Le clausole limitative di diritti per essere opposte a terzi devono essere trascritte in maniera chiara
Questo anche in caso di regolamento contrattuale perché si tratta di limitazioni assimilabili ad atti costitutivi di servitù
Una sentenza indubbiamente interessante, quella del Tribunale di Aosta. Si fa riferimento alla sentenza 286 pubblicata il 07 ottobre 2021. Una pronuncia ricca di motivazione e colma di principi che fanno luce su contrasti che la giurisprudenza, più volte, è stata costretta a dirimere. Il punto di partenza affrontato dal Tribunale, è quello attinente ai diversi effetti prodotti dalla diversa natura del regolamento : contrattuale o assembleare.
La vicenda ed i tipi di regolamento
Nel caso di specie, al regolamento condominiale si attribuiva natura contrattuale, non risultando peraltro alcuna delibera dell’organo collegiale condominiale che lo avesse adottato e che possa quindi attribuirgli natura “assembleare”. La sentenza rammenta che il regolamento di condominio ha infatti natura contrattuale quando è predisposto dall’unico originario proprietario dell’edificio successivamente divenuto condomino ed espressamente richiamato nei singoli atti di acquisto ovvero approvato dall’assemblea dei condòmini all’unanimità (Cassazione 10335/1998; Cassazione 11692/1999; Cassazione 17276/2005).
Il regolamento assembleare è invece quello approvato dall’assemblea secondo le maggioranze di cui all’articolo 1136, 2° comma Codice civile. «Il regolamento contrattuale consente l’imposizione di limiti ai diritti dei singoli condomini», chiarisce la sentenza 286/2021. Una possibile “imposizione” in grado anche di incidere sul decoro architettonico in quanto, si legge, «il regolamento di condominio può legittimamente dare, del limite del decoro architettonico una definizione più rigorosa di quella accolta dall’articolo 1120 Codice civile, estendendo il divieto di innovazioni sino ad imporre la conservazione degli elementi attinenti alla simmetria, all’estetica, all’aspetto generale dell’edificio» (Cassazione 1748/2013).
L’opponibilità ai terzi del regolamento contrattuale
Una volta affrontata (e decisa) la questione relativa alla natura (contrattuale) del regolamento di condominio relativo, il Tribunale di Aosta si concentra sull'opponibilità del regolamento di condominio nei confronti dei terzi, sottolineando l'importanza della trascrizione : ai fini dell’opponibilità ai terzi (compresi i successivi acquirenti) dei limiti del diritto di proprietà contenuti nel regolamento contrattuale (che, per sua stessa natura, vincola le sole parti stipulanti) occorre il rispetto delle norme dettate in tema di trascrizione nei pubblici registri.
Una formalità che risulta prevalere anche laddove non venga prevista nei singoli atti di acquisto dei vari acquirenti atteso che, ove rispettata (la trascrizione) il regolamento è opponibile non soltanto a coloro che acquistano le unità immobiliari ed ai proprietari che abbiano accettato esplicitamente o implicitamente il regolamento stesso, «ma anche a coloro che, in epoca successiva alla trascrizione, per la prima volta acquistino piani dell’edificio o loro porzioni direttamente dal costruttore, anche in assenza di espressa previsione in tal senso nei singoli atti di acquisto, atteso che tutti costoro, non avendo partecipato all’approvazione del regolamento o alla stipulazione degli atti, devono ricomprendersi, prima della conclusione del loro acquisto, come terzi rispetto ai quali opera, ai fini dell’opponibilità dei vincoli suddetti, siffatta forma di pubblicità» (Cassazione 2546/1994).
Le clausole devono essere trascritte
Conseguentemente, le clausole limitative dei diritti dei singoli, se non debitamente trascritte, sono sempre opponibili solo ai condòmini che hanno accettato il regolamento, mentre non sono opponibili né ai successori a titolo particolare dei condòmini stessi, né al terzo acquirente, laddove tali clausole non siano state esplicitamente riportate nel relativo atto di acquisto o non siano state comunque oggetto di espressa accettazione.
A questo punto, la sentenza del Tribunale di Aosta tocca un altro punto interessante : il contenuto della trascrizione. La trascrizione, infatti, non può essere generica (con riferimento al regolamento contenente le limitazioni), ma deve indicare specificamente le clausole del regolamento che limitano i diritti dei singoli condòmini con l’indicazione del contenuto di tali clausole; occorre altresì che in tal caso la trascrizione del vincolo avvenga in apposita nota distinta da quella dell’atto di acquisto cui è allegato il regolamento condominiale. Ciò in ragione del fatto che le clausole limitative dei diritti dei singoli sono infatti assimilabili ad atti costitutivi di servitù, come ben evidenziato dalla Cassazione sezione 2 con la sentenza 6769 del 2018.
