L’amministratore del supercondominio deve recuperare i crediti relativi al consumo idrico dai singoli condòmini

Per recuperare i crediti maturati dal consumo idrico l'amministratore del supercondominio è tenuto ad agire in via monitoria nei confronti dei singoli condòmini e non nei riguardi del condominio a cui fanno capo. Questa, in estrema sintesi, è la conclusione raggiunta dal Tribunale di Palermo con la sentenza del 17 agosto 2022 , seppure nell'ambito di una fattispecie più complessa in cui l'amministratore di uno dei fabbricati condominiali si ergeva ad amministratore di fatto di tutto il complesso super condominiale.

Il caso da cui si origina la controversia discende dall’opposizione a un decreto ingiuntivo formulata da parte di un condominio, avente a oggetto la richiesta di pagamento della sommatoria dei crediti idrici discendenti dai consumi interni effettuati da ciascuno dei rispettivi condòmini. L'opposizione era stata formulata, anche per ragioni pregiudiziali, riguardanti la perfetta legittimazione a rispondere dell'obbligazione di pagamento in disamina, da parte del condominio stesso e, su tale questione, il giudice siciliano si sofferma con dovizia di particolari.

Quest'ultimo, intanto, rileva che un supercondominio nasce, di fatto, senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà, né di approvazioni assembleari, essendo sufficiente che i singoli edifici di cui si compone, abbiano materialmente in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell'ambito dell'articolo 1117 del Codice (vedi Cassazione, 19800/2014). A tal proposito, viene richiamato l'articolo 1117-bis del Codice civile, il quale dispone che «le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condomìni di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117 del Codice civile».

A tal punto, il tribunale palermitano richiama l'orientamento di maggioranza presente in giurisprudenza di legittimità (attingendolo dalla sentenza 28280/2019), secondo cui, da una parte, l'amministratore del supercondominio può richiedere le somme per la manutenzione dei beni comuni soltanto ai s ingoli proprietari e, dall'altra parte, che il potere degli amministratori di ciascun condominio partecipante al supercondominio è limitato alla facoltà di agire o resistere in giudizio con riferimento ai soli beni comuni all'edificio amministrato e non a quelli facenti parte del complesso immobiliare composto da più fabbricati.

Con riguardo al potere dell'amministratore del supercondominio di richiedere il pagamento degli oneri direttamente ai condòmini, viene precisato – in sentenza - che le delibere dell'assemblea del supercondominio hanno efficacia diretta e immediata nei confronti dei singoli condòmini degli edifici che ne fanno parte, senza necessità di passare attraverso le delibere di ciascuna assemblea condominiale. Da ciò deriva che, nell'ipotesi di delibera relativa al pagamento di quote inerenti alla ripartizione delle spese dei servizi del supercondominio, l'amministratore di quest'ultimo potrà richiedere l'adempimento delle rispettive quote di spesa direttamente ai singoli condòmini (vedi Cassazione, 19939/2012). Tanto perché – così si soggiunge testualmente il giudice siciliano, pure richiamando l'ordinanza 2954/2022 della Corte di Cassazione - a fronte della costituzione di un supercondominio, si applica la disciplina del condominio, con la conseguenza che partecipanti ad esso sono i singoli condòmini dei vari edifici e non i condomìni.

Sicché l'amministratore del supercondominio può agire nei confronti dei singoli partecipanti. La legittimazione del condominio non si giustifica neanche in mera rappresentanza dei condòmini di ogni condominio, poiché, a fronte dell'individuazione dei partecipanti al supercondominio nei singoli condòmini degli edifici, quali titolari pro quota sulle parti comuni e con l'obbligo di corrispondere gli oneri condominiali relativi alla loro manutenzione, l'amministratore del supercondominio può chiedere il pagamento di detti oneri direttamente ai partecipanti e non all'amministratore dei singoli condomìni, in qualità di rappresentante dei condòmini di quel condominio. Infatti, l'amministratore del condominio rappresenta i condòmini nei rapporti con i terzi nelle sole controversie che riguardano interessi comuni al condominio e non già nei rapporti che i singoli condòmini possono direttamente intrattenere con il supercondominio, di cui sono partecipanti.