I provvedimenti fiscali

Imposta sulle successioni

Oggetto: Aggiornamento del modello di dichiarazione di successione e domanda di volture catastali, delle relative istruzioni e specifiche tecniche per la trasmissione telematica.

In attuazione del D.Lgs.18.9.2024 n. 139, concernente la riforma fiscale delle imposte indirette diverse dall'IVA, il modello dichiarativo e le relative istruzioni per la compilazione sono stati adeguati alle disposizioni ivi contenute con particolare riguardo all'autoliquidazione dell'imposta di successione, da parte dei soggetti obbligati al suo pagamento, in luogo di quella effettuata dall'Ufficio AdE. Per consentire l'indicazione dell'imposta, così autoliquidata, e la gestione delle nuove modalità di pagamento, nel quadro "EF" della dichiarazione di successione riservato alla liquidazione delle somme dovute è stata inserita una specifica sezione. Inoltre, con riguardo alla tassazione dei trust istituiti per testamento, è stato previsto il pagamento delle imposte ipo-catastali in misura fissa, nonché l'opzione per il pagamento dell'imposta di successione, autoliquidata, in occasione della presentazione della dichiarazione, in luogo del momento in cui avviene il trasferimento dei beni e diritti ai beneficiari finali. Vengono, altresì, attuate le disposizioni sulle nuove modalità di tassazione dei tributi speciali relativamente ai servizi ipotecari e catastali e alla richiesta di "Attestazione di avvenuta presentazione della dichiarazione". Con riguardo al sistema sanzionatorio tributario, inoltre, sono state recepite le disposizioni introdotte dal D.Lgs. 14.6.2024, n. 87 relativamente al tardivo pagamento dell'imposta di successione, delle imposte ipocatastali e degli altri tributi autoliquidati. Infine, nel modello dichiarativo è stato riorganizzato il quadro EI, contenente le dichiarazioni sostitutive di atto notorio necessarie per le volture catastali nei casi di "passaggi senza atti legali" e di "discordanza dati intestatario" degli immobili.

Imposte indirette

Oggetto: Trattamento fiscale, ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, di donazione e di bollo, di un decreto di trasferimento a titolo gratuito relativamente ad un complesso immobiliare ceduto dall'Agenzia del Demanio in favore di una Regione ex art.15 bis, c.4, D.L. n. 13/2023

La Risposta a Interpello n. 31/2025 precisa che deve ritenersi che il decreto di trasferimento a titolo gratuito, ai sensi dell'art. 15 bis, D.L. n. 13/ 2023, rientri tra «gli atti che non prevedono a carico del beneficiario alcuna controprestazione, ma sono privi dello spirito di liberalità tipico delle donazioni» (cfr. circ. 3/E/2008) e che quindi sia applicabile la disciplina sulle imposte di successioni e donazioni (DPR n. 346/1990 – "TUSD"). Trattandosi di una cessione a titolo gratuito a una Regione troverà applicazione l'esenzione prevista dall'art.3, c. 1 e la registrazione gratuita del decreto di trasferimento (art. 55, c. 2, "TUSD"). Non risultano dovute le imposte ipotecaria e catastale, considerato che (artt.1, c.2 e 10, c.3, D.Lgs. n.347/1990) non vi sono soggetti i trasferimenti di cui all'art.3, c. 1, del "TUSD". L'atto di trasferimento è esente in modo assoluto dall'imposta di bollo (art.16, Tab. DPR n.642/1972) in quanto rientrante tra gli atti scambiati tra un'amministrazione dello Stato e la Regione.

Registro - Agevolazioni "prima casa"

Oggetto: Decadenza dall'agevolazione ''prima casa'' già fruita (c. 4, art.1, Nota II–bis, Tariffa Parte prima del DPR n. 131/1986) nelle ipotesi di vendita infraquinquennale dell'immobile agevolato e riacquisto entro l'anno, da parte di residente all'estero iscritto all'AIRE, di un terreno edificabile all'estero per la costruzione di un fabbricato da adibire a propria abitazione principale.

La Risposta a Interpello n. 29/2025, richiamando la prassi pregressa (Ris. 44/E/2004, circ. 38/E/2005, Risp. 126/2021), precisa che nel caso in oggetto si rientra nell'ipotesi eccezionale di salvaguardia dei benefici "prima casa" (comma 4, Nota II bis, art. 1, Tariffa Parte prima del "TUR").

Pertanto, non opera la decadenza dall'agevolazione se il terreno ove costruire l'immobile da adibire ad ''abitazione principale'' sia riacquistato all'estero, entro un anno dall'alienazione dell'immobile agevolato sito in Italia, a condizione che detto immobile venga ad esistenza nei suoi aspetti strutturali essenziali, inclusa la copertura, sempre entro l'anno dalla precedente alienazione, e che sia adibito a dimora abituale.

Non è quindi necessario che il fabbricato sia ultimato, ma è sufficiente che entro l'anno venga ad esistenza, cioè acquisti rilevanza dal punto di vista urbanistico: deve quindi esistere almeno un rustico comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità e deve essere stata completata la copertura (art. 2645 bis, c.6, c.c.). (Ris. 44/E/2004).

Tali condizioni devono essere dimostrate al competente ufficio dell'AdE presentando adeguata documentazione probatoria quale copia del rogito notarile di acquisto del terreno, del progetto di costruzione dell'abitazione principale e relativi permessi delle autorità locali competenti, del contratto di appalto e di documentazione comprovante la dimora abituale nell'immobile acquistato all'estero (quali fatture di fornitura di luce, acqua o gas) con riferimento al medesimo immobile, muniti di apostille e tradotti in italiano (Convenzione dell'Aja del 5.10.1961). Inoltre, al fine di consentire i controlli, su tutte le condizioni necessarie per non incorrere nella decadenza, il contribuente è tenuto a presentare una certificazione delle competenti Autorità estere da cui si possa rilevare la destinazione edificatoria del terreno, secondo i piani urbanistici locali, e l'eventuale presenza di vincoli (ambientalistici, archeologici, etc.) che potrebbero intralciare o limitare l'edificabilità dello stesso, un documento da cui si evinca la variazione da terreno edificabile a fabbricato a uso abitativo, attuata entro un anno dalla data di alienazione dell'immobile che era stato acquistato con le agevolazioni "prima casa" onde permettere agli uffici di appurare che l'unità immobiliare nei suoi aspetti strutturali essenziali è venuta ad esistenza come fabbricato ad uso abitativo entro un anno da detta alienazione. La Risposta precisa, infine, che l'invio di tale documentazione non preclude all'ufficio accertatore di procedere all'ordinaria attività di accertamento, sia in ordine alla gestione dell'attività di liquidazione dell'imposta, sia in ordine alla valutazione dell'idoneità probatoria, ai fini sopra indicati, della citata documentazione.

Registro - Agevolazioni "prima casa"

Oggetto: Applicabilità dell'agevolazione ''prima casa'' nelle ipotesi di acquisto, da parte di residente all'estero iscritto all'AIRE, dell'immobile sito in un comune di residenza non coincidente con l'ultimo comune di residenza precedente al trasferimento.

La Risposta a Interpello n. 28/2025 precisa, in senso favorevole ai contribuenti, che sia il dato letterale che la ratio legis sottesa alla modifica della normativa intervenuta ad opera del D.L. n. 69/2023 rendono sistematicamente coerente l'applicazione del regime agevolativo nel caso di acquisto dell'immobile in uno dei comuni in cui il contribuente ha risieduto o svolto la propria attività prima del trasferimento all'estero, non limitandolo esclusivamente all'ultimo comune di residenza (o in cui ha svolto l'attività) nel periodo immediatamente precedente al trasferimento stesso.

Registro - Agevolazioni "prima casa"

Oggetto: Agevolazione ''prima casa'' donazione abitazione pre posseduta con clausola di premorienza

La Risposta a Interpello n. 27/2025 chiarisce che la stipula di un atto di donazione (nello specifico, dal figlio alla madre) di un'abitazione a suo tempo acquistata (dal figlio) con l'agevolazione ''prima casa'') - ancorché nell'atto di donazione sia inserita una condizione risolutiva per l'ipotesi di premorienza della madre donataria rispetto al donante e non anche dei suoi discendenti - spoglia immediatamente il donante dalla proprietà dell'immobile, con ciò soddisfacendo la condizione di cui alla lettera c), art. 1, nota II bis, Tariffa Parte prima del DPR n. 131/1986 (TUR").

Per l'effetto, il donante, ove siano soddisfatti anche tutti gli altri requisiti di legge, può acquistare altra abitazione avvalendosi delle agevolazioni "prima casa", a nulla rilevando che in prosieguo di tempo, laddove si verifichi la condizione risolutiva apposta all'atto di donazione, l'abitazione donata rientri nel patrimonio del donante.

"Opzioni Superbonus"

Oggetto: esercizio delle opzioni per lo "Sconto in fattura" o per la cessione del credito d'imposta (art.121, D.L. n. 34/2020) a seguito entrata in vigore D.L. n. 39/2024.

Proseguendo nei chiarimenti sulle modifiche recate dal D.L. n. 39/2024 (cfr. anche la Risposta n. 15 del 28.1.2025), la Risposta a Interpello n. 26/2025 ha esaminato il caso di un condominio che, intende usufruire per spese del 2024 del Superbonus mediante esercizio dell'opzione per lo "sconto in fattura" del General Contractor, chiede se la condizione che sia «sostenuta una spesa, documentata da fattura, per lavori già effettuati» possa ritenersi soddisfatta - benché al 30.3.2024 non esistessero fatture dirette tra G.C. e Condominio se i lavori erano stati fatti e già fatturati dai subappaltatori al G.C.

La Risposta è affermativa, ritenendo anche in tale ipotesi soddisfatta la ratio legis, ma precisa anche che la locuzione «lavori già effettuati» si riferisce all'esecuzione di interventi edilizi. Restano dunque esclusi, a titolo esemplificativo, i pagamenti di spese professionali, oneri di urbanizzazione, tassa di occupazione del suolo pubblico, autorizzazioni amministrative, spese relative a servizi tecnici propedeutici all'inizio dei lavori e le mere attività preparatorie del cantiere (ad es., acquisto dei materiali o l'installazione di ponteggi), in quanto non afferiscono ad un intervento realizzato nella sua consistenza strutturale.

Catasto

Oggetto: Disposizioni di attuazione dell'art. 1, c. 86 e 87, L. 30.12.2023, n. 213. Comunicazione da inviare al contribuente intestatario catastale di immobili oggetto degli interventi di cui all'art. 119 del D.L. 19.5.2020, n. 34 (L. n. 77/2020), in caso di mancata presentazione della dichiarazione di cui all'art. 1, commi 1 e 2, del regolamento di cui al decreto del Ministro delle finanze del 19.4.1994, n. 701.

Il Provvedimento ha definito modalità di invio e contenuti della comunicazione agenziale di sollecitazione alla "compliance" da inviare ai contribuenti nei casi in cui non risulti presentata, seppur dovuta, la dichiarazione di variazione catastale conseguente a interventi ammessi al "Superbonus" ai sensi dell'art. 1, commi 86 e 87, L. n. 213/2023 nonché le modalità con le quali i contribuenti possono comunicare all'Ag. delle entrate eventuali elementi, fatti e circostanze dalla stessa non conosciuti, in relazione all'assenza di obbligo di regolarizzazione catastale per gli immobili in questione e le modalità per regolarizzare errori od omissioni e beneficiare della riduzione delle sanzioni previste per le violazioni stesse.

Regime di tassazione dei proventi dei fondi immobiliari

Oggetto: Regime fiscale dei fondi immobiliari – Investitori istituzionali di cui all'art. 32, c. 3, del D.L. 31.5.2010, n. 78

La Risposta n. 18/2025 riscontra una istanza di interpello presentata da un ente non profit (dotato di personalità giuridica canonica pubblica, ente non commerciale ai sensi dell'art. 73, c.1, lettera c), del "TUIR") che chiede delucidazioni in merito al regime di tassazione dei proventi generati da un fondo immobiliare da esso partecipato in misura superiore al 5 per cento.

La Risposta, dopo avere analizzato le caratteristiche dell'ente istante, ricorda che il legislatore ha ritenuto portatori di interessi collettivi meritevoli di tutela da parte dell'ordinamento anche gli enti privati residenti in Italia che svolgono la propria attività nei settori ''non profit" e le società che perseguono finalità mutualistiche (art. 32, c. 3, lettera g) del D.L. n. 78/2010) cosicché, perseguendo l'Ente istante le finalità indicate nell'art. 1, c. 1, lettera c bis), del D.Lgs. n. 153/1999 in maniera esclusiva, rientra tra gli investitori ''istituzionali'' di cui alla citata lettera g), con la conseguenza che sui proventi derivanti dalla partecipazione superiore al 5 per cento al fondo immobiliare la SGR deve applicare la ritenuta a titolo d'imposta del 26 per cento ex art. 7, D.L. n. 351/2001, così come previsto dal comma 3, art. 32, D.L. n. 78/2010, non operando la tassazione "per trasparenza".

Detrazione Superbonus e "opzioni"

Oggetto: Esercizio delle opzioni per lo sconto in fattura o per la cessione del credito d'imposta di cui all'art. 121 del D.L. n. 34/2020 a seguito dell'entrata in vigore del D.L. n. 39/2024– variante alla CILAS.

La Risposta a Interpello n. 15/2025, con riguardo al Superbonus condominiale, fornisce una serie di importanti precisazioni sulle condizioni da rispettare per fruire della deroga al blocco delle opzioni - introdotta dal D.L. n. 16/2023 (L. n. 38/2023) - a seguito delle rilevanti restrizioni introdotte dal D.L. 29.3.2024 n. 39 (L. n. 67/2024), tema sul quale sinora l'Ag. delle Entrate era rimasta insolitamente silente. In particolare, la Risposta 15/2025 precisa che:

- l'art. 1, c. 5, del D.L. n. 39/2024 dispone che le deroghe al blocco delle opzioni continuano a operare a condizione che al 30.3.2024 sia avvenuta l'effettuazione di lavori con il sostenimento mediante pagamento delle relative spese: il soddisfacimento di dette condizioni comporta la possibilità di esercitare l'"opzione" anche per tutte le spese (riferite agli interventi indicati nella CILAS "Superbonus" o nel diverso titolo abilitativo richiesto dalla normativa edilizio urbanistica, nonché nell'accordo vincolante con il fornitore in caso di interventi di ''edilizia libera') sostenute successivamente al 30.3.2024, a prescindere dal raggiungimento al 30.3.2024 di un determinato "stato di avanzamento", se il pagamento (documentato da fattura) effettuato entro il 30.3.2024 si riferisce alla realizzazione, anche in parte, dei relativi lavori. Nell'ipotesi in cui più interventi, ancorché autonomi, siano ricompresi nel medesimo titolo abilitativo (oppure, in caso di interventi in "edilizia libera", nell'accordo vincolante con il fornitore), la predetta condizione è soddisfatta quando le spese pagate, documentate da fattura, si riferiscono anche a uno solo degli interventi ivi indicati;

- se lo "sconto" è ''integrale'' (senza alcun pagamento del cliente all'appaltatore), occorre fare riferimento alla data di emissione della fattura; nel caso di sconto ''parziale'' occorre invece fare riferimento alla data del pagamento dell'importo della fattura eccedente lo "sconto", a nulla rilevando la data di emissione della fattura da parte del fornitore.

- per le spese relative a interventi su parti comuni rileva il pagamento dei lavori da parte del condominio, indipendentemente dalla data di versamento della rata condominiale da parte del singolo condomino;

- la spesa si considera sostenuta nel momento in cui viene dato dal cliente ordine di pagamento alla banca, non rilevando il momento, diverso e/o successivo, in cui avviene l'addebito sul conto corrente dell'ordinante;

- tenuto conto dell'identità di "ratio" di entrambi gli interventi legislativi (l'art. 2, c. 2 e 3, D.L. n. 11/2023 e l'art. 1, c. 2, D.L. n. 39/2024), i principi esplicitati dalla norma di interpretazione autentica recata dalla Legge di conversione del D.L. n. 11/2023 possono essere mutuati anche ai fini dell'applicazione delle disposizioni dell'art.1, c. 2, del D.L. n. 39/2024, dal che consegue che, in presenza di una CILAS o di altro titolo abilitativo presentato entro il 29.3.2024, eventuali varianti sia soggettive che oggettive successive a tale data non escludono il riconoscimento della deroga al "blocco" delle "opzioni" previsto dall'art.1, c. 2, del D.L. n. 39/2024.

IRPEF – Plusvalenze immobiliari nei redditi diversi

Oggetto: Data rilevante, per il calcolo del quinquennio indicato dalla norma, ai fini della determinazione dell'eventuale plusvalenza derivante dalla vendita di un immobile oggetto di cambio di categoria catastale effettuato senza opere – art. 67, c. 1, lett. b), DPR n. 917/1986 ("Tuir").

A termini di legge e anche sulla base di richiami ai propri precedenti di prassi, l'Ag. delle Entrate con la Risposta a Interpello n. 10/2025 ha confermato l'irrilevanza della mera modifica catastale ai fini della imponibilità delle eventuali plusvalenze derivanti dalla vendita dell'immobile (art. 67, 1° c., lettera b) del "TUIR") giacché il cambio di categoria catastale senza opere (nello specifico, da magazzino "C/2" a civile abitazione) non rileva ai fini del computo del quinquennio indicato nella norma in quanto non configura né l'«acquisto» né la «costruzione» dell'immobile. Parimenti irrilevante, ai medesimi fini, è che prima del compimento del quinquennio richiesto dalla norma sia stipulato un contratto ''preliminare'', che rappresenta un mero accordo con cui le parti si obbligano alla stipula di un contratto di compravendita immobiliare in un secondo momento, senza alcun effetto traslativo della proprietà.