L’amministratore non è tenuto a depositare i documenti giustificativi del rendiconto

L'amministratore deve riportare nel rendiconto le voci di entrata ed uscita e qualsiasi altro dato sulla situazione patrimoniale del condominio, sui fondi disponibili o su eventuali riserve. Il tutto, espresso in modo tale da consentire l'immediata verifica. Egli, però, non è tenuto a depositarne i documenti giustificativi visto che i condòmini possono sempre prenderne visione ed estrarne copia a loro spese.

Di conseguenza, è con la mancata disponibilità dei carteggi contabili che scatta la violazione dell'obbligo di rendiconto e l'annullamento della delibera di approvazione, stante la lesione del diritto all'informativa influente sul corretto procedimento di formazione delle maggioranze. Tuttavia, graverà sugli interessati provare che l'amministratore non abbia loro consentito di esercitare la facoltà di accesso. Lo precisa il Tribunale di Treviso con sentenza 246 del 16 febbraio 2022.

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È un proprietario ad aprire la controversia lamentando l'opacità della gestione del nuovo amministratore ed impugnando la delibera approvativa del bilancio consuntivo e del preventivo. In particolare, denuncia: caoticità dei bilanci, redatti in modo tale da rendere incomprensibili i criteri di ripartizione degli addebiti delle spese; errata ripartizione dei costi per le procedure legali avviate nonostante una precedente delibera avesse previsto di non stanziare fondi per tale fine e con addebito ai condòmini non tenuti a parteciparvi poiché controinteressati o titolari di unità in altro stabile; violazione delle norme e del regolamento, per non aver l'amministratore convocato una specifica assemblea per ogni blocco dell'ente; irregolarità del preventivo per difetto di adeguata giustificazione delle uscite. Di qui, la richiesta di accertare la nullità della delibera o, comunque, di annullarla.

Il condominio si oppone e il Giudice di pace rigetta la domanda. Il caso, così, arriva in Tribunale che – superate questioni procedurali – annulla la delibera. Circa la lamentata erronea o inidonea motivazione sull'omesso accoglimento della richiesta consulenza tecnica, sottolinea, la regola è che le parti non possono sottrarsi all'onere probatorio e rimettere il vaglio dei propri diritti all'attività del consulente. Quanto alle carenze dell'atto introduttivo del giudizio di fronte al Giudice di pace, in cui i vizi del rendiconto e del bilancio preventivo erano prospettati in termini generici e addirittura perplessi, questi aveva ben agito nel respingere la richiesta di consulenza. Sulle restanti rimostranze, invece, il Tribunale offre una disamina congiunta.

Intanto, boccia quella sull'asserito vizio di convocazione dell'assemblea, per non aver l'amministratore tenuto conto della natura di condominio parziale del complesso edilizio. L'attore, difatti, aveva confuso le regole di convocazione e funzionamento dell'assemblea – che è unica e delibera con la partecipazione di tutti i titolari del diritto di proprietà sulle singole unità del complesso – con i criteri di riparto delle spese relative a servizi suscettibili di godimento separato, o divise nei tre blocchi oltre all'interrato di cui il compendio era composto. A regolamento vigente e tabelle immutate, l'assemblea risultava validamente convocata e costituita come vi aveva provveduto il gestore.

Infine, con riferimento alla supposta illegittimità dei bilanci consuntivi e preventivi da approvare, il Codice civile prevede che il rendiconto debba contenere le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, fondi disponibili ed alle eventuali riserve che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica. D'altronde, i condòmini possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a loro spese. La norma, perciò, non fissa l'obbligo per l'amministratore di depositare la documentazione giustificativa del rendiconto, bensì soltanto di consentire a chi ne faccia richiesta di prenderne visione o estrarne copia.

In sostanza, è la mancata disponibilità dei documenti contabili per l'esame a comportare la violazione dell'obbligo di rendiconto con annullamento della delibera di approvazione, per lesione del diritto all'informazione che incide sul procedimento di formazione delle maggioranze. Grava, però, sugli interessati provare che non si sia loro consentito di esercitare la facoltà di accesso. Inoltre, il Tribunale puntualizza che il sindacato sul deliberato assembleare è limitato al vaglio estrinseco di legittimità, alla verifica dell'osservanza della legge o del regolamento o dell'assenza di profili di eccesso di potere e non può estendersi al merito.

Tutto ciò che attiene all'opportunità ed alla convenienza della gestione, quindi, potrà valutarsi solo se la delibera arrechi grave pregiudizio alla cosa comune. Ebbene, nella vicenda, spettava al proprietario specificare, dandone prova, quali voci e quali importi fossero stati erroneamente inseriti in bilancio. Compito assolto solo per l'impiego del fondo spese e per i criteri di riparto degli esborsi legali. Se sotto il primo profilo la questione era stata nel frattempo risolta, era invece fondata la contestazione del riparto delle spese legali nel consuntivo. Ecco perché il Tribunale di Treviso opta per la dichiarazione di nullità della delibera, almeno sul punto, e compensa i costi di lite.