Contabilità condominiale semplificata chiara ed intellegibile per la redazione del rendiconto

Con la sentenza 15947 pubblicata il 02 novembre 2022 il Tribunale di Roma si è occupato di discrepanze nella situazione patrimoniale e contabile, relativamente ad alcune annualità di gestione.

La causa nasceva dall'impugnativa di una delibera assembleare da parte di un condomino, proprietario di un immobile ricompreso nello stabile condominiale che lo stesso aveva amministrato sino alla data del 30 marzo 2017 allorché l'assemblea lo revocava dall'incarico, nominando l'attuale amministratore. L'attore precisava che al momento del passaggio di consegne veniva redatto un verbale nel quale venivano indicati tutti i documenti consegnati al nuovo amministratore nonché i fondi presenti nella cassa condominiale. In occasione dell'assemblea con la quale veniva approvato il bilancio condominiale relativo alla gestione ordinaria dell'anno 2017, l'attore censurava una serie di incongruità presenti nei bilanci approvati rispetto alla contabilità da egli stesso redatta fino all'epoca in cui era stato amministratore (gestione 2016).

Evidenziava che, durante la sua gestione, «la situazione patrimoniale si era chiusa con una passività pari ad euro 23.500,69 per fondi di spesa e che vi era un fondo di euro 16.846,08 a titolo di Tfr del portiere e di euro 3.000,00 a titolo accantonamento Tfr, mentre nella situazione contabile redatta dal nuovo amministratore e sottoposta all'assemblea del 18 giugno 2018, veniva riportata una passività pari ad euro 34.285,65, mentre il fondo Tfr del portiere si riduceva inspiegabilmente ad euro 10.500,00 e ad euro 915,50 a titolo di accantonamento». Ancora, evidenziava che vi era anche una discrepanza di cassa tra l'avanzo della gestione 2016 e la cassa riportata ad inizio gestione 2017; infatti, mentre nella cassa 2016 redatta dall'attore erano riportate somme pari ad euro 5.537,99 nella cassa gestione 2017 redatta dal nuovo amministratore, tale somma non era affatto presente. Infine, l'attore sottolineava una duplicazione di spese riferite al consumo dell'acqua ripartita tra i condòmini.

Tale ultima anomalia dovuta al fatto che l'attuale amministratore, nel redigere il bilancio consuntivo, non avrebbe tenuto in considerazione le somme già versate in anticipo e non correttamente imputate nello stato di ripartizione. Il condominio, benchè regolarmente citato, non si costituiva e veniva dichiarato contumace. La causa veniva istruita con Ctu disposta per la verifica delle censure mosse dall'attore al deliberato impugnato.Il Tribunale di Roma, sul punto, ricorda come «il principio fondamentale da seguire nella redazione del rendiconto è quello della chiarezza ed intellegibilità che ha lo scopo di facilitare la verifica ed il controllo dei dati da parte dei condòmini che, generalmente, non hanno specifiche competenze nella lettura dei bilanci».

L'osservanza di tale principio, per il giudice capitolino, si traduce nella necessità che nell'indicare i dati contabili siano «rispettati alcuni criteri che consentano la comprensibilità di tutte le scritture al fine di avere contezza della effettiva consistenza patrimoniale del condominio». La Suprema corte (sentenza 3892 del 19 febbraio 2017) si è soffermata sull'importanza della chiarezza del bilancio condominiale «non solo quale documento contabile essenziale, ma anche quale atto di verifica sull'operato dell'amministratore», il quale, si legge in sentenza, deve uniformarsi ai criteri della buona amministrazione in quanto il rapporto tra l'amministratore ed i condòmini è legato da un contratto di mandato, dove il mandatario (amministratore) ha l'obbligo di presentare al mandante (i condòmini) il «rendiconto del proprio operato anche in funzione del proprio compenso».

Tutte le informazioni contenute nel rendiconto devono, perciò, essere redatte in modo tale da rendere intellegibili le voci di entrata e di uscita, rispettando «semplici regole di ordine e correttezza, senza necessità di rigore e formalismo come può accadere per le società commerciali (la contabilità condominiale è una contabilità semplificata redatta secondo le norme a presidio della partita semplice che è una modalità di registrazione delle operazioni contabili suddivisa semplicemente in entrate ed uscite)». Il giudice capitolino, inoltre, quanto allo stato patrimoniale - per il quale parte attrice aveva evidenziato la maggior parte delle censure – precisava che esso è un documento contabile schematico che espone le attività (cioè i crediti del condominio) e le passività del patrimonio condominiale per ogni singola gestione (ad esempio i debiti verso i fornitori compresi quelli delle precedenti gestioni contabili, con indicazione di eventuali fondi speciali di riserva) con espressa indicazione del saldo e cioè del patrimonio netto.

La differenza tra entrate e uscite, di cui al conto economico, che raffronta costi e ricavi, si legge nella sentenza 15947/2022 consente di calcolare il risultato di esercizio, cioè utili e perdite di gestione, mentre la differenza tra attività e passività, che confronta debiti e crediti di tutti gli anni di esercizio, definisce il patrimonio effettivo del condominio.

Dal punto di vista operativo, in forza di un principio di continuità, il rendiconto deve partire dai dati di chiusura del consuntivo dell'anno precedente, a meno che l'esattezza e la legittimità di questi ultimi non siano state escluse da una sentenza passata in giudicato, perché solo in tal caso l'amministratore ha l'obbligo di apporre al rendiconto impugnato le variazioni imposte dal giudice, e di modificare di conseguenza i dati di partenza del bilancio successivo (così Cassazione 7706 del 21 agosto 1996).

«Inoltre, mentre lo stato patrimoniale presenta una visione statica delle risorse finanziarie nella misura in cui contiene solo una fotografia della situazione a fine anno, il rendiconto finanziario, invece, contiene una misura dinamica, ovvero un riepilogo dei fattori che hanno determinato la variazione delle disponibilità liquide a fine esercizio rispetto a quello precedente».