Azione del creditore del condominio contro il singolo condomino: obbligazione solidale o parziaria?

Il recupero del credito in materia condominiale rappresenta, da sempre, un argomento che pone problematiche di vario genere. Da un punto di vista procedurale, la riforma del condominio (legge 220/2012), novellando l'articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, ha evidenziato difficoltà operative sia nella fase relativa all'addebito dell'obbligazione che della natura dell'obbligazione stessa nonché, come se non bastasse, nella fase esecutiva del recupero del credito.

Dal lontano 2008 (Cassazione, Sezioni unite, sentenza 9148) ad oggi, la questione continua ad essere oggetto di contenziosi, come dimostra la recentissima sentenza 2217/2022 pubblicata il 1° dicembre 2022 dal Tribunale di Velletri. La causa nasceva da un'opposizione ad atto di precetto, notificato da un terzo, creditore del condominio, in forza di una sentenza che aveva visto soccombente proprio il condominio e che vedeva l'ente di gestione, condannato al pagamento di una determinata somma di denaro. Il creditore del condominio, tuttavia, decideva di notificare l'atto di precetto non al condominio ma ad un singolo condomino al quale veniva richiesto l'intero importo dovuto da sentenza.

Il condomino, ricevuta la notifica dell'atto di precetto, con il quale si intimava allo stesso il pagamento dell'intera somma portata dal titolo esecutivo, proponeva opposizione eccependo che il creditore avrebbe dovuto :
«1. escutere preliminarmente i condòmini morosi;
2. escutere preliminarmente il condominio;
3. l'obbligazione del singolo condòmino è comunque sempre parziaria e pro quota in base ai millesimi posseduti;
4. per procedere contro il singolo condòmino occorre preventivamente notificare il precetto ad ogni singolo condòmino;
5. la responsabilità del condòmino sussiste solo in caso lo stesso abbia responsabilità diretta nella causazione del danno insieme a quella del condominio».

La tesi dell'obbligazione solidale sostenuta dal creditore

Secondo la difesa del creditore, invece, l'atto di precetto notificato per l'intero al singolo condomino, era legittimo poiché, a suo dire, occorrerebbe sempre effettuare divisione tra obbligazioni contrattuali (per le quali il creditore può agire indifferentemente o nei confronti dei singoli condòmini nei limiti della loro quota dagli stessi dovuta, e con l'obbligo di escutere preventivamente quelli morosi, o agire nei confronti del condominio per l'intero importo preteso) e le obbligazioni extracontrattuali (per le quali il creditore può indifferentemente agire esecutivamente nei confronti del singolo condòmino per l'intero credito vantato oppure agire esecutivamente contro il condominio sempre per l'intero credito vantato).A confermare l'applicazione del regime della solidarietà tra i responsabili del fatto illecito, vi sarebbe stato, inoltre, il successivo articolo 2055 Codice civile, che prevede che se il fatto dannoso è imputabile a più persone, tutte sono obbligate in solido al risarcimento del danno.

Il giudice riteneva meritevole di accoglimento la richiesta. Accoglieva, pertanto, l'opposizione all'atto di precetto, «attesa la portata della norma novellata, in relazione alla responsabilità dei condòmini per le obbligazioni (nessuna esclusa) dell'ente di gestione, norma nata proprio per evitare la iniquità di situazioni come la presente in ordine alle quali il creditore dell'ente di gestione era libero di scegliere un qualsiasi condomino (magari titolare di quota millesimale ridottissima) per porgli a carico un pagamento unico e solidale (fondato sulla valutazione di una carenza di responsabilità dell'ente di gestione stesso)», mentre la modifica del citato articolo 63 disposizioni attuative Codice civile è «nata proprio per responsabilizzare in primo grado il condominio stesso, che può essere aggredito in relazione ai beni mobili od immobili di cui dispone, mentre la scelta, differente ma sempre possibile, di aggredire i patrimoni personali dei condòmini richiede un adempimento parziario della obbligazione, limitata poi ai condòmini che non abbiano già ottemperato versando all'ente la quota da ciascuno dovuta della obbligazione su richiesta dell'ente di gestione».

Per cui le obbligazioni assunte nell'interesse del condominio si imputano ai singoli componenti in proporzione delle rispettive quote, secondo criteri simili a quelli dettati dagli articoli 752 e 1295 Codice civile per le obbligazioni ereditarie.Nessuna norma, conclude il Tribunale di Velletri, configura una responsabilità solidale dei singoli condòmini, per cui l'atto di precetto notificato alla condomina era illegittimo, salva la responsabilità per la sua quota millesimale di euro 797,00 circa.