Per la riscossione degli oneri condominiali, l’articolo 63 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile riconosce all’amministratore del condominio la facoltà di agire nei confronti dei condòmini morosi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, senza necessità di autorizzazione da parte di quest’ultima, richiedendo e ottenendo l’emissione del decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo. Il potere di agire per la riscossione forzosa degli oneri condominiali spetta anche all’amministratore in regime di prorogatio? A questa domanda ha fornito risposta affermativa la Corte di appello di Roma con la sentenza 5486/2022 .
La vicenda
Una fondazione, proprietaria di un’unità immobiliare sita all’interno di un edificio condominiale, proponeva opposizione contro un decreto ingiuntivo, notificatole dal condominio per il mancato pagamento di oneri condominiali ordinari e straordinari, nonché per spese di riscaldamento relative a più annualità di gestione, che erano state quantificate sulla scorta di bilanci consuntivi e preventivi approvati dall’assemblea condominiale. Con l’opposizione, la condòmina deduceva l’illegittimità dell’ingiunzione in quanto emessa sulla scorta di un’errata ripartizione delle spese derivanti dalla non corretta applicazione del regolamento condominiale. In via preliminare, eccepiva il difetto di legittimazione processuale dell’amministratore del condominio nel conferire all’avvocato la procura alle liti in quanto, essendo in regime di prorogatio imperii , era privo dei poteri. Le rimostranze della condòmina venivano rigettate dal Tribunale, il quale confermava la validità del decreto ingiuntivo.
Obbligo di riscossione dei crediti anche in regime di prorogatio
Anche la Corte di appello ha dato torto alla condòmina, osservando che l’amministratore del condominio, cessato dalla carica per qualsiasi ragione (dimissioni, rinuncia o revoca) e non ancora sostituito, è tenuto ad agire per la riscossione forzosa dei crediti condominiali, salvo espressa dispensa da parte dell’assemblea. Nel decidere la controversia, i giudici di secondo grado hanno richiamato l’orientamento giurisprudenziale della Cassazione secondo il quale la prorogatio da parte dell’amministratore uscente «fondandosi su una presunzione di conformità di una siffatta perpetuatio all’interesse e alla volontà dei condòmini, non trova applicazione quando risulti, viceversa, una volontà di questi ultimi espressa con delibera dell’assemblea condominiale, contraria alla conservazione dei poteri di gestione da parte dell’amministratore cessato dall’incarico» (Cassazione, ordinanza 12120/2018).
In caso di inerzia da parte dell’assemblea per la nomina del nuovo amministratore, il mancato esercizio da parte del singolo condòmino del potere di agire rivolgendosi al Tribunale per la nomina del nuovo rappresentante dell’ente condominiale, hanno concluso i giudici della Corte capitolina, fa presumere che la prosecuzione provvisoria della carica da parte dell’amministratore uscente è conforme all’interesse del condominio e alla volontà dei condòmini.