La presunzione di proprietà comune dell'impianto di riscaldamento di un immobile condominiale, non può estendersi a quella parte dell'impianto ricompresa nell'appartamento dei singoli condomini, e, di conseguenza, nemmeno ai componenti radianti che vengono installati nelle unità immobiliari di proprietà individuale. Questo è il principio espresso dalla sentenza della Cassazione Sezione II Civile, 10 marzo 2020, numero 6735.
La fattispecie in esame
Il giudizio in esame riguardava originariamente l’ impugnazione di una deliberazione adottata nel 1994 dall'assemblea del condominio, la quale aveva fra l'altro approvato le superfici radianti riscaldamento e la tabella millesimale per la ripartizione delle spese. In corso di causa, inoltre, l'attore aveva poi domandato di determinare le somme dovute a titolo di spese di riscaldamento, al posto di quelle indicate negli impugnati riparti.
In primo grado, il Tribunale dichiarava inammissibili tutte le domande, ad eccezione di quella relativa ai criteri di ripartizione delle spese di riscaldamento. Successivamente, nel giudizio di secondo grado, la Corte territoriale, accogliendo parzialmente il ricorso incidentale del condominio, dichiarò che le tabelle millesimali per il riparto delle spese di riscaldamento dovevano essere quelle redatte da un diverso tecnico, avendo il Tribunale fatto erroneo rinvio a quelle elaborate dal consulente di parte attrice basate sulla non condivisibile esclusione dai valori proporzionali di un calorifero non funzionante nella proprietà dell'attore.
Il ricorso alla Suprema Corte
Per questi motivi, il condomino ha proposto ricorso in Cassazione eccependo, tra gli altri, anche la violazione dell'articolo 1123, comma 2, Codice civile e della normativa speciale sul risparmio energetico negli edifici condominiali.
L'incidenza delle tabelle millesimali
Nella specifico, il ricorrente contestava l'adesione che la Corte d'appello aveva dato alla tabella redatta dal Ctu, correggendo il ragionamento del Tribunale e perciò senza dar rilievo al mancato funzionamento di un calorifero nell'appartamento del ricorrente.
Questo motivo di ricorso non indica, tuttavia, un “fatto storico”, il cui esame era stato omesso,ma invocava dalla Cassazione un “diverso” esame di un fatto comunque preso in considerazione dai giudici di merito, ovvero ipotizza una violazione dell'articolo 2729 Codice civile.
Le ragioni della Cassazione
Ad ogni modo, secondo la Corte, a smentire del tutto l'incidenza sulle tabelle millesimali del mancato funzionamento di un calorifero nella proprietà di Tizio, basta la considerazione del valore delle tabelle stesse.
L'approvazione della tabella millesimale (di contenuto non convenzionale) deve determinare quantitativamente la portata dei rispettivi diritti ed obblighi di partecipazione alla vita del condominio, sulla base di un'obiettiva rispondenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito.
Ora la semplice circostanza che uno dei caloriferi dell'impianto centralizzato di riscaldamento non eroghi calore non può giustificare una incidenza sull'obbligo del condomino di contribuire alle spese di esercizio dell'impianto, dato che il condomino non è titolare, nei confronti del condominio, di un diritto di natura contrattuale reciproca (Cassazione Sezioni Unite, 26 novembre 1996, numero 10492).
La disciplina applicabile
Secondo il ricorrente, inoltre, un calorifero che non cede calore all'ambiente e quindi non consuma, va considerato, ai fini della ripartizione della spesa per il consumo del combustibile, come se non ci fosse. Pertanto il ricorrente eccepiva che non era stata rispettata la normativa sul risparmio energetico negli edifici condominiali da ultimo espressa nel decreto legislativo 102/2014.
Su questi aspetti, i giudici di legittimità hanno precisato che la validità della deliberazione assembleare del 1994 andava ovviamente valutata considerando le norme vigenti al momento della sua approvazione. L'articolo 26, comma 5, della legge 10/1991 stabiliva la disciplina di approvazione delle innovazioni relative all'adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore, prescrivendo il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato.
Successivamente, la contabilizzazione dei consumi di calore e la suddivisione delle spese in base ai consumi effettivi sono state poi prescritte come obbligatorie soltanto dall'articolo 9, comma 5, del Dlgs 102 del 2014, modificato dal Dlgs 141 del 2016 e dal decreto legge 244 del 2016. Nonostante la citata evoluzione, conformemente alla pronuncia (Cassazione civile 26 gennaio 1995, numero 946), i giudici hanno evidenziato che per la ripartizione delle spese di riscaldamento, prima dell'adozione dei sistemi di misurazione del calore, l'unico criterio base conforme al principio generale di cui all'articolo 1123, comma 2, Codice civile doveva intendersi proprio quello della superficie radiante, seguito nella deliberazione assembleare del 1994.
Il criterio della superficie radiante
Ed ancora, osserva la Cassazione, in ipotesi di adozione di tabelle millesimali per la ripartizione delle spese del riscaldamento centralizzato secondo il criterio della superficie radiante, mancando sistemi di misurazione del calore, spetta al giudice del merito verificare i valori delle quote, tenendo conto di tutti gli elementi oggettivi incidenti su di esse (posizione delle superfici radianti, struttura, esposizione e volumetria di ogni appartamento, ecc.) ed eliminando gli errori riscontrati. La relativa decisione non è sindacabile in sede di legittimità sotto il profilo della violazione di legge, come auspica il sesto motivo di ricorso.
Come ribadito in passato dalla giurisprudenza, una volta determinata la quantità dell'uso che un singolo appartamento può fare del servizio di riscaldamento centralizzato stesso, a norma dell'articolo 1123, comma 2, Codice civile secondo il criterio della superficie radiante, non può apportarsi alcuna diminuzione alla correlativa spesa proporzionale per effetto di ragioni particolari (ad esempio: temperatura degli appartamenti dell'ultimo piano del fabbricato inferiore a quella degli altri ).
Non possono incidere neppure le caratteristiche di posizione, struttura ed esposizione di un appartamento, qualora siano tali da determinare, nelle ore di interruzione del funzionamento dell'impianto, un calo della temperatura più accentuato che negli altri appartamenti.
Il condomino che si trovi in queste condizioni ha diritto di ottenere una maggiore fruizione del servizio comune, restando a suo carico la maggiore spesa derivante dal protratto o più inteso funzionamento dell'impianto (Cassazione civile, 10 giugno 1981, numero 3775). In conclusione, il ricorso è stato rigettato.