Il condominio non è mai parte nella determinazione delle spese tra locatore e conduttore

Un locatore ha chiesto la condanna della propria conduttrice per il mancato pagamento delle spese condominiali relative a due annualità chiamando in giudizio anche il condominio che aveva ottenuto un decreto ingiuntivo nei confronti del proprietario per quelle spese. Il Tribunale di Ravenna si è pronunciato con sentenza 96/2023.

Il Giudice ha accolto la preliminare eccezione del condominio in relazione al proprio difetto di legittimazione passiva, trattandosi di vertenza esclusivamente da trattarsi tra le parti del contratto e, dunque, il condominio è stato estromesso dalla causa. Successivamente, a causa della perdita di capacità a stare in giudizio di parte convenuta per essere stata sottoposta ad amministrazione di sostegno, il locatore ha dovuto provvedere a riassumere la causa.La conduttrice non riteneva dovute le somme richieste sia perché il loro pagamento non era previsto nel contratto di locazione sia perché esso non era neppure previsto dagli accordi di separazione intercorsi tra le parti.

L’obbligazione di pagamento delle spese condominiali a carico di parte conduttrice è espressamente prevista dall’articolo 9 legge 392/78 che fa salva solo l’ipotesi dell’esistenza tra i contraenti di un patto contrario che deve avere la forma scritta a pena di nullità; l’assenza del quale, nel caso in esame, ha fatto propendere il Giudice per l’accoglimento della domanda. Nel contratto, vi era sì solo un cenno alle spese di riscaldamento e condizionamento, ciò però non poteva automaticamente escludere l’obbligo a carico della conduttrice anche in relazione a tutte le altre spese condominiali che, ex lege, possono essere evitate solo per espresso patto contrario e non per tacita mancata elencazione.

Inoltre, nell’accordo di separazione consensuale tra i coniugi, il ricorrente s’impegnava a rinunciare solo ed esclusivamente ai canoni locatizi; vi era poi un fax della conduttrice in cui era contenuta una sorta di riconoscimento di debito che, anche volendone sostenere l’inefficacia come prova, aveva comunque un suo valore indiziario.Che la conduttrice non avesse pagato le spese ordinarie di sua competenza, infine, risultava chiaramente dalle delibere assembleari del condominio con le relative approvazioni e dai piani di riparti.

La resistente quindi è stata condannata al pagamento a favore del ricorrente delle spese condominiali da lui anticipate, rimanendo escluso il rimborso delle spese d’ingiunzione che il proprietario avrebbe dovuto evitare provvedendo tempestivamente al saldo di quanto dovuto dalla conduttrice al condominio.