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La gestione ad iniziativa individuale richiede esperti professionisti per la tutela del credito

Il diritto al rimborso delle spese sostenute dal singolo a beneficio della collettività presuppone l’urgenza delle stesse

di Rosario Dolce

L'articolo 1134 Codice civile è stato novellato dalla legge 220 del 2021 sia in ordine alla rubrica della norma – la quale ora recita «gestione ad iniziativa individuale» - sia in ordine al contenuto della norma, che ha mutato la dinamica di riferimento al condòmino che «ha fatto spese per le cose comuni» in «che ha assunto la gestione delle parti comuni».
A rispolverare la portata della norma ci pensa una recente sentenza del Tribunale di Roma (12302 del 4 agosto 2022) , che definisce un caso particolare: vale dire quello in cui un complesso immobiliare posto all'interno di un fabbricato, facente capo ad un unico proprietario, venga dismesso con la prima alienazione di un' unità immobiliare interna a favore di terzi (e di altre ancora nel proseguo) dando luogo così alla costituzione, di fatto e di diritto, del condominio negli edifici.

Ripartizione spese prima che si costituisca il condominio

Ora, nelle more di vendita degli appartamenti - nell'ambito di una operazione di dismissione del patrimonio immobiliare - la fondazione titolare continuava ad anticipare i costi di gestione del fabbricato, salvo poi, una volta alienati quasi tutti gli appartamenti e ivi costituito il condominio (anche dal punto di vista formale), richiedere alla compagine succedutasi nella gestione delle “parti comuni” il rimborso delle spese, frattanto, sostenute (correlate alla somministrazione di luce, acqua, riscaldamento, servizio di portierato, passi carrabili e manutenzioni varie) per l'importo di oltre trentamila euro.

La domanda pecuniaria è stata però respinta dal giudice capitolino: non solo perché essa (istanza) risultava fornita di prova in ragione delle addotte anticipazioni (con fatture recanti equivoca intestazione soggettiva), ma, anche e soprattutto, perché mancavano i presupposti tecnici per disporre l'accoglimento della domanda.In prima battuta, siccome la fondazione, nelle more della gestione immobiliare in disamina, non aveva chiesto alcuna autorizzazione di sorta all'assemblea e/o all'amministratore del costituitosi condominio, di anticipare i costi di gestione dei servizi e per le parti comuni.In seconda battuta, siccome la fondazione in disamina aveva sostenuto una serie di spese di gestione per la manutenzione ordinaria, ben lungi dall'approssimarsi al concetto di urgenza che costituisce un altro requisito tipizzato dalla norma in disamina.

Il diritto al rimborso

Come noto, la giurisprudenza della Suprema corte ha più volte precisato, in punto, che nella materia condominiale, il diritto al rimborso delle spese sostenute dal singolo condomino per la gestione delle cose comuni ai sensi dell’articolo 1134 Codice civile, a differenza di quanto previsto dall’articolo 1100 Codice civile nella comunione ordinaria, non insorge in caso di trascuranza degli altri comunisti, ma presuppone il requisito dell’urgenza, intendendo la legge trattare con rigore la possibilità che il singolo possa intervenire nell’amministrazione dei beni in proprietà (Cassazione 26274/2021).

A tal punto il giudice legittima la sua conclusione lasciando intendere che le modalità di gestione del periodo transitorio, da parte della fondazione – laddove impegnata a trasferire gli immobili a terzi e, dall'altra parte, a gestire l'edificio condominiale - avrebbe dovuto essere guidata da un professionista esperto conoscitore del diritto condominiale, in grado di avviare un processo di condivisione organizzativo e funzionale.

Conclusioni

Invero, nella specie – per come riportato segnatamente in sentenza - nulla impediva alla fondazione di autoconvocare un'assemblea dei condòmini e deliberare sulle spese che il neocostituito condominio avrebbe dovuto sostenere. Invece, non solo la fondazione non ha ritenuto di operare in tal senso nell'imminenza ma non ha portato neanche successivamente le spese - che a suo dire avrebbe sostenuto in via d'urgenza - all'approvazione dell'assemblea nelle forme di cui all'articolo 66 disposizioni di attuazione al Codice civile limitandosi a richiederle in restituzione solo dopo anni mediante semplice comunicazione inviata all'amministratore.