Dei debiti verso terzi rispondono solo i condòmini che siano tali nel momento in cui è sorta l’obbligazione

Il principio di solidarietà si instaura solo ed esclusivamente tra condòmini e quindi in caso di compravendita di un immobile l'acquirente è solidale verso gli altri proprietari soltanto quando acquisisce la qualifica di condomino, escludendosi ogni sua responsabilità nei confronti del terzo creditore del condominio che agisca contro il venditore. È il principio che sancisce la sentenza della Cassazione 19756/2022 depositata il 20 giugno scorso.

A rivolgersi alla Suprema corte l'acquirente di un immobile che in appello era stata condannata a pagare il terzo creditore del condominio e poi avvalersi nei confronti del venditore dell'immobile. Nell'accogliere le sue ragioni in sede di legittimità i supremi giudici precisano che la previsione di cui all'articolo 63, quarto comma, disposizioni attuative Codice civile (relativo alle spese per l'anno in corso e quello precedente all'acquisto dell'immobile) si applica solo al rapporto interno del condomino con il condominio e tra condòmini e non al rapporto esterno tra condominio e terzo creditore, perché quando è sorta l'obbligazione tra questi ultimi lui non aveva la qualifica di condomino.

Perciò l'acquirente non è obbligato in via diretta verso il terzo, neppure per il principio di solidarietà scrivono i giudici, principio che sorge con l'acquisizione dello status di condomino e nei confronti degli altri condòmini e del condominio, non verso l'esterno. Il rapporto interno e quello esterno, precisano ancora i supremi giudici, sono del tutto autonomi. D'altro canto il terzo creditore non può agire verso gli acquirenti che diventano condòmini dopo che il credito verso il condominio è insorto, in forza dell'articolo 1104, terzo comma, Codice civile e quindi dei debiti condominiali verso terzi rispondono solo i condòmini che siano tali nel momento in cui il rapporto obbligatorio ha avuto origine.

L'articolo 1104 prevede che il cessionario del partecipante è tenuto in solido con il cedente a pagare i contributi da questo dovuti e non versati, i contributi però sono quelli interni tra i comunisti (le rate condominiali per intenderci), non quelli assunti verso terzi prima che il cessionario acquistasse il bene e la qualifica di condomino.