Ci si può opporre alla sopraelevazione anche quando è stata già realizzata

Il diritto dei condòmini di opporsi alla sopraelevazione suscettibile di pregiudicare l'aspetto architettonico dell'edificio o di diminuire notevolmente l'area e la luce ai piani sottostanti può essere esercitato prima dell'inizio della sopraelevazione e dopo che sia effettuata, con facoltà di domandare, nel secondo caso, la riduzione in pristino ed il risarcimento del danno. Lo ricorda il Tribunale di Forlì con sentenza 52 del 19 gennaio 2022.

I fatti
Aprono la lite più proprietari. Il motivo? La sopraelevazione, a loro avviso illecita, conseguente alle opere edili effettuate da un condomino che – senza alcuna autorizzazione – aveva effettuato una modifica architettonica, strutturale e statica del fabbricato. Di qui, la richiesta di condannarlo al ripristino dello stato dei luoghi ed al risarcimento dei danni conseguenti ai pregiudizi strutturali evidenziati dalla perizia, alle modifiche architettoniche ed al deprezzamento delle singole proprietà. Reclamano, poi, l'ostruito passaggio di luce sul vano scale. Gli interventi denunciati, precisano, consistevano nella costruzione di un solaio calpestabile in luogo del controsoffitto esistente, posizionato sulle scale comuni e nel parziale rifacimento del tetto con innalzamento dell'altezza del lucernaio posto sul vano delle scale comuni.

Lavori legati ad un integrale rifacimento della copertura in legno del fabbricato, completamente modificato per utilizzare il solaio sanato in precedenza. Il tutto per rendere fruibile un vano al piano quarto, accatastato come ripostiglio. Modifiche che avevano mutato sensibilmente l'assetto armonioso della copertura con un anomalo innalzamento rispetto agli stabili attigui trasformando la linea architettonica della sommità senza altra giustificazione se non quella di recuperare la personale fruizione di nuovi vani. Violato, anche l'obbligo di garantire sufficiente illuminazione al vano scale del fabbricato mediante superfici vetrate.

Quando ci si può opporre alla sopraelevazione
Il Tribunale, rigettata la riconvenzionale e le altre eccezioni, accerta e dichiara prescritta la domanda tesa ad ottenere la condanna del convenuto all'adempimento dell'obbligo di garantire l'illuminazione del vano scale, disponendo la prosecuzione del giudizio. Nel sostenerlo, spiega che la norma base è l'articolo 1127 del Codice civile a norme del quale il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. Stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare. Alla sopraelevazione, però, i condòmini possono opporsi se pregiudichi l'aspetto architettonico dell'edificio o diminuisca notevolmente aria o luce dei piani sottostanti.

E chi sopraeleva deve corrispondere agli altri una somma per indennità pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l'importo della quota a lui spettante ed oltre ciò è tenuto a ricostruire il lastrico solare che tutti o parte dei condòmini avevano il diritto di usare. Nella vicenda, gli attori si oppongono alla sopraelevazione adducendone l'incompatibilità con le condizioni statiche dell'edificio ed il pregiudizio all'aspetto architettonico. Erano legittimati, pertanto, ad opporvisi ed il loro diritto poteva esercitarsi non solo prima dell'inizio della sopraelevazione ma anche dopo che la stessa fosse stata effettuata, con facoltà di chiedere, nel secondo caso, la riduzione in pristino ed il risarcimento del danno. Domanda proponibile pure dal singolo.

I tempi di prescrizione
Circa la prescrizione, invece, i condòmini possono opporsi alla sopraelevazione eseguita dal condomino dell'ultimo piano sul proprio terrazzo a livello, o lastrico solare, ma l'azione va promossa nel ventennio. Se, invece, si compromettano le condizioni statiche dell'edificio, essa è imprescrittibile. Così, se per i nodi da sciogliere il Tribunale di Forlì dispone la prosecuzione della causa, intanto dichiara prescritta la domanda di condanna del convenuto all'adempimento dell'obbligo di garantire l'illuminazione del vano scale rigettando le restanti pretese.