La sostituzione delle persiane necessita del via libera assembleare

Sono elementi caratterizzanti il decoro architettonico dell’edificio

di Rosario Dolce

17 Marzo 2023

La domanda

La domanda
Abitiamo in un appartamento in condominio. Gli appartamenti all’ultimo piano sono degli attici mansardati con finestre con le persiane, mentre nei piani inferiori le finestre hanno tutte le tapparelle. Il problema è che le finestre degli attici sono molto alte (a circa 170/175 metri di altezza nella parte inferiore) e per aprire e chiudere le persiane dobbiamo ogni volta salire su una scaletta, col rischio, soprattutto quando diventeremo anziani, di cadere. Vorremmo sostituire gli infissi ed eliminare le persiane. Potremmo farlo per motivi di sicurezza? O dovremmo in ogni caso chiedere in assemblea con il rischio che ci neghino questa possibilità? L’unica alternativa sarebbe quella di sostituire le persiane e domotizzarle, con costi molto più alti.

A cura di Smart24Condominio
Il decoro architettonico rappresenta un “bene comune” in senso proprio (l’articolo 1117 del Codice civile annovera le facciate), il cui mantenimento è tutelato a prescindere dalla validità estetica assoluta delle modifiche che si intendono apportare (Cassazione, ordinanza 30876/2022). La nozione di decoro architettonico, contemplata dagli articoli 1120, comma 4, 1122, comma 1, e 1122 bis del Codice civile - e poi sottesa anche ai limiti di uso della cosa comune ex articolo 1102 del Codice civile - attiene a tutto ciò che si riferisce alle linee essenziali del fabbricato, cioè alla sua particolare struttura e fisionomia estetica ed armonica, che contribuisce a dare a esso una sua specifica identità. In particolare, è stato anche precisato che l’alterazione «si verifica non già quando si mutano le originali linee architettoniche, ma quando la nuova opera si rifletta negativamente sull’insieme dell’armonico aspetto dello stabile, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l’edificio»(Cassazione, 17398/2004).

Ciò premesso, le opere da realizzare all’interno (o meglio, nel nostro caso all’esterno) dell’immobile di proprietà dei condòmini, come ad esempio quelle di modifica delle persiane a coronamento delle grandi porte-finestre a cui il lettore fa riferimento, non possono che ritenersi soggette a preliminare segnalazione a norma dell’articolo 1122 del Codice civile all’amministratore, il quale, a sua volta, è tenuto a darne comunicazione all’assemblea quanto prima, affinché la stessa si pronunci, all’occorrenza, sulla legittimità dell’intervento a fronte dei tre limiti “strutturali” insiti nella norma in disamina: vale a dire quelli, per l’appunto, legati alla sicurezza, alla stabilità e – per quanto qui rileva – alla tutela del decoro architettonico.

Il lettore, nel qual caso, potrà aver cura di segnalare all’amministratore parimenti che trattandosi di opere funzionali (anche) alla tutela di un “bene comune”, le spese di sostituzione/manutenzione delle persiane siano a carico del condominio, ovvero dei condòmini secondo la tabella di proprietà, valorizzando anche gli aspetti funzionali esposti per agevolarne l’utilizzo.

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