L’usucapione del tetto condominiale: analisi di un caso

Per l'usucapione del tetto condominiale non c'è bisogno di compiere atti di interversione del possesso e si può sommare il tempo di possesso tra più successori nella disponibilità dell'area. Questo è il principio stabilito dal Tribunale di Monza con sentenza 1643 del 19 luglio 2022.

Con atto di citazione ritualmente notificato sia personalmente a sedici condòmini che per pubblici proclami a tutti gli altri, il proprietario di un immobile ubicato all'ultimo piano di un edificio ha convenuto in giudizio individualmente tutti i predetti aventi diritto al fine di far accertare e dichiarare nei loro riguardi la maturata usucapione in proprio favore della porzione di terrazzo di copertura.La cronistoria riportata nella narrativa della sentenza attesta che nel periodo posto a cavallo tra gli anni '60 e '70 l'attore, proprietario delle unità immobiliari posta all'ultimo piano dell'edificio, avesse chiuso l'accesso alla porzione del proprio pianerottolo, proprio all'altezza delle scale comuni condominiali, oltre che la porzione di terrazzo (corridoio) condominiale che separava i terrazzi delle predette unità abitative, apponendovi una porta chiusa, senza consegnare agli altri condòmini una copia delle chiavi d'accesso, così da impedire loro di potere accedere alla predetta porzione di terrazzo comune.

In sentenza viene, altresì, riportato – anche mediante il riferimento alle prove orali (escussioni testimoni) - che tale possesso esclusivo è di fatto rimasto inalterato nel corso degli anni, essendo stato perpetrato da tutti coloro che si sono succeduti nella titolarità del medesimo bene immobile.

Secondo il giudice brianzolo, alla stregua del compendio probatorio raccolto, si tratta, nel qual caso, di un possesso continuo, pacifico, pubblico, non interrotto, non equivoco, accompagnato dall'animo di tenere la cosa esclusivamente per sé e, per di più, protrattosi indisturbato per ben oltre vent'anni, a cui ha fatto seguito la totale inerzia degli altri comproprietari, astenutisi per quasi sessant'anni dall'esercitare le proprie prerogative, non reagendo in alcun modo al potere di fatto esercitato in via esclusiva dal possessore e al progressivo inglobamento della porzione condominiale all'interno dell'immobile oggi di proprietà attorea.

E, come ribadito in più occasioni dalla Suprema corte, nell'ambito di usucapione di parti comuni di edifici in regime di condominio: «in caso di compossesso, il partecipante alla comunione che intenda dimostrare l’intenzione di possedere non a titolo di compossesso, ma di possesso esclusivo, non ha la necessità di compiere atti alla stregua dell’articolo 1164 Codice civile, ma svolgere attività incompatibili con il permanere del compossesso altrui, non essendo al riguardo sufficienti atti soltanto di gestione, consentiti al singolo compartecipante o ancora atti che, comportando solo il soddisfacimento di obblighi o l’erogazione di spese per il miglior godimento della cosa comune, non possono dare luogo ad una estensione del potere di fatto sulla cosa nella sfera di altro compossessore» ( tra le tante, Cassazione 9100/2018 e Cassazione 30551/2019).

Nulla questio, quindi, in ordine all'integrazione di tutti i requisiti, oggettivi e soggettivi, richiesti ai fini dell'usucapione, per come sono stati apprezzati dal decidente; inoltre, il giudice a quo ha ritenuto parimenti legittimo il conteggio dei venti anni di cui trattatasi sommando il tempo di possesso dei proprietari che si sono succeduti nella disponibilità dell'area in considerazione, richiamando a tal proposito la previsione portata dall'articolo 1146, comma 2, Codice civile, con conseguente accoglimento anche della domanda di procedere alla trascrizione della decisione ai sensi dell'articolo 2651 Codice civile, a mente del quale: «Si devono trascrivere le sentenze da cui risulta estinto per prescrizione o acquistato per usucapione ovvero in altro modo non soggetto a trascrizione uno dei diritti indicati dai numeri 1, 2 e 4 dell’articolo 2643»