La prova della condominialità del bene è data dall’utilità che dallo stesso traggono tutti i condòmini

Si configura automaticamente il condominio parziale tutte le volte in cui un bene risulti, per connotati e funzione, obiettivamente destinato al servizio o al godimento esclusivo di una parte dell'edificio tanto da restare assoggettato ad un autonomo diritto di proprietà e non più alla contitolarità necessaria di tutti i condòmini. I suoi partecipanti, quindi, non avranno diritto di intervenire in assemblea qualora si discuta di cose di cui non sono titolari e la composizione del collegio e delle maggioranze si modificherà in relazione alla titolarità delle specifiche parti oggetto della concreta delibera da adottare. Lo afferma il Tribunale di La Spezia con sentenza 721 del 13 dicembre 2021.

La vicenda
Ad aprire il caso, impugnando delle delibere di modifica del regolamento, sono alcuni condòmini. In pratica, spiegano al giudice, la norma regolamentare sulla quale l'assemblea era intervenuta escludeva i proprietari dei fondi terranei dal concorrere alle spese di conservazione e manutenzione, ordinarie e straordinarie, delle cose comuni divisibili. Esenzione venuta meno a seguito delle delibere per espresso riferimento anche all'area a piano terra, destinata a cortile ed a verde di cui gli attori vantavano la totale proprietà delle unità immobiliari.

Quelle delibere, però, erano invalide perché assunte non all'unanimità bensì a maggioranza dei presenti costituenti anche la maggioranza per valore del condominio e, comunque, contrastavano con i criteri di cui all'articolo 1123 del Codice civile. Il condominio si difende evidenziando la natura assembleare del regolamento, dunque ben modificabile con le maggioranze dell'articolo 1136, comma due, del Codice civile e l'assimilazione dell'area esterna ad un cortile. Tesi accolta e domande attoree bocciate.

L’utilità del bene
Su tutto il perimetro dell'immobile frontistante il verde, scrive il Tribunale, c'erano ampie aperture da cui i fondi traevano aria e luce; negli anditi condominiali delle due scale accessibili dal giardino erano collocati i contatori dell'energia elettrica, un ripostiglio per i contatori dell'acqua ed i contenitori della nettezza urbana. Entrambe le proprietà degli attori, allora, traevano senza dubbio delle utilità dagli spazi esterni.

Peraltro, non poteva configurarsi un'ipotesi di condominio parziale mancando le caratteristiche per far ritenere che lo stesso potesse servire una parte soltanto dell'edificio come richiesto dall'orientamento delle pronunce di legittimità tra cui la decisione della Cassazione 791/2020. Secondo i giudici, in effetti, la fattispecie del condominio parziale è automaticamente configurabile tutte le volte in cui un bene risulti, per le obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato oggettivamente al servizio e/o al godimento esclusivo di una parte soltanto dell'edificio restando oggetto di un autonomo diritto di proprietà e venendo meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condòmini su quel bene.

Conclusioni
I partecipanti al gruppo, pertanto, non avranno alcun diritto di partecipare all'assemblea relativamente a cose di cui non hanno la titolarità e la composizione del collegio e delle maggioranze si modificherà in base alla titolarità delle specifiche parti concernenti la deliberazione da adottare. Ed il fatto che lo spazio fornisse luce e aria anche a quegli ambienti confermava la natura cortilizia del bene. Ancora, l'area andava considerata unitariamente e risultava destinata al servizio delle unità di proprietà esclusiva degli attori a prescindere dall'accessibilità diretta dalla via pubblica o da altre circostanze. Di qui, il rigetto delle domande attoree con condanna alla refusione delle spese di lite e del costo della consulenza tecnica d'ufficio.