Riguarda l’uso di un locale portineria in uno stabile l’interessante sentenza della Cassazione 26980/2022 depositata il 14 settembre . Si precisa che è valida la clausola regolamentare che adibisce per sempre il locale stesso ad ospitare il custode, a meno di sopraggiunte intese di natura diversa.
I fatti di causa
Al centro della vicenda il rilascio di un'unità immobiliare sita al piano seminterrato dell’edificio che 4 condòmini, aventi causa dei costruttori dello stabile, assumevano detenuta dal condominio senza titolo. Il diritto di quest’ultimo, secondo la contestata pronuncia d’appello, era invece da rinvenirsi in una convenzione del 1961, con cui i danti causa degli attori, cioè i costruttori, si erano impegnati, a destinare il locale, senza alcun compenso, ad uso portineria, prevedendo altresì che « detto impegno sarebbe durato in perpetuo salvo che le parti, sia per cambiamento di destinazione, sia per demolizione degli edifici, sia per varianti al piano Regolatore, non avessero convenuto diversamente».
Il carattere perpetuo della previsione
La clausola, contenuta nel regolamento di natura contrattuale, era stata trascritta e richiamata nei successivi atti di vendita delle unità immobiliari e nello stesso atto di acquisto degli attori. Questi ultimi contestavano la natura dell’obbligazione e si appellavano al carattere perpetuo della stessa che sarebbe stato da ritenere penalizzante dei loro diritti. Non così secondo la Corte: destinando il bene all’uso comune, anche gli attori ne avrebbero potuto beneficiare, seppur con esclusivamente. E quindi il carattere definitivo della previsione regolamentare era da ritenersi valido. Mancava inoltre la prova del fatto che l'immobile avesse cessato di essere destinato a servizio di portineria, come sostenuto dagli attori. L’assemblea infatti non aveva disposto la rinuncia al servizio di portierato ma aveva licenziato il portinaio e affidato i servizi di portineria ad una impresa.
Ribadisce il concetto seppur indirettamente un’altra pronuncia della Cassazione, la 27407/2022 depositata il 20 settembre scorso. A contestare la condominialità dell’alloggio del custode questa volta erano state le eredi del portinaio stesso, che non avevano lasciato l’immobile dopo la morte di quest’ultimo e la cessazione del contratto di locazione sopravvenuto al suo pensionamento. Le eredi sostenevano di avere acquistato l’immobile in questione, immobile che per l’articolo 4 del regolamento contrattuale dello stabile, risultava invece destinato ad ospitare il custode e pertanto era da ritenersi bene comune.
Affinché un locale sito nell’edificio - che, per la sua collocazione, può essere adibito ad alloggio del portiere, oppure utilizzato come qualsiasi unità abitativa - diventi una parte comune - scrive la Suprema corte - occorre che, all’atto della costituzione del condominio, al detto locale sia di fatto assegnata la specifica destinazione al servizio comune (Cassazione 14796/2017). Nel caso di specie, tale destinazione era impressa dal Regolamento condominiale trascritto nel 1978, e l’atto di acquisto successivo delle eredi dell’ex portinaio non era dunque da ritenersi valido.
