Infiltrazioni in condominio dal quarto piano al piano terra: possibile la responsabilità del conduttore

Il Tribunale di Roma, con la sentenza 10814/2021 pubblicata il 21 giugno 2021, torna ad affrontare la problematica delle infiltrazioni in condominio. Ma lo fa prendendo spunto da un quesito particolare : può il proprietario di un immobile sito al piano terra, lamentare dei danni, causati da infiltrazioni, riconducibili al proprietario del quarto piano? La causa, infatti, nasce dalla richiesta di risarcimento danni, a seguito di infiltrazioni lamentati dall'attore, proprietario di un immobile a pian terreno, rimasto danneggiato a seguito di una perdita d’acqua da un termosifone dell’appartamento al quarto piano condotto in locazione dal convenuto.

La vicenda
L'attore, peraltro, aveva promosso anche un ulteriore giudizio di accertamento tecnico preventivo che, tuttavia, non aveva portato alla risoluzione delle problematiche lamentate.Il conduttore convenuto, a sua volta chiamava in causa il proprietario dell'immobile condotto in locazione e chiedeva il rigetto della domanda di parte attrice osservando, in sintesi, che fosse «inverosimile che una minima perdita d’acqua da un solo termosifone, che non ha determinato dispersioni nell’appartamento posto al quarto piano da lui condotto in locazione né in quelli immediatamente sottostanti, abbia potuto cagionare i danni lamentati dall’attrice in un appartamento ubicato al piano terra».

La chiamata in causa del condominio
Nel merito, inoltre, eccepiva che l’infiltrazione poteva verosimilmente essere derivata, piuttosto, da una tubazione d’andata di un radiatore, che era stata fatta riparare dalla proprietaria dell’appartamento da lui condotto in locazione ed, in ogni caso, che l’impianto di riscaldamento era centralizzato, vetusto e versava in condizioni di degrado ed ammaloramento, come accertato in sede di Atp , «e la manutenzione anche dei singoli caloriferi spetta al condominio».

Nel merito, dunque, non vi era contestazione sull'evento dannoso dedotto dall’attrice, vale a dire la verificazione di copiose infiltrazioni d’acqua che hanno causato danni nel suo immobile. Era, tuttavia, controversa l’identificazione della causa. Il Ctu trovava la soluzione ascrivendo l’infiltrazione ad una rottura del tubo di collegamento fra termosifone e colonna, avvenuta in corrispondenza del detentore; «ha osservato – il Ctu - che la perdita d’acqua, durata alcuni giorni, ha fatto sì che l’acqua fuoriuscita dal detentore del radiatore posto nella camera da letto dell’interno 20 giungesse sino alla limitrofa colonna montante e, seguendo il percorso delle tubazioni verticali che attraversano i solai del fabbricato, arrivasse sino all’appartamento dell’ attore posto al limite inferiore di detta colonna».

La probabilità prevalente
Ricorrevano, pertanto, per il Tribunale di Roma, gli estremi per attribuire al convenuto, come da domanda attorea, ex articolo 2051 Codice civile, quale conduttore dell’immobile, la responsabilità dell’evento infiltrativo dannoso, giacché quest’ultimo è causalmente riconducibile, secondo la logica civilistica della probabilità prevalente o relativa ovvero del «più probabile che non» (Cassazione 21255/2013, Cassazione 15991/2011, Cassazione 10285/2009, Cassazione sezioni Unite 576/2008), ad un a parte di impianto (il termosifone, il detentore e il tratto di tubazione ove è collocato il detentore) non conglobata all’interno delle strutture murarie (Cassazione 13881/2010, Cassazione 21788/2015, Cassazione 30279/2019).