Nel rendiconto pre riforma erano separate le spese a carico dell'usufruttuario da quelle del nudo proprietario

Dalla Rivista «L'amministratore» di Anaci, sede provinciale di Milano, il commento alla ordinanza di Cassazione, sezione terza, numero 30877 del 19 ottobre 2022.

L’amministratore di condominio, che agisce in giudizio per la riscossione delle quote, deve ripartire la spesa tra usufruttuario e nudo proprietario. In questo caso, infatti, non è possibile applicare il principio dell’apparenza per fondare una pretesa di adempimento nei confronti di chi non è debitore. È necessario segnalare la sentenza che vede quale relatore il consigliere Scarpa concerne vicende dispiegatesi prima del 2012 e quindi prima che la riforma del condominio istituisse vincolo solidale per nudo proprietario e per l'usufruttuario relativamente ai versamenti che maturino a carico dell'unità immobiliare gravata da usufrutto.

Occorre quindi avvertire che la pronuncia apparentemente nuova si inserisce sulla vecchia disciplina, mentre il vigente testo dell'articolo 63 disposizioni attuative Codice civile ha sollecitato il seguente intervento del Tribunale di Roma: «Il nudo proprietario, non è legittimato a lamentare l’omessa convocazione dell’usufruttuario in quanto, essendo costoro solidalmente obbligati al pagamento delle spese, nessuna norma obbliga a distinguere in sede di riparto tra spese dovute dal nudo proprietario e spese dovute dall’usufruttuario (sentenza 4628 del 16 marzo 2021)».

Tornando alle argomentazioni spiegate dal dottor Scarpa si rileva la conferma degli insegnamenti che obbligano in primo luogo ad individuare nell'effettivo condomino il soggetto passivamente legittimato, e cioè il proprietario o il titolare di altro diritto reale sull'unità sita nel condominio (Cassazione Sezioni unite 5035/2002; Cassazione 17039/2007; n. 1627/2007; n. 23621/2017), senza che possa darsi alcun valore all'esistenza del cosiddetto condomino apparente e quindi di un soggetto che si comporti come se fosse condomino, senza esserlo. L'osservazione conclusiva costituisce corollario della necessità di agire nei confronti di chi sia davvero condomino: l’amministratore di condominio, al fine di ottenere il pagamento della quota per spese comuni, ha l’onere di controllare preventivamente i registri immobiliari per accertare la titolarità della proprietà.