Superbonus 110%. Per il condominio è una corsa contro il tempo, necessari almeno 8 mesi

Il primo vincolo per l'ottenimento del superbonus è il completamento di almeno il 60% dei lavori entro il 30 giugno 2022. Questa data è il punto di partenza per calcolare i tempi da rispettare per poter essere certi di ottenere l'incentivo fiscale, un calcolo complesso perché, prima di analizzare i tempi dei lavori per un condominio, si devono considerare quelli per tutte le pratiche burocratiche necessarie per arrivare all'inizio dei lavori.

Annalisa Galante, docente di Fisica tecnica ambientale al Politecnico di Milano, nell'ambito di Mce – Mostra convegno expocomfort, ha analizzato i tempi necessari alle differenti fasi (preliminare, progettuale, asseverazioni e comunicazione finale) per poter affrontare con la dovuta preparazione l'iter affinché si riesca ad ottenere l'incentivo fiscale.

Le diverse fasi
A - Fase preliminare: verifica dei requisiti (fino a 60 giorni)
Comprende la valutazione della possibilità di fruizione effettiva del superbonus 110%/ nomina del tecnico o incarico a un General contractor:· verifica conformità edilizia e urbanistica: rilievo e richiesta conformità urbanistica al Comune di riferimento in cui è ubicato l'edificio (l'Ufficio preposto ha fino a 30 giorni – salvo sospensioni per cause di forza maggiore – per inoltrare i documenti necessari a procedere con la fase di diagnosi);· verifica asseverata della possibilità di avere un salto di 2 classi energetiche con diagnosi e pre-certificazione.

B - Fase progettuale ed esecutiva (fino a 270 giorni)
Comprende la scelta degli interventi, ricevimento preventivi aziende (sfruttamento dello sconto in fattura) e definizione dell'impresa esecutrice o del General contractor o del soggetto a cui cedere il credito (istituto di credito, finanziaria):· sanatoria sulle eventuali difformità edilizie e urbanistiche (non rientrano come interventi nel 110 % e allungano le tempistiche di circa 30 giorni);· se si optasse per la cessione del credito a una banca o finanziaria, è necessario calcolare altri 15 giorni per ottenere il nulla osta a procedere. · pratica edilizia (presentazione pratica, Direzione Lavori, CSP/CSE) + ex Legge 10 (coincidente con l'inizio lavori);· esecuzione dei lavori.

C - Asseverazioni e comunicazioni finali (fino a 30 giorni)
Comprende la chiusura pratica edilizia e Ape post-intervento asseverato· Asseverazioni fiscali· Comunicazione Agenzia delle Entrate

L’esempio pratico
Facciamo un esempio, stilando le tempistiche per dei lavori di ristrutturazione in un condominio di grandi dimensioni (tra le 40 e le 50 unità immobiliari). Innanzitutto per accedere al superbonus si deve procedere con diverse deliberazioni assembleari che devono coinvolgere un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio.

Realisticamente si può quindi ipotizzare la seguente timeline:
• Assemblea di incarico al tecnico o al general contractor per l'attuazione della Fase A: da 15 a 60 gg
• Attuazione delle verifiche preliminari (Fase A - conformità urbanistica, diagnosi, pre-certificazione): da 30 a 60 giorni
• Assemblea di mandato per l'attuazione della Fase B: da 15 a 30 giorni
• Fase B - Comunicazione di inizio lavori, esecuzione: da 90 a 180 giorni a seconda della quantità di lavori da eseguire
• Fase C – Asseverazioni e comunicazioni finali: da 30 a 45 giorni a seconda della quantità e complessità dei lavori eseguiti.

Necessari almeno 8 mesi
Dall'analisi realizzata dall'architetto Galante per Mce Lab appare evidente come sia realistico stimare in 8 mesi la conclusione della procedura, come dimostrato dal diagramma Gantt che potete consultare cliccando qui. Va ricordato infatti che la scadenza da considerare per prevedere di poter rientrare nel beneficio fiscale è il 30 giugno 2022, data alla quale il direttore dei lavori assevera lo stato di avanzamento lavori per almeno il 60% di quelli previsti. Risulta quindi basilare capire fin dalla prima fase di impostazione dei lavori i tempi nei quali questi saranno svolti per poter avere la data per fare una stima realistica del tempo che si ha per svolgere le prime fasi.

«Va infine sottolineato come tutti i passaggi debbano essere svolti con cura e scrupolosità, pena l'annullamento dell'accesso al credito per il richiedente e il conseguente pagamento di tutti i lavori effettuati »– conclude Annalisa Galante .