Il revisore condominiale e le lacune normative

La legge 220/2012 ha previsto espressamente, con l'articolo 1130 bis del codice civile, la facoltà per il condominio, riunito in assemblea, di nominare «un revisore condominiale che verifichi la contabilità del condominio», anche per più annualità specificamente indicate. La ratio della norma è sicuramente quella di garantire ai condomini una maggiore trasparenza e un maggior controllo nell'operato dell'amministratore. Tuttavia, non mancano spunti critici per il contenuto di quanto introdotto dalla riforma del condominio.

I dubbi
Partiamo dal presupposto che, a ben vedere, nulla di sostanzialmente nuovo è stato introdotto dalla legge di riforma atteso che anche prima della legge 220/2012, il condominio aveva la facoltà di nominare un “revisore”. Diciamo subito, inoltre, che la legge non ha introdotto un obbligo di nomina di questa figura ma solo una possibilità.

I requisiti del revisore
Veniamo, poi, al vero punto debole : è stata davvero introdotta una “nuova” figura professionale? A parere dello scrivente la risposta non può che essere negativa. L'articolo 1130 bis del codice civile, infatti, si limita a menzionare la figura del “revisore condominiale”, senza tuttavia indicarne i requisiti e le competenze professionali.

In assenza di qualsiasi indicazione, non può che ritenersi che il “revisore condominiale” non debba possedere alcun requisito specifico. Conseguentemente, l'assemblea potrebbe anche decidere di nominare quale revisore condominiale un soggetto privo degli stessi requisiti richiesti dalla legge, all'amministratore.

Potrebbe verificarsi, dunque, che l'operato dell'amministratore riguardo alla tenuta della contabilità del condominio venga ad essere revisionato da un soggetto sprovvisto, ad esempio, di alcun titolo abilitativo oppure carente di qualunque formazione professionale. Astrattamente, qualsiasi soggetto può essere nominato revisore condominiale. Ci si chiede, su queste basi, quali garanzie di competenza ci si possa aspettare dal soggetto incaricato di effettuare la revisione condominiale.

Il ruolo dell’assemblea
Si potrebbe obiettare che, ricadendo la scelta in capo all'assemblea, sarà compito di quest'ultima scegliere diligentemente il soggetto a cui affidare l'incarico di revisore condominiale, avendo cura di scegliere con diligenza ed attenzione, valutando le competenze offerte dal candidato revisore. Ma, a ben vedere, quest'ottica appare solo una ovvia e magra consolazione che non colma la lacuna normativa lasciata dal legislatore.

Va detto, infatti, che l'incarico che si va ad affidare al revisore condominiale è spesso particolarmente complesso e non può prescindere da conoscenze specifiche di gestione e contabilità. E' ovvio che affidare l'incarico ad un revisore condominiale che non abbia adeguata conoscenza e preparazione in merito porterà a risultati pessimi tra cui una non corretta revisione condominiale.

Un’occasione persa?
Si è persa, dunque, la possibilità di introdurre una figura nuova, anche, perché no, strutturata in forma societaria, terza rispetto alla compagine condominiale e dotata di requisiti professionali e di competenza certificati, a cui poter affidare il delicato compito di revisionare la contabilità condominiale.

Ad oggi, dunque, la revisione condominiale può anche essere affidata ad un condomino sprovvisto di abilitazioni e competenze ed il risultato della sua revisione sarà certamente valido ed efficace.

Le lacune nel Codice
L'articolo 1130-bis del codice civile, inoltre, non brilla certo per chiarezza anche per non precisare quali siano i limiti delle attribuzioni che l'assemblea può demandare al revisore. Non specifica, infatti, cosa debba intendersi per “verificare”.

Se, ad esempio, il revisore è tenuto essenzialmente a verificare la contabilità, potrà entrare nel merito e indicare eventuali errori e/o inesattezze e/o errori di calcolo? Oppure dovrà limitarsi a dare atto della verifica effettuata? La verifica a cui il revisore è chiamato, può, ad esempio, sopperire alle mancanze riscontrate e porsi quale supporto all'attività fino a quel momento svolta dall'amministratore? Che incidenza e rilevanza avrà la revisione condominiale sui criteri di calcolo e riparto già adottati con delibera assembleare i cui termini per essere impugnata siano già decorsi?

Le prospettive future
Un tentativo di miglioramento di una norma scritta forse troppo frettolosamente arriva sicuramente dalla prossima norma Uni 11777 per i revisori condominiali che dovrebbe essere pubblicata nelle prossime ore. L'auspicio e l'intento dichiarato è proprio quello di portare un pò di chiarezza su cosa debba intendersi per revisione e quali siano le reali attribuzioni affidate al revisore.