Asta, il curatore procede allo sgombero della casa occupata dal debitore

La legge di conversione del decreto milleproroghe, la 8/2020,introduce alcune rilevanti novità anche in materia di esecuzione forzata, rendendo per l’aggiudicatario più agevole la liberazione degli immobili acquistati all’asta, ma allo stesso tempo estendendo il diritto del debitore di abitare l’immobile fino al trasferimento della proprietà. Vediamo come.

Uno degli strumenti più utili per ottenere il massimo prezzo dei beni venduti all’asta, attraendo una diffusa platea di interessati, è dato dal garantire la consegna del bene all’atto del trasferimento della proprietà.

Il meccanismo attuale
È quanto avviene tramite il custode nominato dal giudice, che provvede prima di tale momento alla liberazione, con un’agile procedura (ma con idonee garanzie per il debitore), imperniata sull’attuazione dell’«ordine di liberazione» emesso dal giudice dell’esecuzione. Questo assetto, previsto dall’articolo 560 del Codice di rito, è stato oggetto di una modifica rilevante con la legge 12 del 2019, applicabile però solo alle procedure esecutive successivamente instaurate. Tale disposizione ha escluso il ricorso all’ordine di liberazione quando il debitore e la sua famiglia risiedono nel bene pignorato, salvo che essi vengano meno ai loro doveri di diligente gestione e conservazione.

La previsione, che inizia ora a dare i suoi effetti, scoraggia la partecipazione alle aste pubbliche, in quanto pone a carico dell’aggiudicatario l’onere di ottenere il rilascio del bene con un avvocato e solo dopo il trasferimento della proprietà, attraverso una procedura autonoma piuttosto complessa e con tempistiche incerte, disciplinata dagli articoli 605 e seguenti del Codice di procedura.

Le novità
Il legislatore del “milleproroghe” è intervenuto operando un nuovo bilanciamento che tenta sia di preservare l’interesse dei creditori (e dello stesso debitore) a collocare il bene a prezzi vantaggiosi, rendendo le cose più facili all’aggiudicatario; sia di tutelare ancor più il debitore residente nell’immobile.

Il nuovo testo dell’articolo 560 del Codice di procedura, infatti, vede aggiunti alcuni nuovi periodi. In base ad essi – fermo il diritto del debitore diligente di continuare a risiedere nel bene pignorato fino al trasferimento – si conferma che il custode in caso di violazioni da parte del debitore, su richiesta dell’aggiudicatario (riferimento che desta qualche perplessità), liberi il bene con l’agevole procedura, avvalendosi quindi anche della forza pubblica e di ausiliari, superandosi così alcune incertezze che il precedente testo determinava.

Soprattutto si stabilisce il diritto dell’aggiudicatario, anche dopo il decreto di trasferimento, a ottenere a mezzo del custode la liberazione del bene – seppure abitato dal debitore – entro 120 giorni dalla richiesta, attuando l’ingiunzione di rilasciarlo contenuta nel decreto stesso con la medesima procedura prevista per l’ordine di liberazione (e questa è una novità anche rispetto alla legislazione anteriore al 2019, che richiedeva un precedente ordine del giudice).

Dunque ora chi acquista all’asta sarà sollevato da un gravoso onere, avendo diritto a una liberazione curata da altri in tempi rapidi e certi, e senza costi aggiuntivi.

Infine è previsto lo sgombero del bene venduto dai beni mobili lasciati al suo interno dal debitore, sempre a cura del custode.

L’estensione
Dall’altro però l’articolo 18 quater del milleproroghe convertito prevede che il diritto del debitore di continuare a risiedere nell’immobile fino al trasferimento sia esteso anche ai procedimenti instaurati prima del 14 febbraio 2019, rispetto ai quali finora era inapplicabile. Per tali ipotesi è prevedibile che i debitori interessati siano indotti a presentare istanza di revoca dei provvedimenti già emessi in virtù del precedente testo.

Insomma una mano tesa al debitore, che si aggiunge ad altri provvedimenti varati per alleviarne la posizione, tra i quali il potenziamento della conversione del pignoramento (disposto con la già citata legge 12/2019, in 48 rate anziché 36 e la riduzione del primo versamento da un quinto a un sesto del totale) e la possibilità di evitare la vendita tramite un nuovo finanziamento (articolo 41 bis del Dl 124/2019).