Il condomino non è titolare, nei confronti del condominio, di un diritto sinallagmatico ad un buon funzionamento degli impianti comuni per cui neanche può agire per chiederne la condanna ad un adempimento corretto della prestazione. Ed essendo l'uso dell'impianto legato alla comproprietà, non potrà pretenderne la messa a norma. Al più, potrà avanzare una pretesa risarcitoria verso il condominio in caso di colpevole omissione nel ripararlo od adeguarlo o scegliere una soluzione alternativa e sperimentare altri strumenti di reazione e tutela: impugnare delibere, ricorrere contro le decisioni dell'amministratore, domandarne la revoca giudiziale o adire il giudice nelle ipotesi d'inerzia. Lo sottolinea la Corte di appello di Genova con sentenza numero 753 del 1° luglio 2021.
I fatti
È una coppia di coniugi, comproprietari di un appartamento all'attico ad aprire la lite impugnando una delibera. Il lastrico solare su cui si trova l'abitazione, spiegano, era stato danneggiato da una tromba d'aria che aveva divelto pannelli isolanti e guaina ma le spese di smaltimento di quei detriti erano state poste a loro carico. L'assemblea, inoltre, aveva deciso di posizionare sul tetto una seconda guaina ma non i pannelli isolanti nonostante si trattasse di un'operazione effettuabile in ogni momento e comunque con costi da accollarsi alla proprietà sottostante il lastrico. Di qui, l'impugnazione della delibera in punto di riparto spese – poiché assunta in violazione delle norme dettate dagli articoli 1123 e seguenti del Codice civile – e nella parte in cui il condominio aveva rifiutato di procedere ai lavori di coibentazione mediante la sistemazione di pannelli isolanti in sostituzione di quelli divelti. Collegata, la richiesta di condanna dell'ente ad eseguire le opere.
La decisione
Domanda parzialmente accolta dal Tribunale: nel dividere i costi di ripristino del tetto lastrico solare andava applicata la regola dell'articolo 1126 del Codice civile. Criterio disatteso dalla delibera che, quindi, andava annullata. Essa, invece, era nulla nella parte in cui aveva rifiutato l'esecuzione dei lavori di coibentazione poiché assunta in violazione del Dlgs 311/2006 che impone, nell'ambito dei lavori di ristrutturazione, di eseguire opere di risparmio energetico tra cui pure il posizionamento di pannelli. Viene respinta, però, la domanda volta ad ottenere la condanna del condominio all'esecuzione dei lavori di coibentazione. Per ottenerla, marca, si sarebbe dovuto agire ai sensi dell'articolo 1105, ultimo comma, del Codice civile.
Questo, il nodo che induce i consorti ad appellare l'ultima statuizione insistendo sulla condanna del condominio a dare esecuzione alla coibentazione. Ciò considerato – puntualizzano – che era impedito l'iter indicato dal Tribunale siccome dedicato al condominio minimo, subordinato all'inerzia dell'assemblea ed escluso in caso di delibera pregiudizievole della cosa comune. Peraltro, avevano provato i danni. Il condominio si difende con due motivi di appello incidentale. Con l'uno, evidenzia che la delibera aveva accollato ai coniugi parte delle spese sostenute per lo smaltimento dei detriti presenti sul lastrico poiché i pannelli rimossi erano stati posizionati di loro iniziativa e senza che ne fosse derivato un miglioramento energetico. Circa la nullità della delibera per aver negato l'installazione dei pannelli, il Tribunale aveva errato mancando al riguardo una decisione assembleare.
La coibentazione
Ad ogni modo, la coibentazione è ordinaria manutenzione e cadono gli obblighi di efficientamento energetico. Per la Corte, la prima censura è infondata: l'articolo 1105 del Codice civile è applicabile al condominio che sia minimo o no. D'altro canto, il singolo condomino non vanta verso l'ente un diritto di natura sinallagmatica al buon funzionamento degli impianti comuni esercitabile con azione di condanna della gestione ad un corretto adempimento della relativa prestazione contrattuale essendo l'uso dell'impianto legato alla comproprietà di ciascuno. Ecco perché il condomino non ha azione per chiedere la messa a norma dell'impianto potendo al più avanzare pretese risarcitorie per colpevoli omissioni nella riparazione o adeguamento, o sperimentare altri strumenti: impugnazioni delle delibere, ricorsi contro i provvedimenti dell'amministratore, domanda di sua revoca giudiziale, ricorso al giudice in caso di inerzia (Cassazione, 16608/2017).
Nei condòmini, infatti, organo sovrano è l'assemblea ed essa deve decidere se intervenire, con che modalità e costi. E non è possibile sostituirvisi in sede contenziosa. La questione dei danni da infiltrazioni, eliminabili con i pannelli, avrebbe invece permesso la condanna dell'ente ad eseguire i lavori bloccati in assemblea ma le argomentazioni erano tardive (problematiche mai esposte né in citazione, né in memoria). Ciò rilevato, la Corte si trattiene sui motivi di appello incidentale del condominio e accoglie il primo. È indubbio, scrive, che i pannelli siano soggetti alla disciplina dell'articolo 1126 del Codice civile e che le spese di trasporto e discarica dei detriti per rifare i pavimenti debbano dividersi per 1/3 a carico del condomino e per 2/3 a carico del condominio vista la funzione di copertura di cui godono i condòmini sottostanti.
La ripartizione delle spese sui pannelli
Nella fattispecie, però, i pannelli erano stati aggiunti in epoca relativamente recente su iniziativa degli appellanti che non avevano mai interloquito con l'assemblea, spogliandola dei poteri in materia. Di contro, a prescindere dal regime di uso o di proprietà esclusivi, le scelte sulla necessità di riparare, ricostruire e sostituire gli elementi strutturali del lastrico o della terrazza a livello tesi alla copertura dell'edificio spettano all'assemblea cui è riservata una valutazione discrezionale (Cassazione, 19779/2017). Dal momento, quindi, che la decisione di installare i pannelli non spettava all'assemblea, non poteva rispondere degli eventuali oneri connessi.
La Corte boccia, poi, la seconda censura: le decisioni assembleari sulla gestione delle cose comuni sono sindacabili sotto il profilo della legittimità attraverso l'impugnativa di cui all'articolo 1137 del Codice civile. Secondo il Dlgs 311/2006, nel caso d'interventi di ristrutturazione e manutenzione straordinaria (rifacimento pareti esterne, intonaci, tetto o – come nel caso concreto – di impermeabilizzazione delle coperture) – è obbligatorio effettuare opere che consentano di rispettare i nuovi limiti di trasmittanza termica imposti per tutti i nuovi edifici. Così, la Corte di appello genovese, in parziale riforma della prima sentenza e parziale accoglimento dell'appello incidentale del condominio, boccia l'impugnativa della delibera nella parte in cui dispone l'addebito delle somme descritte a carico della coppia, confermando nel resto la pronuncia contestata.