Il Condominio nelle Corti di Merito

Trib. Roma 18 settembre 2026 n. 13046 (rel. Fanelli)

Condominio negli edifici – Impianto centralizzato per il riscaldamento – Distacco unilaterale del singolo condomino – Ammissibilità ex art. 1118, comma 4, c.c. – Clausola del regolamento condominiale che prevede un divieto assoluto di distacco – Contrasto con normativa inderogabile (art. 1118 c.c., legge n. 10/1991 e d.lgs. n. 102/2014) – Sussiste – Nullità e/o immeritevolezza di tale clausola

È nulla o non meritevole di tutela la clausola del regolamento di condominio che contiene un incondizionato divieto di distacco dall'impianto centralizzato per il riscaldamento in quanto si pone in contrasto con la disciplina legislativa inderogabile emergente dagli artt. 1118, quarto comma, c.c., art. 26, quinto comma, della legge n. 10 del 1991, ed art. 9, quinto comma, del d.lgs. n. 102 del 2014, finalizzata al perseguimento di interessi sovraordinati, quali l'uso razionale delle risorse energetiche ed il miglioramento delle condizioni di compatibilità ambientale.

In particolare, in motivazione:

Con atto di citazione notificato in data (omissis), l'attrice ha convenuto in giudizio il Condominio in (omissis) chiedendo l'accertamento della legittimità del distacco dall'impianto centralizzato di riscaldamento e la declaratoria di nullità e/o annullabilità della delibera assembleare del (omissis) relativamente ai punti nn. (omissis) dell'ordine del giorno, concernenti rispettivamente: il Consuntivo Gestione Riscaldamento (omissis) e relative ripartizioni; il Preventivo Gestione Riscaldamento (omissis) e relative ripartizioni; il Preventivo Sostituzione Caldaia 60% e relative ripartizioni.

Si costituiva il (omissis) che eccepiva in via preliminare l'inammissibilità e/o l'improcedibilità della domanda attorea e, nel merito, contestava quanto ex adverso affermato, chiedendo il rigetto delle domande attrici sul rilievo - fra l'altro - che l'art. 4 del regolamento condominiale vietava il distacco.

Espletata CTU, all'esito del giudizio le parti concludevano come in atti e, all'udienza del (omissis), la causa veniva trattenuta in decisione.

(omissis)

Quanto al divieto di distacco sancito dall'art. 4 del citato regolamento condominiale - idoneo secondo il convenuto a precludere la possibilità del distacco ex art. 1118 co. 4 cc da parte dell'attore stante la sua asserita natura negoziale - risulta ormai consolidato l'orientamento giurisprudenziale che esclude detto effetto preclusivo, attesa la portata degli interessi che la norma de qua intende presidiare.

Secondo l'interpretazione fornita dalla Cassazione, infatti, <> (Cass. 6490/2026; Cass. 18131/2020).

Deve quindi considerarsi inefficace - siccome affetta da nullità - la clausola contenuta nell'art. 4 del regolamento condominiale, la quale preclude al condòmino - quand'anche in presenza dei presupposti di cui all'art. 1118 co. 4 cc - di rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento e di distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall'impianto termico comune.

Merita, invece, accoglimento la domanda attorea tesa all'accertamento della legittimità del distacco. Al riguardo occorre premettere che la rinuncia all'uso dell'impianto di riscaldamento centralizzato è stata codificata con la riforma del condominio (l. n. 220/2012, in vigore dal 18 giugno 2013) che ha previsto, all'art. 1118, comma 4, c.c., la possibilità per il singolo condomino di rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento, se dal suo distacco non derivino notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini: in presenza di tali condizioni, il distacco si configura quale vero e proprio diritto del singolo partecipante, che prescinde dal malfunzionamento dell'impianto centrale di riscaldamento.

Ebbene, nel caso in esame, come è emerso dalla consulenza tecnica effettuata, il distacco operato dall'attore non ha determinato uno squilibrio atto a pregiudicare l'erogazione del servizio, né tantomeno aggravi di spesa per i fruitori del servizio centralizzato di riscaldamento dipendenti da dispersioni di calore. Le conclusioni del CTU appaiono condivisibili, in quanto tecnicamente motivata e coerente nelle deduzioni logiche evidenziate. Quanto al primo presupposto, il consulente ha evidenziato che l'impianto termico condominiale è stato adeguato al D.Lgs. n. 102/2014 per la contabilizzazione indiretta del calore e che detto intervento ha previsto l'installazione di valvole termostatiche e contabilizzatori su ciascun radiatore di ogni appartamento. Contestualmente, le vecchie pompe di circolazione a portata fissa sono state sostituite con modelli ad inverter. Grazie a queste modifiche, il sistema non lavora più a regime costante, ma è diventato un impianto a portata e prevalenza variabile (IPV): il flusso del fluido termovettore si adatta così, in tempo reale, alle richieste energetiche delle singole abitazioni. Il che permette ai condomini di parzializzare o azzerare i propri consumi volontari semplicemente chiudendo le valvole del proprio appartamento, in base alle proprie esigenze di tempo e temperatura. Di conseguenza, dal punto di vista prettamente tecnico, il distacco dell'interno (omissis) dall'impianto centralizzato — anche se sommato a un precedente distacco già avvenuto al piano terra — non può causare squilibri nel funzionamento generale del sistema.

Quanto al secondo presupposto, invece, la relazione del CTU ha evidenziato come la diminuzione del numero di utenze collegate non abbia determinato un minore rendimento dell'impianto centralizzato (con conseguente potenziale aumento del consumo energetico medio per singolo appartamento). Ciò in quanto, sebbene tale dinamica si verifichi qualora il numero di unità distaccate sia significativo rispetto alla totalità dei condomini allacciati, essa non si riscontra nel caso in esame, data la presenza di sole due unità immobiliari distaccate. Il distacco operato dall'attrice in data (omissis) deve quindi ritenersi - stante l'accertata sussistenza dei presupposti di cui all'art. 1118 co. 4 cc – pienamente legittimo.

Ne consegue che, soddisfatte le condizioni contemplate nella menzionata disposizione, il singolo è tenuto, ai sensi della stessa, al pagamento delle sole spese di manutenzione straordinaria (e non più ordinaria) dell'impianto di riscaldamento centrale, nonché per la sua conservazione (oltre la messa a norma), mentre è esonerato dall'obbligo del pagamento delle spese per il suo uso (ad esempio, per l'acquisto del combustibile).

In forza delle riportate argomentazioni motive parte attrice deve, pertanto, ritenersi esonerata dalle spese di consumo dell'impianto di riscaldamento condominiale a decorrere dalla data dell'avvenuto distacco, mentre rimangono a carico della proprietà attorea i consumi involontari, come definiti dal Condominio al momento della realizzazione della contabilizzazione indiretta del calore ex D.lgs. n. 102/2014.

(omissis)

La delibera impugnata rimane, inoltre, valida e immune da vizi anche nella parte in cui vincola l'attrice a contribuire alle spese per la sostituzione della caldaia condominiale. A tal fine occorre evidenziare come, sulla base delle risultanze della CTU, il distacco operato da parte attrice non possa qualificarsi come irreversibile, essendo tecnicamente possibile in futuro riallacciare l'unità immobiliare di proprietà dell'attrice alla caldaia condominiale. Al riguardo il consulente ha osservato - con argomentazioni condivisibili, siccome immuni da vizi di illogicità - che <>; ciò in quanto << I rubinetti permettono allo stato di chiudere il flusso dell'acqua calda verso l'unità, isolandola dal resto dell'impianto centralizzato, ma non impediscono la possibilità di riallaccio futuro alla caldaia condominiale>>. Caldaia condominiale che, come rilevato dal CTU, risulta idonea - stante la sua potenza utile di (omissis) kw a fronte di un carico termico invernale complessivamente stimato in (omissis) kw - e sufficiente anche al riscaldamento potenziale dell'unità abitativa distaccata. Sicché, la delibera impugnata risulta pienamente legittima nella parte in cui pone a carico anche del condomino distaccatosi dall'impianto di riscaldamento le spese necessarie per la sostituzione della caldaia, posto che l'impianto centralizzato costituisce un accessorio di proprietà comune, al quale questi potrà comunque riallacciare la propria unità immobiliare.

(omissis)