Condominio

Dei danni causati dal terrazzo non permeabile non rispondono soltanto i proprietari esclusivi

Tutto il condominio dovrà partecipare alla corresponsione degli oneri risarcitori e alle spese per l’esecuzione dei lavori di manutenzione e rifacimento

di Camilla Curcio

Se il terrazzo non è impermeabilizzato a dovere, la responsabilità dei danni non va attribuita soltanto ai condòmini che ne detengono la proprietà esclusiva. La conferma arriva dalla Cassazione che, con l'ordinanza 28139/2022 , ha messo un punto alla controversia che ha visto coinvolti un condominio napoletano e i proprietari dell'appartamento sito sotto il lastrico solare.

I fatti di causa

La coppia, che si lamentava da tempo della fatiscenza della struttura, sollecitando a più riprese interventi di manutenzione urgenti, aveva citato in giudizio lo stabile e due dei comproprietari, chiedendo un intervento di ristrutturazione immediata. Non solo: i ricorrenti reclamavano anche un risarcimento per i danni causati dalle infiltrazioni d'acqua piovana provenienti dal piano di copertura e dal sottotetto sovrastante, che versava in precarie condizioni statiche, con grave rischio di crollo del solaio che lo separava dall'abitazione dei due coniugi. La domanda, accolta parzialmente dal Tribunale, è stata impugnata davanti alla Corte d'appello di Napoli. I giudici di merito hanno rigettato tanto il ricorso dello stabile quanto quello degli intestatari dell'unità immobiliare sottostante a quella degli attori, condannando tutti i comproprietari e il condominio al pagamento di un indennizzo agli appellanti e all'esecuzione dei lavori di ricostruzione del solaio, della copertura del fabbricato e del sottotetto.

Il ricorso del Condominio

La contesa è arrivata fino in Cassazione, dove il palazzo e i condòmini che avevano presentato ricorso incidentale (adesivo a quello principale) si sono ritrovati a fare i conti con una sostanziale conferma del verdetto della Corte d'appello. Analizzando nello specifico i due ricorsi, quello principale si fondava su quattro motivi. Nel primo, sostenendo che il sottotetto costituisse un'unità immobiliare autonoma in comproprietà tra tre inquilini, il condominio chiariva come la custodia di lastrico e relativo pavimento spettasse unicamente ai detentori della proprietà esclusiva e non all'intero palazzo. Non solo: anche le infiltrazioni ipotizzate dal consulente d'ufficio, oltre a mancare di riscontro obiettivo, non potevano essere considerate causa del deterioramento del solaio intermedio al punto da renderne necessaria una ristrutturazione totale.

Nel secondo, l'amministratore asseriva che le perdite provenienti dalla copertura a falde, in lamiera, del sottotetto non avrebbero mai potuto creare danni così gravi come quelli riscontrati se i comproprietari avessero curato adeguatamente la conservazione della pavimentazione. Tema che ricorre anche nel terzo, dove si ribadisce che, se pure la mancata impermeabilizzazione fosse stata causa effettiva dei danni denunciati, la responsabilità sarebbe rimasta solo ed esclusivamente dei proprietari esclusivi. Nel quarto e ultimo, infine, contestando i giudici d'appello, sottolineava come i coniugi dovessero essere inclusi, da condòmini, sia nel pagamento delle spese di rifacimento sia nella corresponsione degli oneri risarcitori.

Mentre i primi tre sono stati respinti in quanto richiedevano indagini volte a modificare la pronuncia di merito e riguardavano circostanze estranee alle competenze della legittimità, l'ultimo è stato dichiarato inammissibile perché poco pertinente. La Corte, in realtà, non aveva mai esentato i ricorrenti dalla ripartizione della quota di responsabilità (in quanto parte del condominio) ma aveva solo “archiviato” l'argomento perché non attinente all'oggetto della disputa.

La responsabilità dei danni non riguarda solo i proprietari esclusivi

Al pari di quello presentato dal condominio, la Cassazione ha rigettato anche il ricorso incidentale degli inquilini della casa sottostante a quella della coppia, sostanzialmente adesivo a quello principale. Valutando la fattispecie, i giudici hanno spiegato come, contrariamente a quanto si legge nell'impugnazione, il monitoraggio delle condizioni del lastrico (e degli incidenti causati da lesioni dovute al tempo o a una scarsa attenzione alle opere di conservazione) non toccava solo ai proprietari e a chi occupava le unità sottostanti ma all'intero condominio. Pertanto, anche il versamento di somme pecuniarie in caso di eventuali danni e il finanziamento degli interventi manutentivi gravavano su tutti i residenti del complesso, nessuno escluso. Considerando, nel caso specifico, che le infiltrazioni erano legate anche a una permeabilità del canale di raccolta e smaltimento delle acque meteoriche, di proprietà e a uso condominiale.

La decisione della Cassazione

I giudici di legittimità, dunque, oltre ad allinearsi alla condanna comminata dalla Corte d'appello (risarcimento della parte che ha segnalato il danno e finanziamento delle opere di ristrutturazione da parte dei comproprietari del lastrico e del resto dello stabile), hanno imposto al condominio e al gruppo di condòmini ricorrenti anche la rifusione delle spese legali (pari a 7300 euro) e il pagamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato alla coppia.

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