L’affittuario può recuperare i pagamenti in nero versati al locatore solo se fornisce le prove della loro illegittimità
Le somme possono essere reclamate entro sei mesi dalla fine del contratto di locazione e dalla consegna dell’immobile
L'articolo 79 della legge 392 del 1978 riconosce al conduttore il diritto di poter recuperare, entro sei mesi dalla data di conclusione del contratto di locazione, i pagamenti indebiti – cioè non dovuti - effettuati in favore del locatore. La Legge 9 dicembre 1998, n. 431 ne ha però disposto l’abrogazione «limitatamente alle locazioni abitative».
La norma in particolare, al comma 2, dispone che: «Il conduttore con azione proponibile fino a sei mesi dopo la riconsegna dell’immobile locato, può ripetere le somme sotto qualsiasi forma corrisposte in violazione dei divieti e dei limiti previsti dalla presente legge. Il principio di diritto - seppure lapalissiano nel suo tenore letterale - risulta di difficile applicazione pratica, viste le prove da offrire in comunicazione per dimostrare la dazione ultralegale. Orbene, di ciò ne dà esplicita contezza quanto appena riportato dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza numero 22078 / 2022.
I fatti di causa
L'azione svolta dall'ex conduttore è stata, infatti, respinta per carenza probatoria (evidentemente non colta appieno dal ricorrente), visto che lo stesso articolava la relativa doglianza sul falso presupposto che il giudice dell'appello avesse respinto la richiesta assumendo che fosse decaduto dal diritto di ripetizione delle somme pretese in pagamento per decorrenza infruttuosa del semestre in considerazione. Al contrario – per come è dato leggere, più volte, nel corpo del provvedimento in commento - il giudice a quo aveva ritenuto che il citato locatario non avesse fornito la prova di aver corrisposto somme non dovute in relazione all'intero arco temporale oggetto d’esame.
Il conduttore ha diritto alla restituzione dell’integrazione del canone
La questione trattata – per quanto stringata per le conclusioni raggiunte – consente, tuttavia, di esaminare l'istituto in considerazione e offrire alcuni dettagli informativi utili e degni di nota. In primo luogo, va precisato che nel caso in cui tra le parti di un contratto di locazione abitativa (e non) intercorra accordo verbale per la corresponsione di un canone doppio (da versarsi quindi “in nero”) rispetto a quello risultante dal contratto scritto, l'integrazione del canone “ufficiale” costituisce una dazione in denaro non giustificata dal sinallagma negoziale e di cui il conduttore ha diritto alla restituzione (tra le tante, si veda Cassazione civile, terza sezione, sentenza numero 20395/ 2016).
Il comportamento delle parti, diretto ad eludere l'applicazione di norme imperative di legge allo scopo di conseguire somme non dovute (come il pagamento di un canone superiore a quello esigibile ai sensi della legge numero 392/78), infatti, vale di per sé a superare la presunzione di buona fede dell'accipiens, agli effetti della restituzione dell'indebito, ove si concretizzi in atti che inequivocabilmente dimostrino la consapevolezza dell'esistenza della norma imperativa e il deliberato intento di eluderne gli effetti (Cassazione civile, sezione terza, sentenza numero 1861/2009).
I sei mesi decorrono dalla fine del contratto di locazione
Il secondo rilievo da apostrofare che sorge spontaneo dalla lettura della norma in disamina è la qualificazione giuridica del termine prescritto dalla norma («fino a sei mesi dopo la riconsegna dell'immobile locato»), il quale, per come definito dalla giurisprudenza, ha natura sostanziale e decadenziale e, ai fini del computo, vale come un termine finale, ad quem, e non un iniziale, a quo (Cassazione civile, terza sezione, sentenza numero 12214/2003). Ergo, il termine semestrale per l'azione di ripetizione di somme indebitamente corrisposte dal conduttore decorre dalla riconsegna dell'immobile locato, coincidente con la data in cui lo stesso viene concretamente posto nella disponibilità del locatore (Cassazione civile, terza sezione, sentenza numero 10044/2000).
Da ultimo, la giurisprudenza di legittimità ha parimenti precisato che la decadenza dall'azione di ripetizione delle spese indebitamente corrisposte al locatore dal conduttore, prevista dall'articolo 79 della legge 392/1978, non essendo rilevabile di ufficio dal giudice, deve essere specificamente eccepita dalla parte tempestivamente, vale a dire con la memoria difensiva, ai sensi dell'articolo 416 del Codice di procedura civile (Cassazione civile, terza sezione, sentenza numero 11949/1992).
