Il condominio vero motore propulsivo per l’efficientamento energetico

Al primo posto delle attuali politiche pubbliche comunitarie e nazionale v'è l'obiettivo del risparmio energetico. Di esso v'è traccia nel decreto legislativo 4 luglio 2014, n. 102 che dispone l'attuazione della direttiva 2012/27/UE sull'efficienza energetica. Il 5 ottobre scorso il presidente della commissione Vor der Leyen dinanzi al Parlamento europeo riferiva sui progetti volti ad «… accelerare la transizione verso l'indipendenza energetica, che consentirà di investire in infrastrutture – gasdotti, interconnettori, energie rinnovabili – e per supportare imprese e famiglie a investire nella efficienza energetica».

Nell'ambito condominiale, non sono mancati gli interventi normativi, già in tempi non sospetti. Si è iniziato, infatti, con la legge 9 gennaio 1991, n. 10, rubricata «Norme per l’attuazione del Piano energetico nazionale in materia di uso razionale dell’energia, di risparmio energetico e di sviluppo delle fonti rinnovabili di energia», la quale prevede all'articolo 26, comma 5, del testo che: «5. Per le innovazioni relative all’adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e per il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato, l’assemblea di condominio decide a maggioranza in deroga agli articoli 1120 e 1136 del Codice civile».

La riforma del 2013 non ha poi mancato l'obiettivo di aggiornare gli standard deliberativi e i procedimenti amministrativi interni per implementare l'uso della tecnologia in condominio, così da favorire l'adozione per le innovazioni e garantire l'efficientamento energetico. L'articolo 1120 Codice civile ha introdotto, a tal proposito, le cosiddette “innovazioni agevolate”, per cui: «I condòmini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell’articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto … le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio, nonché per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune».

L'attenzione prestata dal legislatore all'edificio condominiale non poteva poi esimersi dal valorizzare anche l'efficientamento degli immobili di cui esso strutturalmente consta. In questi termini è dato apprezzare il testo contenuto nell'articolo 1122 bis Codice civile, che permette le opere di efficientamento energetico a vantaggio delle singole unità immobiliari ubicate nell'edificio condominiale («È consentita l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato»), per lo sfruttamento delle parti comuni, dietro sempre il limite triplice collegato alla sicurezza, stabilità e al decoro architettonico e a fronte di un procedimento amministrativo e assembleare pur definito in fasi tecniche e normative.

L'efficientamento energetico in condominio attraverso l'utilizzo delle fonti rinnovabili passa, certamente, dal ricorso a nuove forme organizzative di diritto privato di rilievo anche esterno, che possono veder coinvolto l'istituto in due diversi e complementari ambiti: vale a dire quello del cosiddetto «Auto consumatore di energia rinnovabile che agisce collettivamente» e quello della più rinomata «Comunità energetica rinnovata: condominio autoconsumatore».

Quanto ai primi (autoconsumo), sono stati definiti letteralmente – Risoluzione 18/E dell'agenzia delle Entrate del 12 marzo 2021 - come un insieme di almeno due clienti finali (il soggetto persona fisica e/o giuridica che preleva l'energia elettrica dalla rete, per la quota di proprio uso finale, al fine di alimentare le utenze sottese all'unità di consumo di cui ha la disponibilità) i cui punti di prelievo dell'energia sono ubicati all'interno del medesimo edificio o condominio e che agiscono collettivamente in virtù di accordo privato, pur senza scopo di lucro - l'attività di produzione e scambio dell'energia non può costituire incombenza commerciale o professionale principale - al fine di produrre energia elettrica per il proprio consumo avendo anche facoltà di immagazzinare o vendere le eccedenze non consumate da impianti di produzione alimentati da fonti rinnovabili, ubicati nel medesimo edificio o condominio, aventi singolarmente una potenza complessiva non superiore a 200kw e tutti entrati in esercizio dopo la data di entrata in vigore del provvedimento di recepimento della direttiva 2018/2001.

Quanto alle seconde (comunità energetiche) sono state qualificate – sempre dalla citata fonte - come veri e propri soggetti giuridici che si basano sulla partecipazione aperta e volontaria - di persone fisiche, piccole e medie imprese, enti territoriali o autorità locali, comprese le amministrazioni -, autonoma ed effettivamente controllata da azionisti o membri che sono situati nelle vicinanze degli impianti di produzione di energia da fonti rinnovabili, detenuti dalla comunità, la cui finalità principale è quella di fornire benefici ambientali, economici o sociali ai propri azionisti o membri dalle aree locali in cui opera, piuttosto che prodotti finanziari.

A tal riguardo sovviene la portata della previsione contenuta nell'articolo 1135, ultimo comma, Codice civile, a mente del quale: «L’assemblea può autorizzare l’amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato».

Sia per l'autoconsumo che per le comunità energetiche è stata riconosciuto, ai sensi dell'articolo 1, comma 2 e 3 del decreto Mise del 16 settembre 2020, che i correlati impianti a fonti rinnovabili inseriti nelle predette configurazioni possano accedere al meccanismo tariffario di incentivazione per la quota di energia prodotta in esubero ed immessa nel sistema del Gestore elettrico. In particolare, viene riconosciuta l'elargizione di una cosidetta “tariffa incentivante” quale “tariffa premio” sulla quota di energia condiva prodotta da ciascuno degli impianti a fonte rinnovabili – di potenza non superiore a 20 KW inseriti nell'autoconsumo collettivo o in comunità energetica per vent'anni .Tale tariffa – va precisato per ratio– è finalizzata ad incentivare l'autoconsumo istantaneo da parte dei soggetti che aderiscono alle configurazioni in disamina e non certamente per la cessione di energia a terzi in sè.

Le configurazioni strutturali e giuridiche che possono vedere coinvolto il condominio come attore “protagonista” sono incentivate anche dal punto di vista fiscale. Invero, sono state previste specifiche disposizioni le quali prevedono che la rispettiva realizzazione sia sostenuta anche dai crediti di imposta di cui all'articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (decreto Rilancio), convertito, con modificazione, dalla legge 17 luglio 2020 numero 88, che ha introdotto la detrazione del 110% delle spese sostenute per determinati interventi di efficientamento energetico.

Il comma 16 ter stabilisce, in particolare, che per la quota di spesa corrispondente alla potenza massima di 20kw si applica il superbonus a condizione che l'energia non auto consumata in sito ovvero non condivisa per autoconsumo sia ceduta in favore del Gse, con modalità di cui all'articolo 13, comma 3, del decreto legislativo 29 dicembre 2003, n. 387 (per cui in caso di fruizione del superbonus non viene riconosciuta la tariffa incentivante ministeriale) .La legge prevede, inoltre, che per la realizzazione degli impianti a fonte rinnovabile gestiti da soggetti che aderiscono alle “configurazioni” predette, sia riconosciuta per ciascun contribuente (alias condòmino) la detrazione di cui all'articolo 16 bis, comma 1, lettera h), del Tuir, la quale prevede l'applicazione, fino alla soglia di 200kw, di uno sconto di imposta per un ammontare complessivo di spesa non superiore a 96 mila euro.

Tutto ciò posto, va detto anche che tra gli strumenti indicati dal legislatore per rimuovere gli ostacoli sul mercato dell'energia e/o superare le carenze del mercato che frenano l'efficienza della fornitura e negli usi finali dell'energia vi sono gli strumenti tesi ad accertare l'entità d'uso delle fonti energetiche per programmare il risparmio, ovvero il miglior utilizzo della fonte energetica. Ora, nell'ambito condominiale tale assunto ben può sintetizzarsi nelle tabelle millesimali di riscaldamento, ovvero di quelle che gli amministratori possono impiegare per perequare i costi di dispersione dell'energia utilizza all'interno dell'edificio, per come altrimenti detto: “consumo involontario”.

In tal caso, occorre fare riferimento al decreto legislativo 4 luglio 2014, n. 102, rubricato «Attuazione della direttiva 2012/27/UE sull’efficienza energetica, che modifica le direttive 2009/125/CE e 2010/30/UE e abroga le direttive 2004/8/CE e 2006/32/CE » (Gazzetta ufficiale 18 luglio 2014, n. 165)». In esso, per quanto riguarda il tema che ci occupa, l'amministratore viene formalmente individuato come “responsabile della fatturazione” (articolo 9 comma 8-ter), mentre il condòmino viene qualificato come “utente finale”, il quale deve ricevere le informazioni sulla fatturazione che il fornitore deve trasmettere al cliente finale.Vengono ricompresi nei sistemi di contabilizzazione “indiretta” i dispostivi atti alla contabilizzazione indiretta del calore, quali i ripartitori dei costi di riscaldamento e i totalizzatori .

La realizzazione del sistema di contabilizzazione del calore con un impianto centralizzato nel caso di condomìni non ammette eccezioni, se non negli eventuali casi di inefficienza in termini di costi e sproporzione rispetto ai risparmi energetici potenziali, i quali devono essere però riportati in un'apposita relazione tecnica redatta da parte di un professionista abilitato ( articolo 9, comma 5, lettera C con riferimento alla fattibilità tecnica riferita alla UNI EN 15459). Con il decreto legislativo 73/2020 è stato, tuttavia, previsto che gli obblighi di contabilizzazione di cui al citato articolo 9, comma 5, lettere b) e c) non possono essere derogati nel caso di condominii di nuova costruzione e in quelli definiti polifunzionali.

Con la modifica del decreto legislativo 102/2014 ad opera del decreto Legislativo 74/2020, infine, è scomparso il richiamo alla norma UNI 10200 (che non diviene più obbligatoria) per disciplinare le modalità di ripartizione della spesa per il riscaldamento e il raffreddamento, demandandosi, per l'appunto, all'assemblea dei condòmini il compito di provvedere a stabilire il criterio sulla base di una griglia di ipotesi dettate a titolo meramente esemplificativo e non esaustivo dalla stessa fonte normativa (in al caso, si fa riferimento ai metri quadrati, metricubi, potenza dell'impianto).

Ferme restando le condizioni di fattibilità tecnica ed efficienza in termini di costi, la legge in disamina prevede, altresì, che i contatori di fornitura, i sotto-contatori o i sistemi di contabilizzazione del calore individuali che siano stati installati dopo il 25 ottobre 2020, devono essere leggibili da remoto; viceversa, sempre secondo l'obiettivo dell'efficienza energetica di cui alle anzidette politiche pubbliche, è stato pianificato che, entro il 1° gennaio 2027, tutti i predetti sistemi siano dotati di dispositivi che ne permettono la lettura da remoto.

Sussiste anche un sistema sanzionatorio, che prevede, in caso di mancato adeguamento alla suddetta disciplina da parte di un condominio alimentato da teleriscaldamento o da teleraffrescamento o da sistemi comuni di riscaldamento o raffreddamento, una sanzione amministrativa da 500 a 2500 euro. In particolare, in caso di accertata violazione delle disposizioni di cui alla citata fonte normativa, il trasgressore e gli eventuali obbligati in solido vengono diffidati a provvedere alla regolarizzazione entro il termine di quarantacinque giorni dalla data della contestazione immediata o dalla data di notificazione dell’atto di cui al comma 17, decorso infruttuosamente il quale scatta l'applicazione della sanzione anzidetta.