Il Condominio nelle Corti di Merito

Trib. Monza 5 novembre 2026, n. 2075 (rel. Latella)

Condominio negli edifici – Diritto del singolo condomino ad utilizzare le parti comuni – Necessità del contemperamento con il diritto degli altri condomini alla tutela del decoro dello stabile – Sussiste – Installazione dei motori dell'impianto di condizionamento sulla facciata dello stabile – Eventuale sussistenza di impatto negativo sull'armonia architettonica dell'edificio – Violazione del decoro – Sussistenza – Illegittimità dell'installazione – Obbligo di rimozione di tali motori
Il diritto del condomino a servirsi del bene comune dev'essere contemperato con il diritto di tutti i condomini a non vedere danneggiata l'estetica dell'edificio. Pertanto integra una lesione del decoro architettonico dello stabile l'installazione di motori dell'aria condizionata da parte del condomino allorché essi insistano, in maniera ben visibile, sulla facciata condominiale.
In particolare in motivazione:

1. Svolgimento del processo
Il Condominio ha convenuto, la (omissis) in quanto proprietaria di un immobile sito al piano terreno, allegando che senza aver avuto autorizzazione alcuna, nel secondo semestre del 2023 installava un impianto di condizionamento occupando la facciata condominiale e modificando l'estetica del palazzo.
Precisava che la proprietà aveva chiesto al la possibilità di posizionare il proprio condizionatore sotto il portico e che l'assemblea del (omissis) aveva negato tale consenso, invitando la richiedente a posizionare il suddetto impianto "con le medesime modalità dello studio dentistico, che non ha coinvolto il portico". Parte resistente ignorava la decisione dell'assemblea e installava il proprio condizionatore, unico condomino ad averlo fatto (differentemente dallo studio dentistico che lo aveva installato all'interno della sua proprietà e non sulle parti comuni).
Parte attrice ha dunque lamentato sia la violazione delle norme sull'uso della cosa comune, sia del regolamento del Condominio di natura contrattuale laddove prevede all'art. 4 "Gli enti comuni non potranno essere neppure temporaneamente occupati e comunque ingombrati dai singoli condomini, tantomeno con costruzioni anche di carattere provvisorio" e all'art. 5 "Le modificazioni e le innovazioni, ferme restando il principio che esse non debbano in alcun caso essere tali da pregiudicare l'estetica del fabbricato, come varianti sostanziali delle facciate, dovranno essere deliberate dall'assemblea del complesso condominiale con deliberazione presa a maggioranza non inferiore ai due terzi del valore complessivo dell'edificio e di due terzi dei partecipanti al condominio, come previsto dall'articolo 1136 del Codice Civile.
Ha dunque concluso per la condanna alla rimozione del manufatto come in epigrafe.
Si è costituita parte convenuta eccependo in via preliminare l'incompetenza in favore del Giudice di Pace e nel merito rilevando che la decisione era stata necessitata dalle diverse iniziative del quanto alla modifica della canna fumaria: "… Fin dall'origine, i locali in oggetto erano stati dotati di una caldaia autonoma perfettamente funzionante, collegata alla canna fumaria condominiale, così come previsto dalle caratteristiche costruttive dell'edificio. Tale impianto, regolarmente realizzato e conforme alla normativa vigente, aveva sempre garantito il corretto riscaldamento degli ambienti e la produzione di aria calda, assicurando quindi le condizioni necessarie al regolare svolgimento dell'attività commerciale. Nell'anno 2021 il Condominio commissionava allo Studio (omissis) la redazione di un progetto di adeguamento delle canne fumarie condominiali. Il progetto, approvato dall'assemblea, prevedeva l'intubaggio delle canne fumarie collettive esistenti con 78 nuovi condotti singoli a servizio di altrettanti generatori di calore a condensazione da installarsi esclusivamente negli appartamenti dal primo piano in su …Gli appartamenti ed i negozi posti al piano terreno, tra cui l'unità di proprietà di non erano oggetto di intervento né di sostituzione degli impianti… Nel corso del 2023, la ditta esecutrice (omissis) in occasione dei lavori di sostituzione delle caldaie negli appartamenti, provvedeva a collegare le nuove tubazioni di scarico alla vecchia canna fumaria condominiale, alla quale era già regolarmente raccordato il tubo di scarico dei fumi della caldaia della perfettamente funzionante e conforme alle norme. Tale intervento veniva eseguito senza sopralluoghi preliminari nei locali e senza aver minimamente considerato le conseguenze sugli immobili commerciali del piano terra. In particolare, la nuova configurazione rendeva impossibile l'utilizzo della canna fumaria da parte della (omissis) privando così la società della possibilità di utilizzare la propria caldaia.."
La scelta di dotarsi di un nuovo sistema di climatizzazione mediante pompa di calore sarebbe stata così necessitata (ma provvisoria fino al termine dell'anno giubilare). In ogni caso l'opera non aveva in alcun modo compromesso la stabilità né la sicurezza della facciata, era reversibile e vi era l'intenzione di rimuoverla in futuro.
Viceversa il Condominio mediante i lavori di intubaggio delle canne fumarie aveva di fatto impedito alla l'uso della condotta comune, privando la società della possibilità di continuare a utilizzare la propria in violazione oltre che del regolamento, degli artt. 1102, 1117 e 1122 c.c. "poiché l'installazione di un impianto tecnico sulla facciata costituisce esercizio del diritto di uso della cosa comune ex art. 1102 c.c., e non opera sulla proprietà esclusiva ai sensi dell'art. 1122"- In ogni caso il manufatto non avrebbe inciso effettivamente sul decoro architettonico.
Di qui la richiesta di rigetto della domanda introduttiva ed in via riconvenzionale la richiesta di danni rapportata anche ai costi sostenuti per la caldaia e per poter adempiere agli obblighi inderogabili di legge in materia di sicurezza, salubrità dei luoghi di lavoro.
(omissis)
2. I principi di diritto in materia di uso della cosa comune

Si rammenta, in ordine al tema centrale del giudizio, che l'uso della cosa comune da parte di ciascun condomino è soggetto, ai sensi dell'art. 1102 cod. civ., al duplice divieto di alterarne la normale ed originaria destinazione e di impedire agli altri condomini di fare parimenti uso della cosa stessa secondo il loro diritto, "configurando, pertanto, un abuso la condotta del condomino consistente nella stabile e pressoché integrale occupazione di un "volume tecnico" dell'edificio condominiale, mediante il collocamento di attrezzature ed impianti fissi funzionale al miglior godimento della sua proprietà individuale ( Cass. Sez. VI-2 civ. ordinanza 23 giugno 2017, n. 15705).
Tale affermazione va tuttavia coordinata con l'altra per cui l'art. 1102 c.c. consente a ciascun condomino di servirsi della cosa comune anche per fini esclusivamente propri, entro i limiti del divieto di alterarne la destinazione e dell'obbligo di consentirne un uso paritetico agli altri comproprietari (cfr Cass.14.4.2015 n.7466). Qualora un uso specifico di una parte comune venga contestato, è necessario accertare se tale uso pregiudichi il pari godimento da parte degli altri condomini. (Cassazione civile Sez. II ordinanza n. 16398 del 18 giugno 2025).
Sotto altro profilo deve viceversa ritenersi vietata, ai sensi dell'art. 1120 c.c. in quanto non diretta al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni, l'innovazione che alteri le linee architettoniche dell'edificio, e anche quella che, più semplicemente, incida negativamente sull'aspetto armonico di esso.
Secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza sia di legittimità sia di merito, infatti, "Costituisce innovazione lesiva del decoro architettonico del fabbricato condominiale, come tale vietata, non solo quella che ne alteri le linee architettoniche, ma anche quella che comunque si rifletta negativamente sull'aspetto armonico di esso, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l'edificio. La relativa valutazione spetta al giudice di merito ed è insindacabile in sede di legittimità, ove non presenti vizi di motivazione" (Cassazione civile sez. II, 19/03/2021, n.7870).

Inoltre "Il decoro architettonico del fabbricato sussiste a prescindere dal pregio (storico, artistico, culturale, ecc.) dell'edificio o dalla presenza sulla facciata di elementi 'ornamentali' o di dettaglio artistico; esso è posto a tutela dell'originaria armonia, simmetria e linearità dell'intero fabbricato, sicché è illecita ogni modificazione in pejus che obiettivamente determini una lesione all'originario aspetto decoroso del fabbricato" (Tribunale Pavia sez. III, 15/04/2022, n. 539. Nello stesso senso, tra le pronunce più recenti cfr. anche Corte appello Roma sez. VIII, 07/04/2022, n. 2343, secondo cui "In tema di condominio, la tutela del decoro architettonico - da intendersi quale l'estetica data dall'insieme delle linee e delle strutture ornamentali che costituiscono la nota dominante e imprimono all'edificio una sua determinata armonica fisionomia, senza che occorra che si tratti di edificio di particolare pregio artistico - attiene a tutto ciò che nell'edificio è visibile ed apprezzabile dall'esterno, posto che esso si riferisce alle linee essenziali del fabbricato e, cioè, alla sua particolare struttura e fisionomia, che contribuiscono a dare ad esso una sua specifica identità".

E così sulla base di tali criteri è poi stato nel merito affermato che, stante la necessità che il diritto del condomino a servirsi del bene comune sia contemperato con il diritto di tutti i condomini a non vedere danneggiato il decoro e l'estetica dell'edificio, integra una lesione del decoro architettonico dello stabile l'installazione di motori dell'aria condizionata da parte del condomino allorché essi insistano, in maniera ben visibile, sulla facciata condominiale (Tribunale Roma, Roma, 4 ottobre 2017, n. 18652).
Quanto all'interferenza tra la disciplina codicistica e le regolamentazioni ( contrattuali) condominiali la Corte di Cassazione, ha anche di recente precisato che il regolamento contrattuale può contenere una definizione più rigorosa del limite del decoro architettonico estendendo il divieto di innovazioni «sino ad imporre la conservazione degli elementi attinenti alla simmetria, all'estetica, all'aspetto generale dell'edificio, quali esistenti nel momento della sua costruzione od in quello della manifestazione negoziale successiva». (Cass. sez. II, ord. 14.5.2025 n.12919)
3. Le risultanze probatorie
(omissis)
Venendo alla discussione, corre d'obbligo osservare che, se l'apposizione del condizionatore in sé non pare essere di ostacolo alla fruizione del portico da parte degli altri condomini sotto un profilo dinamico, tuttavia essa costituisce, ad avviso di chi scrive, elemento di turbativa dell'originaria armonia, simmetria e linearità, del portico medesimo e della facciata condominiale su cui insiste. Non ignota una parte della giurisprudenza di merito che legittima l'apposizione di condizionatori sulla facciata, tuttavia nella fattispecie la turbativa si ravvisa in concreto sotto il profilo visivo, e vieppiù laddove si osservi il manufatto in prospettiva con la soluzione adottata dall'adiacente studio dentistico (con i condizionatori arretrati all'interno della proprietà (omissis) ) ciò ad evidenziare un elemento di discontinuità e non linearità nel portico e nella facciata.
In ogni caso, anche a non voler condividere tale valutazione di merito è incontestato che il comportamento di nel procedere all'installazione in difetto di autorizzazione assembleare abbia violato il regolamento contrattuale.
(omissis)
E dunque, anche a ritenere che tale iniziativa fosse stata necessitata dall'intubaggio delle canne fumarie (ma non è così come si vedrà), essa avrebbe dovuto comunque essere approvata in assemblea, costituendo modificazione od innovazione della facciata comune.

La domanda di riduzione in pristino deve dunque essere accolta.
(omissis)
P.Q.M.
Ritenuta la competenza ed in parziale accoglimento della domanda
ACCERTA che l'impianto di condizionamento è stato illegittimamente installato per le ragioni di cui in parte motiva
ORDINA E CONDANNA la resistente alla relativa rimozione ed al ripristino integrale della facciata medesima;
(omissis)