Deliberazione condominiale inesistente e danno alle parti comuni tra i temi delle pronunce della settimana
Sul primo punto l’inesistenza si può delineare quando manchi del tutto un criterio di collegamento tra l'atto collegiale e l'organizzazione delle parti o dei servizi comuni
Il commento di G. Di Rosa, L'inesistenza della deliberazione condominiale, in Diritto e pratica condominiale 19 aprile 2023, segnala l'ordinanza della Cassazione 9387 del 2023. La decisione in rassegna ha affermato che una deliberazione dell'assemblea di condominio può dirsi inesistente solo quando manchi un elemento costitutivo della fattispecie del procedimento collegiale, tale da rendere impossibile individuare strutturalmente in essa l'espressione di una volontà riferibile alla maggioranza avente portata organizzativa (così già Cassazione 18 gennaio 2023, numero 1367).
Tuttavia, i vizi del procedimento di convocazione, di costituzione e di documentazione dell'assemblea, come anche il difetto assoluto di competenza del collegio, non escludono di per sé la riconducibilità della decisione al modello legale delle deliberazioni assembleari, e possono, piuttosto, incidere sulla qualificazione della delibera come annullabile o nulla, agli effetti dell'applicabilità della disciplina di cui all'articolo 1137 Codice civile. Così, la domanda diretta a far accertare la non conformità alla legge o al regolamento del contenuto della delibera approvata in una riunione di partecipanti al condominio, sia pure per mancanza degli elementi costitutivi essenziali, o per impossibilità del suo oggetto, può comunque integrare gli estremi di un’azione di accertamento della nullità o dell’inesistenza materiale di detta deliberazione e può pertanto essere proposta da un condomino, il quale prospetti un interesse concreto e attuale, diretto ad eliminare la situazione di obiettiva incertezza che la decisione collegiale genera quanto al contenuto dell'assetto organizzativo della materia regolata.
In assenza di una specifica disciplina legislativa della questione nella normativa condominiale, il dibattito sulla inesistenza delle delibere dell'assemblea di condominio non può non essere influenzato dagli approdi cui si è pervenuti al riguardo per le società. È noto che la riforma societaria del 2003 ha eliminato la qualificabilità in termini di inesistenza di alcuni vizi deliberativi così etichettati dapprima in giurisprudenza, riconducendo gli stessi alle categorie codicistiche della nullità e dell'annullabilità. Non di meno, le sentenze ravvisano tuttora ipotesi di inesistenza allorché, ad esempio, la deliberazione dell’assemblea di una società sia adottata esclusivamente da soggetti privi della legittimazione primaria al voto.
Ed allora, una deliberazione condominiale inesistente si può delineare quando manchi del tutto un criterio di collegamento tra l'atto collegiale espressione di una riunione degli aventi diritto al voto e l'organizzazione delle parti o dei servizi comuni, di tal che essa non sia in grado di rivestire alcun valore vincolante per l'amministratore e per i condòmini.Una volta che si sia correttamente individuata l'inesistenza di una deliberazione dell'assemblea condominiale secondo gli indicati paradigmi, si potrà essere certi che si opera al di fuori dell'articolo 1137 Codice civile. L'impugnazione di una deliberazione inesistente, perché strutturalmente priva di ogni collegamento con l'assemblea e di ogni vincolo organizzativo per l'amministratore e per i condòmini, resta allora affidata ai principi dell'ordinamento processuale sulla proponibilità delle azioni di mero accertamento. Il condomino può domandare al giudice di dichiarare l'inesistenza in concreto di una deliberazione assembleare quando essa non di meno abbia provocato una situazione attuale e concreta di obiettiva incertezza sul bene della vita che ne era oggetto.
In Diritto e pratica condominiale 18 aprile 2023 può leggersi il puntuale intervento di G. Giandolfo, La maggioranza richiesta per la (nuova) nomina dell'amministratore già dimissionario, a proposito di una recente sentenza del Tribunale di Pavia. Al riguardo, si veda in precedenza G. Bordiga, Conferma dell'amministratore di condominio e quorum deliberativi, in Diritto e pratica condominiale 2 febbraio 2023. L'articolo 1135, numero 1, Codice civile, non modificato dalla legge 220 del 2012, dispone che l'assemblea provvede altresì alla conferma dell'amministratore, al qual fine occorre comunque la maggioranza qualificata di cui al comma 4 del medesimo articolo 1136 Codice civile.
I presupposti di validità e il quorum che condizionano la nomina dell’amministratore vincolano, infatti, pure la conferma dell’amministratore dopo la scadenza dell’iniziale mandato, rivelando le due deliberazioni contenuto ed effetti giuridici eguali, e differendo soltanto nella circostanza che la conferma riguarda persona già in carica, mentre la nomina riguarda una persona nuova.
In Diritto e pratica condominiale 17 aprile 2023 è pubblicato il contributo di F. Nardelli, Criteri di interpretazione dei contratti e natura delle obbligazioni condominiali. Ancora una pronuncia della Cassazione. Il tema è quello affrontato nella sentenza della Suprema corte 7967 del 2023 e approfondito nel commento di C. Belli, Gli «amletici» dilemmi giurisprudenziali su «transazione» della lite e principio di «parziarietà» nelle obbligazioni condominiali, in Diritto e pratica condominiale 12 aprile 2023.
Può vedersi anche Il punto della settimana, in Diritto e pratica condominiale 14 aprile 2023.G. Martino, Risarcimento danni e ripartizione spese in caso di infiltrazioni provenienti da beni condominiali, in Diritto e pratica condominiale 20 aprile 2023, a margine dell'ordinanza della Cassazione 9467 del 2023, che affronta le differenze tra l'azione rivolta dal condomino danneggiato per il risarcimento dei danni subiti dal difetto di manutenzione di un bene condominiale e la ripartizione delle spese che debba deliberare l'assemblea per far fronte all'intervento di riparazione.
Nella pronuncia si chiarisce che l'adempimento dell'obbligo risarcitorio per i danni ad una proprietà esclusiva causati da infiltrazioni di umidità provenienti da una cosa comune soggiace alla regola della responsabilità solidale ex articolo 2055, comma 1, Codice civile gravante sui singoli condòmini che erano proprietari delle unità immobiliari al momento del fatto dannoso. Viceversa, l'assemblea condominiale, quando provvede all'approvazione dei lavori di manutenzione ed alla ripartizione delle relative spese, suddivide le stesse alla stregua dell'articolo 1123 Codice civile individuando coloro che siano obbligati a contribuirvi in ragione della comproprietà delle parti comuni dell’edificio e non della condotta illecita.
