Sì all'azione possessoria contro il condòmino che trasforma il tetto comune in terrazza esclusiva

Poiché le parti comuni di un edificio condominiale formano oggetto di compossesso indiviso tra tutti gli appartenenti alla compagine condominiale, ove uno dei condòmini, senza il consenso degli altri ed in loro pregiudizio, abbia alterato o violato lo stato di fatto, o la destinazione originaria, di un bene comune, impedendo o limitando l'uguale godimento spettante agli altri, ciascuno dei soggetti danneggiati, anche singolarmente, può esercitare l'azione di spoglio nei confronti dell'autore dell'illecito, al fine di ripristinare l'originaria situazione giuridica e fattuale illegittimamente alterata. Questi i principi di diritto che si ricavano dalla sentenza 2971 pronunciata dalla Cassazione in data 1° febbraio 2023.

Il proprietario/possessore del piano terra di un edificio condominiale aveva proposto ricorso, ai sensi dell'articolo 703 del Codice di procedure civile, nei confronti del proprietario della parte residua del fabbricato, al fine di ottenere il ripristino dello stato dei luoghi che quest'ultimo aveva alterato in modo sostanziale, per effetto degli interventi realizzati sul tetto condominiale.Il resistente, in particolare, nel riparare la copertura dello stabile, aveva ricavato dalla stessa, riducendone le dimensioni e modificandone la struttura, una terrazza ad uso esclusivo del proprio appartamento.

L'istante, dunque, lamentava di aver subito lo spoglio dal possesso del tetto comune, nonché ulteriori danni, tra i quali la perdita di veduta goduta da una terrazza in proprietà esclusiva collocata in altro fabbricato contiguo a quello oggetto del giudizio.A seguito delle difese spiegate dal comproprietario che aveva eseguito i lavori, ritualmente costituitosi in giudizio, il Tribunale di Vasto rigettava il ricorso, affermando che la parte che assumeva di essere stata danneggiata avrebbe prestato acquiescenza all'esecuzione delle opere, e, per questo, non fosse configurabile nella condotta del convenuto, l'animus spoliandi (ossia la volontà cosciente di privare qualcuno del possesso di un bene), necessario per giustificare l'azione possessoria proposta.

Proposto gravame, la Corte d'appello de L'Aquila, con la sentenza 846 del 16 maggio 2017, ribaltava la decisione di primo grado, sostenendo, al contrario, che l'originario resistente, vittorioso in primo grado, non avesse dato sufficiente prova del consenso dell'istante alla trasformazione (di parte) del tetto comune in terrazza esclusiva.L'appellato, nelle difese svolte innanzi alla corte distrettuale, aveva, per contro, dedotto di aver sempre operato nel rispetto dei limiti imposti dagli articoli 1102 e 1120 del Codice civile, in quanto, essendo il tetto oggetto di modifica a falde inclinate, ossia spiovente, non si sarebbe in ogni caso potuto ricavare dallo stesso altra utilità, se non quella di copertura.

Di conseguenza, deduceva che la realizzazione della terrazza a proprio uso esclusivo, pur incidendo in maniera sostanziale sull'essenza del bene comune, non ne aveva comunque alterato la destinazione propria, rimasta, infatti, inalterata.Contro tale pronuncia della Corte d'appello, dunque, proponeva ricorso l'appellato/soccombente, chiedendone alla Suprema corte la cassazione.

La Cassazione, censurando integralmente tutti i motivi di ricorso, ha (ri)affermato il consolidato principio giurisprudenziale che governa la materia.Nel condominio degli edifici il godimento delle cose comuni da parte dei singoli condòmini assurge ad oggetto di tutela possessoria quando uno di essi abbia causato agli altri partecipanti alla comunione la privazione o la turbativa del loro compossesso, e non anche quando il medesimo condòmino, nell’esercizio legittimo delle facoltà ricomprese nel proprio diritto di comproprietà, abbia modificato lo stato della cosa comune, ma senza impedire, limitare o turbare il compossesso degli altri.Il regime del compossesso dei beni condominiali non consente, infatti, che un partecipante proceda, in maniera del tutto autonoma, a smantellare ed a sostituire integralmente una parte comune, trasformandone o alterandone lo stato di fatto, restringendo il godimento spettante pro indiviso a ciascuno e realizzando, dunque, come nel caso di specie, un’innovazione di tale entità, da pregiudicare il rapporto materiale con la cosa oggetto d'intervento (Cassazione, 2630/1968; Cassazione, 4198/84).

Ritiene, per questo, la Suprema corte che demolire una parte consistente del tetto comune per realizzare una terrazza di proprietà esclusiva, integri proprio gli estremi di un'alterazione non consentita, tale da violare i principi che regolano la materia del compossesso pacifico e paritario.Se ne deve, perciò, dichiarare l'illegittimità, posto che la condotta contestata ha privato, per il futuro, in maniera definitiva l'originario ricorrente della possibilità di godere della parte del tetto demolita e destinata a bene asservito alla singola proprietà esclusiva.Ricorso rigettato, dunque, e condanna alle spese di lite per l'incauto soccombente.