Risponde il venditore dell’abuso su bene comune se non risulta esplicita responsabilità di chi compra

Riguarda un caso piuttosto frequente la pronuncia della Cassazione depositata alla vigilia di Natale scorso, la numero 41490/2021 : la compravendita di appartamento con un abuso su bene condominiale di cui l’acquirente era informato al momento dell’acquisto ma di cui non si era assunto il rischio in maniera formale. Per i giudici di legittimità il venditore ne resta perciò responsabile in caso di evizione, ovvero di perdita del diritto, come nel caso in esame.

La vicenda
A rivolgersi in Cassazione era stata l’acquirente di un immobile all’ultimo piano di uno stabile perchè venisse manlevata dalla colpa dell’edificazione, sul terrazzo di copertura, di un torrino al cui interno una scala a chioccola consentiva l’accesso diretto alla terrazza di sua proprietà. I giudici di merito avevano accolto la richiesta di rimozione del manufatto avanzata dal condominio e la donna si era perciò rivolta ai giudici di legittimità. Primo motivo procedurale poco rilevante da valutare, ci soffermiamo sui successivi che sono di maggiore interesse.

L’uso più intenso della cosa comune e la sopraelevazione
La donna sosteneva che il manufatto fosse da intendersi come miglior utilizzo della cosa comune: richiesta respinta. I giudici di merito aveva chiarito che il torrino restringeva gli spazi a disposizione degli altri condòmini e mutava la struttura del bene condominiale. La nozione di pari uso del bene comune, seppure non debba intendersi nel senso di uso identico, non può danneggiare l’uso degli altri. Il torrino inoltre non è parificabile ad una sopraelevazione, permessa al proprietario dell’appartamento dell’ultimo piano (Cassazione 3199/1983; Cassazione 21901/2004; da ultimo Cassazione 2126/2021). La Suprema corte ricorda che per sopraelevazione, disciplinata dall’articolo 1127 Codice civile si intende un nuovo piano, o la trasformazione di locali preeesistenti, non il torrino.

Il rischio di evizione da esplicitare
Non ha rilievo neppure la sanatoria del torrino stesso, l’atto rientra tra i rapporti tra il cittadino e la pubblica amministrazione, non in quelli tra comproprietari. Ha torto dunque la condomina ricorrente? Non del tutto. Da accogliere terzo e quarto motivo di ricorso, ovvero il richiamo ai principi in materia di vendita ed evizione. L’acquirente non si era assunta infatti formalmente alcun rischio risultante dal rogito, era a conoscenza del torrino abusivo ma non aveva acquistato l’immobile con la dicitura «a proprio rischio e pericolo». Pertanto l’abbattimento del torrino rientrava nel casi di perdita di un diritto parziale, l’evizione parziale prevista dall’articolo 1484 Codice civile, comportando una restrizione qualitativa del godimento dell’immobile (Cassazione 23818/2012; Cassazione 26627/2019). Sentenza di secondo grado da rivedere quindi sul punto con restituzione parziale del prezzo pagato per l’acquisto dell'appartamento.