L'articolo 1117 del Codice civile definisce parti comuni dell'edifico quelle necessarie per l'uso comune e se tutti i condòmini devono concorrere alle spese necessarie per il loro mantenimento, ugualmente possono tutti trarre profitto dal reddito dalle stesse prodotto.
La Cassazione ha affrontato il caso di alcuni condòmini che impugnavano la delibera che aveva approvato il consuntivo ed il preventivo e li aveva esclusi dal rimborso spettante per il contributo relativo all'installazione, su una porzione di fabbricato, di un'antenna della telefonia. Il condominio giustificava il proprio operato , poiché l'antenna era stata installata su una sua parte che , per il regolamento condominiale, è di proprietà esclusiva di alcuni condòmini.
Il Tribunale e la Corte di appello accoglievano l'azione dei condòmini e rilevavano che il regolamento condominiale non poteva escludere la comproprietà dei beni comuni stabilita dall'art. 117 c.c., perché, in assenza di un titolo contrario, non poteva affermare che il lastrico solare, su cui era infissa l ‘antenna, non assolveva la funzione condominiale di copertura degli appartamenti. Il condominio ricorreva al Giudice di legittimità, sostenendo l'ingiustizia della sentenza, poiché la stessa escludeva la rilevanza del regolamento condominiale, il quale individuava come parte privata il luogo dove insisteva l ‘antenna.La decisione della Corte di Cassazione.
La Corte di Cassazione (sent. n. 21440/2022) rigettava il ricorso e condannava il condominio a pagare le spese di lite dei condòmini resistenti e un ulteriore importo di contributo unificato e dettava i seguenti principi di diritto:
1) l'accertamento dell'estensione della contitolarità delle parti comuni in favore dei proprietari di unità immobiliari comprese in un condominio edilizio, al fine della compartecipazione all'accredito del contributo dell'antenna, in assenza della domanda di una delle parti ai sensi dell'art. 34 c.p., ha natura di giudizio incidentale, privo di efficacia di giudicato in ordine all'estensione dei diritti reali, in difetto di partecipazione di tutti i condòmini come litisconsorti necessari;
2) per affermare la condominialità di un lastrico solare occorre verificare che lo stesso, per le sue caratteristiche strutturali, sia destinata al servizio esclusivo di una o più parti immobiliari, in quanto avente la funzione di protezione dagli agenti atmosferici (C. Cass. sent. n. 7449/1993);
3) il regolamento condominiale non può stabilire la condominialità o meno di un bene, poiché non è un titolo di proprietà, ove non si tratti di un regolamento di autonomia negoziale, approvato o accettato con il consenso individuale dei singoli condòmini e volto a costituire, modificare o traferire i diritti attribuiti dai singoli condòmini dagli atti di acquisto o dalle convenzioni (C. Cass. sent. n. 5125/1993; n. 8012/2012);
4) nel condominio l'individuazione delle parti comuni, come i lastrici solari, ai sensi dell'art. 1117 c.c., con riguardo a cose che non siano destinate al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari, può essere superata soltanto dalle contrarie risultanze dell'atto costitutivo del condominio che indichi espressamente gli elementi tali da escludere la condominialità del bene. Tale esclusione non può essere affermata dal regolamento condominiale, se non si tratti di un regolamento allegato come parte integrante del primo atto di acquisto trascritto, o di un regolamento espressione di autonomia negoziale, approvato o accettato col consenso individuale dei singoli condòmini. Tale regolamento è finalizzato a costituire, modificare o trasferire i diritti attribuiti ai singoli condòmini dagli atti di acquisto o dalle convenzioni (C.Cass. sentenze n. 5633/2002, n. 23001/2019);
5) il lastrico solare e il tetto sono beni comuni condominiali, ai sensi dell'art. 1117 c.c., anche dei proprietari terranei, che abbiano accesso direttamente dalla strada, poiché sono elementi necessari per configurare un fabbricato diviso in porzioni individuali e svolgono una funzione di riparo e di protezione delle unità sottostanti.
