condominio convenuto che quella trasversale proposta dalla condomina attrice, il giudice adito ha condannato le due condomine convenute, in solido ed a loro cura e spese, ad eseguire gli interventi individuati dalla CTU e volti ad eliminare lo scarico delle acque saponose riferibile alle loro proprietà esclusive illecitamente allacciato al pluviale esterno condominiale, in quanto suscettibile di alterare l'originaria destinazione del bene comune e di dar luogo ad eventi pregiudizievoli).

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Amministratore – Attribuzioni – Contratto concluso da un amministratore di condominio con un professionista – Disciplina di tutela del consumatore – Applicabilità – Fondamento – Fattispecie in tema di appalto avente ad oggetto il servizio di manutenzione dell'impianto ascensore del fabbricato condominiale

Al contratto concluso con un professionista da un amministratore di condominio, ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti, si applica la disciplina di tutela del consumatore, agendo l'amministratore stesso come mandatario con rappresentanza dei singoli condomini, i quali devono essere considerati consumatori, in quanto persone fisiche operanti per scopi estranei ad attività imprenditoriale o professionale (Nel caso di specie, ritenuta vessatoria, ai sensi dell'art. 33 del Codice del Consumo, la clausola inserita nel contratto di appalto oggetto di causa ed avente ad oggetto il servizio di manutenzione dell'impianto ascensore del fabbricato condominiale, con la quale, in caso di risoluzione anticipata su richiesta o per colpa del committente Condominio, si prevedeva, a titolo di penale, il pagamento, in favore della società appaltatrice, dell'intero canone fino alla naturale scadenza del contratto, il giudice d'appello ha rigettato sul punto la pretesa creditoria, trattandosi di pattuizione che, non avendo formato oggetto tra le parti di specifica trattativa individuale ai sensi dell'art. 34 del medesimo Codice, risultava, nella circostanza, inidonea a produrre effetti giuridici in quanto affetta da nullità parziale).

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Assemblea – Deliberazioni assembleari invalide – Impugnazione – Delibera assembleare che incarica un tecnico di accertare la legittimità urbanistica di un manufatto realizzato in una proprietà esclusiva – Vizio di eccesso di potere – Configurabilità – Nullità – Sussistenza

In tema di condominio negli edifici, è nulla per vizio di eccesso di potere la delibera assembleare che disponga tout court di incaricare un tecnico per accertare la legittimità urbanistica di un manufatto realizzato sull'unità immobiliare di proprietà di un condomino, stabilendone, al contempo, il compenso, e riservandosi, in caso di opposizione all'accesso alla proprietà, di adottare le iniziative giudiziarie ritenute maggiormente opportune. Infatti, tale delibera, omettendo di indicare un correlativo interesse giuridicamente apprezzabile del Condominio, comprime lo "ius excludendi alios" proprio del diritto di proprietà esclusiva.

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Assemblea – Deliberazioni – Maggioranze – Interventi agevolati ex art. 119 del D.L. n. 34/2020 – Modifica integrale ed omogenea dell'aspetto esteriore complessivo originario del fabbricato – Deterioramento decoro estetico ostativo all'approvazione con il ridotto "quorum" assembleare ivi previsto – Configurabilità – Esclusione – Fondamento

In tema di condominio negli edifici, la modifica integrale ed omogenea dell'aspetto esteriore complessivo originario del fabbricato, seppur può comportare una modifica radicale del precedente aspetto, non necessariamente coincide con un deterioramento del decoro estetico del fabbricato rilevante come ostativo all'approvazione della modifica con le maggioranze previste dall'art. 119, comma 9-bis, del decreto legge n. 34 del 2020 relative agli interventi agevolati; tanto più laddove a tale modifica integrale ed omogena (vale a dire una ad sostituzione completa delle facciate con adeguate soluzioni estetiche relative all'intero immobile) corrisponda un consistente miglioramento delle prestazioni energetiche dell'edificio complessivamente considerato. Infatti, non può sussistere un diritto assoluto del singolo condomino all'immodificabilità perpetua dell'originario assetto estetico (comprensivo di linee prospettiche e delle colorazioni) dell'edificio, cosicché ben può darsi una modifica integrale di tali aspetti pure mantenendosi "decoro architettonico" rilevante ai fini "de quibus", senza che sia necessaria l'unanimità dei consensi.

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Assemblea – Deliberazioni assembleari invalide – Impugnazione – Termine di decadenza ex art. 1137 c.c. – Mediazione obbligatoria – Comunicazione della domanda da parte del condomino all'amministratore – Effetto impeditivo – Operatività – Limitazione temporale circoscritta alla durata legale del procedimento di mediazione – Sussistenza – Conseguenze e fondamento

I termini di decadenza, in quanto posti a tutela della certezza degli atti giuridici sottostanti, non sono nella disponibilità delle parti ma sono rigidamente regolati dalla legge. Ne consegue che, in sede di impugnazione di una delibera assembleare condominiale, fissata dall'art. 1137 cod. civ. nel ristretto termine di trenta giorni proprio a presidio della stabilizzazione delle relative decisioni condominiali, la comunicazione all'amministratore del Condominio della domanda di mediazione da parte del condomino ne impedisce la decorrenza solo fino alla scadenza del termine legale di durata del procedimento conciliativo, decorso il quale, in difetto di una tempestiva proposizione dell'azione giudiziaria nel successivo termine di trenta giorni, consegue, pur nella eventuale perdurante pendenza del procedimento conciliativo, la declaratoria d'inammissibilità della domanda giudiziale (Nel caso di specie, rilevato che i condomini attori, una volta decorsi i tre mesi dall'avvio del procedimento di mediazione obbligatoria – successivamente definito con verbale di esito negativo dopo circa nove mesi – avevano omesso di promuovere l'azione giudiziaria nel successivo termine di trenta giorni stabilito dal richiamato art. 1137 cod. civ., il giudice adito, accogliendo l'eccezione sollevata dal Condominio convenuto, li ha dichiarati decaduti dall'impugnazione.

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Parti comuni – Scale e pianerottoli – Spese di manutenzione – Ripartizione – Criterio – Fattispecie in tema di condominio minimo

In tema di condominio negli edifici, le spese di manutenzione di scale e pianerottoli condominiali, incluse le pulizie o i lavori straordinari, sono da suddividersi tra tutti i condomini, rientrando tra le parti comuni dell'edificio e gravano, perciò, anche su chi non utilizza scale o pianerottoli e la loro ripartizione avviene seguendo il criterio dei millesimi e del piano più alto (Nel caso di specie, relativo ad un condominio c.d. minimo, il giudice adito ha ritenuto che, in ragione della particolare conformazione dello stabile, alle spese sostenute per i lavori di ripristino di tutto il vano scala danneggiato da un incendio fosse tenuto a partecipare anche il condomino proprietario dei locali posti al piano terra).