Il Condominio nelle Corti di Merito

La sentenza

Trib. Roma 1° settembre 2026 n. 12407 (est. Cavallo)

 Condominio negli edifici – Realizzazione di una piccola costruzione in metallo e vetro di circa 20 mq (con funzione di serra bioclimatica) sul terrazzo di proprietà esclusiva del titolare del piano attico – Pregiudizio al del decoro dello stabile – Violazione dell'art. 1122 c.c. e del regolamento condominiale – Valutazione dell'aspetto estetico del fabbricato al momento della realizzazione di detta costruzione – Necessità – Presenza nell'edificio di ulteriori alterazioni consistenti in chiusure volumetriche parziali di varie logge, sopraelevazioni e recinzioni in legno – Compromissione dell'aspetto architettonico dell'edificio – Sussiste – Illegittimità della realizzazione della serra bioclimatica – Non sussiste

Qualora un singolo condomino realizzi sul terrazzo di sua proprietà esclusiva una "serra bioclimatica" (costruzione di metallo e vetro di circa 20 mq) e il condominio contesti la legittimità di tale manufatto per violazione del decoro dello stabile, al fine della conseguente valutazione da parte del giudice è necessario tenere conto delle condizioni nelle quali versa il fabbricato, potendo anche giungersi a ritenere che l'ulteriore costruzione non abbia provocato un incremento lesivo, ove lo stabile fosse stato decisamente menomato dai precedenti interventi modificativi.

In particolare, in motivazione: Con atto di citazione ritualmente notificato, il (omissis) esponeva che il sig. (omissis) era proprietario dell'immobile sito al piano attico/superattico e che sulla sua porzione di lastrico solare ad uso esclusivo era stata realizzata un'opera che aveva alterato la fisionomia del fabbricato, in violazione dell'art. 1122 c.c.

Rilevava come il manufatto realizzato dal convenuto insisteva su una porzione di lastrico solare non di sua proprietà, ma solo adibita a suo uso esclusivo e che la stessa aveva alterato il decoro architettonico dell'edificio e modificato i prospetti, non essendo stata poi richiesta alcuna delibera assembleare di approvazione delle opere effettuate.

Evidenziava pertanto le violazioni legislative e regolamentari compiute da controparte e concludeva richiedendo accertarsi che l'opera del convenuto aveva alterato il decoro architettonico della palazzina ed era stata realizzata in violazione degli artt. 1122 c.c. e 2 e 14 del regolamento, con condanna alla rimozione del manufatto e al ripristino dello stato dei luoghi.

Si costituiva in giudizio il sig. (omissis), che contestava le deduzioni attoree, evidenziando la propria esclusiva proprietà del terrazzo ove era stata realizzata la struttura contestata, oltre che l'avvenuto avviso all'amministratore circa l'opera da realizzarsi, con richiesta di fissazione di un'assemblea.

Eccepiva poi la nullità dell'atto di citazione per violazione dell'art. 163, n. 4 c.p.c., non contenendo lo stesso l'esposizione dei fatti posti a fondamento della domanda e rilevava, in ogni caso, che alcuna lesione del decoro architettonico si era verificata in conseguenza del manufatto realizzato, costituito da una piccola costruzione in metallo e vetro che si inseriva armoniosamente nelle linee dimensionali ed architettoniche dell'edificio.

Eccepiva altresì la carenza di legittimazione attiva di parte attrice e concludeva richiedendo, previo accoglimento delle eccezioni preliminari, il rigetto della domanda di controparte e, in subordine, accertarsi le opere necessarie per evitare la lamentata lesione degli interessi estetici ed architettonici condominiali.

Con comparsa depositata in data (omissis), intervenivano in giudizio (omissis) e il (omissis) proprietari di unità immobiliari site nel Condominio attore, che aderivano alle conclusioni attoree, di cui chiedevano l'accoglimento.

Disposta ed espletata CTU descrittiva del manufatto oggetto di giudizio, anche in relazione all'eventuale lesione del decoro architettonico dallo stesso derivante, nonché disposto supplemento di consulenza, la causa veniva trattenuta in decisione all'udienza del (omissis), con termini di legge alle parti per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.

MOTIVI DELLA DECISIONE

(omissis)

Chiarito ciò, si deve rilevare che parte attrice, introducendo il presente giudizio, ha richiesto, in primo luogo, accertarsi che l'opera eseguita da controparte altera il decoro architettonico della palazzina in quanto realizzata in violazione del disposto ex art.1122 c.c., primo e secondo comma, nonché degli artt. 2 e 14 del regolamento di condominio.

Ora, la disposta CTU espletata al fine di descrivere il manufatto oggetto di causa e l'eventuale lesione al decoro architettonico derivante dallo stesso, ha chiarito che l'appartamento di proprietà del convenuto risulta disposto su due livelli collegati da una scala interna che conduce al terrazzo al piano ottavo del fabbricato, su cui è posta una sopraelevazione di un volume tecnico con funzione di serra bioclimatica.

Il detto manufatto, prosegue il CTU, di circa 20 mq. è stato edificato sulla terrazza di esclusiva proprietà del convenuto ed ha destinazione a serra bioclimatica; lo stesso "rientra nel 15% della SUL residenziale di circa 137 mq." e si trova in uno degli angoli di imposta della copertura a volta a crociera in aderenza all'immobile secondo le prescrizioni di progetto, per come illustrate nella SCIA prot. n. (omissis)

In ordine alla lesione del decoro architettonico, evidenzia il CTU che, pur costituendo la serra bioclimatica un'evidente alterazione dello stato originario dei luoghi e una violazione del decoro, tuttavia la valutazione in questione "va contestualizzata, considerato lo stato attuale dell'edificio al momento dell'esecuzione dell'intervento contestato"; in quest'ottica, conclude il CTU che il manufatto tecnico, pur disattendendo nella progettazione complessiva ai presupposti di integrazione dell'edificio esistente, non contravviene al decoro architettonico dello stabile, "in quanto l'opera è stata realizzata in un contesto già fortemente compromesso… con elementi estranei allo stile architettonico originario".

In particolare, sul punto, il CTU dà atto, nel contesto della relazione, che il progetto originario dei tre fabbricati componenti il complesso edilizio in cui si trova la palazzina ove è posto l'immobile del convenuto, si presenta ad oggi compromesso nelle sue note stilistiche sia da interventi che hanno prodotto alterazioni estetiche attraverso chiusure volumetriche parziali di vari tipi delle logge che da sopraelevazioni di varia natura e destinazione o da recinzioni in legno, "causa di una modifica stilistica sostanziale dei prospetti originari"; nel caso specifico della Palazzina A gli interventi di "mutazione" sono presenti con tamponature parziali delle logge ai vari piani diffuse su tutti e quattro i lati del fabbricati, interventi di varia natura sul piano di copertura nonché "in una singolare copertura lignea posta all'interno di un giardino privato confinante con il portone di accesso al Condominio".

Ritiene il Giudice che le conclusioni cui è pervenuto il CTU risultano corrette e condivisibili in quanto fondate su un'approfondita disamina degli atti e dei luoghi di causa nonché condotte con metodologia corretta.

Inoltre, il consulente ha confermato le conclusioni raggiunte anche all'esito della disamina delle osservazioni delle parti, cui ha esaurientemente risposto, nonché nel disposto supplemento di perizia.

A ciò consegue come, all'esito della disamina delle deduzioni svolte, non deve ritenersi verificata, in conseguenza dell'avvenuta edificazione del manufatto da parte del convenuto, alcuna alterazione del decoro architettonico dell'edificio, per come lamentato, trattandosi, per come chiarito dal CTU, nel caso di specie, di un contesto già fortemente compromesso attraverso l'inserimento di elementi estranei allo stile architettonico originario.

Peraltro, sul punto, si deve evidenziare come la Suprema Corte abbia chiarito che il Giudice, trovandosi a valutare se sussista lesione del decoro architettonico di un fabbricato condominiale, a cagione di un intervento operato dal singolo condomino sulla struttura, deve tenere anche conto delle condizioni nelle quali versava l'edificio prima del contestato intervento, potendo anche giungersi a ritenere che l'ulteriore innovazione non abbia provocato un incremento lesivo, ove lo stabile fosse stato decisamente menomato dai precedenti lavori (in questo senso, C.C. 11177/17).

Nel caso di specie, per come precedentemente chiarito, il CTU ha dato ampiamente atto che il manufatto in questione, pur disattendendo nella progettazione complessiva ai presupposti di integrazione dell'edificio esistente, "non contravviene al decoro architettonico dello stabile in quanto l'opera è stata realizzata in un contesto già fortemente compromesso, sia nella Palazzina A che negli altri edifici facenti parte l'unità spaziale del comprensorio edilizio, con elementi estranei allo stile architettonico originario".

Se quindi, per come concluso dal consulente, l'opera realizzata non contravviene, per le ragioni evidenziate, al decoro architettonico dello stabile, non devono essere condivise le deduzioni attoree riguardanti la violazione dell'art. 1122 c.c., primo e secondo comma, per come tempestivamente formulate, come anche del disposto ex art. 14 del regolamento di condominio; lo stesso è a dirsi in relazione alla prospettata violazione dell'art. 2 del regolamento, tenuto conto, per come chiarito dal CTU, che la struttura realizzata dal convenuto "rientra nel 15% della SUL residenziale di circa 137 mq." ed è posta sul terrazzo al secondo livello, piano 8, dell'appartamento della detta parte.

Alla luce delle considerazioni che precedono, assorbenti ogni ulteriore profilo dedotto, la domanda attrice deve pertanto essere rigettata.

 (omissis)