Superbonus 110%, decoro e terrazzi: il contenzioso rischia di fermare la riqualificazione energetica

La normativa d'incentivo fiscale del superbonus 110% volta sostanzialmente alla riqualificazione energetica dei fabbricati – e non alla manutenzione dei medesimi – prevede inevitabilmente la loro modificazione e/o innovazione con interventi volti all'adozione, per l'appunto, di soluzioni coibentanti. Così per poter migliorare le prestazioni energetiche e fare l'agognato salto di due classi energetiche - come noto condizione necessaria all'ottenimento degli sgravi fiscali - le facciate esterne dei fabbricati dovranno necessariamente subire delle modifiche per gli inspessimenti delle pareti perimetrali ed il cambio d'aspetto per i nuovi rivestimenti cosiddetti “a cappotto” che non possono riprodurre esattamente le pregresse scelte estetiche; si pensi ai rivestimenti con pietrini a “faccia vista” – tipici dell'edilizia degli anni ‘60/'70 - o a particolari inserti in facciata.

Specie per gli stabili di grandi dimensioni la cui estetica non è sottoposta a particolari vincoli comunali o della soprintendenza, la modifica in funzione delle nuove tecnologie non è mai stata una preclusione, bensì un'opportunità da cogliere ed una scelta da perseguire. Ciò specie quando a seguito di variazioni estetiche – che comunque rappresentano possibilità altrettanto gradevoli rispetto alla riproposizione di scelte del passato – conseguono importanti benefici quali i minori consumi energetici. Del resto, come detto in apertura di pezzo, l'agevolazione fiscale del 110 % è per riqualificare energeticamente non per fare attività di manutenzione; l'aiuto pubblico ai proprietari immobiliari non è tanto per adempiere a loro obblighi manutentivi, quanto piuttosto per ridurre i consumi energetici e le immissioni per scopi d'interesse collettivo.

Nell'ambito condominiale
Lo stesso legislatore – accortosi sia pure successivamente all'emanazione della normativa fiscale – che la gran parte dei fabbricati che potevano utilmente cogliere il beneficio fiscale del superbonus 110% sono nel particolare regime del condominio, ha previsto una specifica maggioranza deliberativa per tali opere, colmando così una mancanza della nuova legislazione in materia. Così la legge 126 del 13 ottobre 2020 (a conversione del Dl del 14 agosto 2020, per la semplificazione dei procedimenti, assemblee condominiali) ha modificato il Dl 119/2020 introducendo uno specifico articolo 9 bis in forza del quale le deliberazioni dell'assemblea del condominio aventi per oggetto l'approvazione degli interventi di cui al presente articolo (per l'efficientamento energetico, sismabonus, fotovoltaico e colonnine di ricarica di veicoli elettrici) e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l'adesione all'opzione per la cessione o per lo sconto di cui all'articolo 121, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio.

Maggioranza deliberativa ed estetica comune
L'introduzione di una specifica “maggioranza deliberativa” può dirsi che abbia risolto -almeno in parte - il dubbio ingenerato dai propugnatori della tesi dell'immutabilità esteriore dei fabbricati se non con il voto unanime di tutti i condòmini, ritenendo sufficiente tale maggioranza per le modifiche dell'estetica del fabbricato conseguenti alle opere di riqualificazione energetica. Del resto, la tesi della necessità di un unanime consenso per le opere modificative dell'aspetto esteriore del condominio non era nemmeno convincente nel pregresso panorama legislativo posto che, il nostro Codice civile in materia di condominio negli edifici, lungi dal vietare la modifica esteriore in quanto tale, si limita piuttosto a prescrivere ai condòmini di perseguire la tutela del decoro architettonico dello stabile vietandone l'alterazione pregiudizievole dello stesso e perseguendo le innovazioni e modifiche lesive (ex articoli 1120, 1122 e 1138).

Modifiche si ma attenzione al decoro del fabbricato
Innanzi a significative modifiche occorre stare attenti a non cadere nello svilimento del decoro architettonico dello stabile. In particolare, la modifica molto più difficilmente potrà essere giustificata ove poteva essere evitata con soluzioni egualmente valide sotto il profilo del risparmio energetico. È ripetuta in giurisprudenza l'individuazione della violazione del decoro architettonico innanzi alla visibile alterazione della struttura e della complessiva armonia che conferisce al fabbricato una propria specifica identità.

Il problema dei terrazzi
Nemmeno tale disposto ha potuto però risolvere un ulteriore problema connesso alla particolarità delle proprietà in condominio consistente nella compresenza di porzioni di proprietà esclusiva e parti comuni. Ed in particolare alla natura giuridica dei terrazzi – non menzionati tra le norme di riferimento del Codice civile – e che, se si possono ascrivere a pertinenze private è altrettanto innegabile svolgano una funzione estetica comune. Motivi per i quali da anni la stessa giurisprudenza – con alterne e differenti prese di posizione - ricerca motivazioni per giustificare o meno un concorso della collettività nella manutenzione di talune parti che, in funzione di tale “pubblica” visibilità possono essere ritenute d'interesse comune per quanto attiene ai doveri manutentivi e conseguenti oneri economici.

Il problema è poi complicato dal fatto che i pavimenti dei terrazzi – in giurisprudenza concordemente riconosciuti di proprietà esclusiva dei singoli condòmini - sono in aderenza alle pareti di facciata, sicuramente beni comuni ex articolo 1117 Codice civile. Orbene, il problema sta proprio nel fatto che i rivestimenti di coibentazione delle facciate incidono necessariamente sui pavimenti dei terrazzi, sottraendo alcuni centimetri di spazio all'utilità del singolo proprietario.

La ricerca di una soluzione
A parere di chi scrive, la soluzione va ricercata vuoi nella comproprietà della facciata perimetrale, vuoi nel comune interesse alla coibentazione del fabbricato e ciò soprattutto per quegli stabili con riscaldamento centralizzato, per i quali l'intervento comporterà la riduzione dei costi energetici ai quali tutti i condòmini sono obbligati. Altrettanto bisognerà considerare l'utilità del terrazzo per i singoli proprietari e se la restrizione dello spazio di calpestio costituisce o meno una diminuzione dell'effettiva utilità del bene.

In tale senso si potrà ritenere legittimata l'assemblea condominiale all'assunzione - con la specifica maggioranza prevista dall'articolo 9 bis del Dl 119/2020 - di una delibera volta all'apposizione di coibentazioni che vadano ad inspessire le facciate perimetrali anche con inevitabile sottrazione di alcuni centimetri di spazio ai calpestii dei balconi in aderenza. L'intervento, nel caso, potrà essere deliberato a condizione che l'inspessimento sia per quanto strettamente necessario e che, comunque, il terrazzo preservi la sua funzionalità, escludendosi così la possibilità di deliberare a maggioranza opere di coibentazione nel caso di terrazzi particolarmente ristretti che verrebbero di conseguenza a perdere le proprie normali caratteristiche riducendosi a meri poggioli.

Altrettanto il condominio dovrà perseguire le scelte volte a ridurre al limite l'ingombro esterno. Così, ad esempio, difficilmente si potrà legittimamente deliberare – in assenza di un accordo unanime - l'installazione di pannelli coibentanti senza abbattere eventuali rivestimenti listellati che viceversa – se demoliti – potranno ridurre l'ingombro dei nuovi pannelli. Come altrettanto dovranno ponderarsi attentamente le soluzioni di minor ingombro a parità di prestazioni energetiche anche se queste dovessero comportare costi extra non coperti dall'agevolazione fiscale.

La posizione della giurisprudenza
In quest'ottica, il Tribunale di Milano – che storicamente è più propenso alla valutazione degli elementi di comune interesse degli stabili in condominio anche a scapito di moderate compressione del diritto di proprietà dei singoli condòmini- con ordinanza del 13 agosto 2021 ha affermato che, quando si interviene sulle facciate si deve escludere che, ogni intervento su parti private assuma i connotati di lesione del diritto di proprietà esclusiva con la conseguente invalidità della delibera, altrimenti per gli interventi con i cappotti sulle facciate occorrerebbe il consenso unanime di tutti i condòmini.

Il Tribunale meneghino ha così ritenuto che, il restringimento dei balconi non è un pregiudizio in assoluto e che l'installazione del cappotto termico è funzionale al miglioramento dell'uso delle cose comuni e al soddisfacimento di interessi altamente meritevoli di superiore tutela (minori spese energetiche ed inquinare meno). Il suddetto provvedimento è stato poi revocato a seguito di reclamo su più punti di cui la pretesa violazione del diritto di proprietà dei balconi ne rappresentava solo uno. Per intervenute proposte di soluzioni tecniche alternative, il Tribunale in composizione collegiale sul punto non si è espresso.

Di segno opposto il Tribunale di Busto Arsizio, con sentenza 1788 del 16 dicembre 2021, che ha ritenuto nulla la delibera assembleare volta all'installazione del cappotto termico in facciata comportante la riduzione della superficie utile del piano calpestabile dei terrazzi. Il Tribunale ha fatto derivare la nullità della delibera dal pregiudizio sulla proprietà esclusiva dei singoli condòmini. Il Tribunale richiama il precedente – ormai noto forse perché il primo in era di lavori superbonus – del Tribunale di Roma del 16 dicembre 2020 numero 17997 – che altrettanto dichiarava la nullità della delibera di realizzazione di un cappotto termico per lesione della proprietà esclusiva consistente nella riduzione della superficie utile del piano di calpestio dei terrazzi di alcuni proprietari.

Il problema è dunque aperto anche in giurisprudenza, e rappresenta un effettivo rischio negli stabili in condominio ove le assemblee dei condòmini sono chiamate ad assumere delle decisioni per interventi di riqualificazione energetica.In particolare, come si può rilevare dalle note giurisprudenziali riportate, la situazione è complessa e nello stesso tempo di difficile soluzione o indirizzo in considerazione delle molteplici valutazioni che caso per caso possono essere fatte (con anche differenti sensibilità). In considerazione poi del fatto che, gli incentivi fiscali sono a tempo determinato il problema assume maggior rilievo per i tempi notoriamente lunghi della giustizia civile.

Un'azione d'impugnazione della delibera può finire così inevitabilmente con il compromettere l'esecuzione dei lavori in quanto spesso le imprese, enti o banche che si fanno carico anche dell'operazione fiscale connessa all'acquisizione del credito generato dall'intervento di riqualificazione non procedono in pendenza di un'impugnazione del deliberato assembleare ed i tempi per la soluzione della vertenza legale spesso vanno oltre il periodo per il quale sono concessi i benefici fiscali.

L'inadeguatezza della normativa condominiale
In queste circostanze si riverbera - ancora una volta - tutta l'inadeguatezza della normativa condominiale che, anche a seguito della riforma del 2012 non è in grado di valorizzare e tutelare elementi di comune interesse quale il risparmio energetico o la protezione dagli incendi che inevitabilmente considerano il fabbricato nella sua interezza senza distinzione tra proprietà condominiale e privata. La mancanza di personalità giuridica del Condominio, lo stretto dualismo tra parti comuni e proprietà esclusive, la non espressa disciplina giuridica dei balconi, sono elementi che se portati innanzi alle aule di giustizia possono di fatto rendere inapplicabili normative che nascono con l'intento di agevolare degli interventi volti al miglioramento energetico dei fabbricati.

Non resta pertanto che sperare nell'opera d'informazione e spiegazione che spesso è altrettanto difficile da svolgere in tempi limitati e di pandemia come l'attuale. Un'ultima considerazione: è assurdo lamentarsi dell'aumento vertiginoso dei prezzi energetici invocando aiuti di Stato quando non si colgono le opportunità di riqualificazione proposte. D'altro canto la proprietà condominiale meriterebbe più attenzione e specifiche normative di beneficio fiscale.