Le modalità di un’assemblea telematica vanno approvate da tutti i condòmini

Se si vuole affrontare l'argomento non entrando nel tecnicismo della soluzione, ma nell'aspetto formale dello stesso, la domanda che ci viene posta è sempre la medesima: si può fare l'assemblea telematicamente? E' valida? Come si deve procedere?
Il nostro Centro Studi ha esaminato centinaia di pagine e di scritti di autori sull'argomento e si evidenzia subito come alcuni esperti siano più “spregiudicati” nel dare risposte sul tema.

La spregiudicatezza nasce da un'interpretazione soggettiva delle norme emanate in questo periodo di emergenza sanitaria, che si precisa non hanno mai fatto espressamente riferimento al Condominio. Difatti, nei decreti in questione non viene fatto espresso riferimento al Condominio, ma per analogia questo è a tutti gli effetti “luogo di lavoro” e il “datore di lavoro” coincide con l'amministratore di condominio.

Mentre auspichiamo, nel più breve tempo possibile, la fine dell'emergenza sanitaria in essere, si deve, purtroppo, prendere atto, esaminando le relazioni degli esperti, che ci vorrà ancora del tempo perché la situazioni torni alla normalità. Quindi, se ipotizziamo quest'ultima per la fine di quest'anno potremmo sicuramente dire che è superfluo impegolarsi in rivoluzioni sullo svolgimento dell'assemblea come intesa fino adesso; sarà, infatti, sufficiente affidarsi alla competenza e all'onesta dell'amministratore del condominio per poter, successivamente, ratificare il suo operato in una tradizionale assemblea.

L'emergenza e la straordinarietà saranno affrontate dall'amministratore secondo scienza e coscienza. Ad esempio, il caso di intervento postumo alla caduta di calcinacci, così come l'osservanza ai decreti delle Autorità, sono state e dovranno essere oggetto di urgenti interventi dell'amministratore, senza il preventivo assenso assembleare, ma soltanto la successiva ratifica. Diversamente, se l'emergenza sanitaria dovesse protrarsi anche nel 2021 si dovrà pensare necessariamente alla tenuta di assemblee condominiali utilizzando modalità alternative, di cui la più attuabile, è quella telematica.
Per il bene pubblico, auspichiamo che l'amministratore, in questo momento di emergenza sia “coraggioso” e si assuma ogni responsabilità sul suo operato per la salvaguardia degli interessi di tutti: antico detto … ”il medico pietoso fa la ferita infetta”.

Premesso, quindi, che, al momento, per tutto quanto sopra esposto, non si ravvisa alcuna urgenza di svolgere assemblee nel breve periodo, si ritiene che le modalità organizzative di un'eventuale assemblea telematica debbano essere preventivamente stabilite ed approvate da tutti i partecipanti al Condominio, al fine di garantire il corretto espletamento dei diritti di tutti i condomini.

In caso contrario, pur adottando tutte le precauzioni del caso, il deliberato potrebbe, infatti, essere oggetto di impugnazione per circostanze non disciplinate che potrebbero venire eccepite da un condomino quali ostative all'esercizio del suo diritto di voto o di partecipazione all'assemblea, come ad esempio, il venir meno della connessione internet, la scarsa velocità della stessa o addirittura il non averla affatto.

A questo proposito si riporta quanto chiarito dal Ministero della Giustizia con Nota del 6 aprile u.s. , in risposta ad un quesito sull'opportunità di svolgere assemblee in forma telematica “…. omissis … L'unica competenza attribuita a questo Ministero in ordine agli amministratori di condomino è, invero, quella prevista dall'art. 5, comma 4, del d.m. 13 agosto 2014, n. 140, che introduce l'obbligo, in capo al responsabile scientifico, di comunicare l'inizio di ciascun corso di formazione, le modalità di svolgimento, i nominativi dei formatori e dei responsabili scientifici al Ministero della giustizia non oltre la data di inizio del corso, tramite posta certificata, all'indirizzo elettronico indicato sul sito ministeriale.

In questo contesto ordinamentale, pertanto, non è opportuno fornire una disamina ermeneutica sulla disciplina positiva delle assemblee di condominio, con particolare riferimento all'utilizzabilità per le stesse di strumenti di collegamento a distanza, non soltanto perché si tratterebbe di un parere in materie che esulano dalle competenze ministeriali, ma anche perché lo stesso verterebbe su profili - validità delle assemblee - suscettibili di tutela giurisdizionale da parte dei condomini.

Sicché un'eventuale interpretazione fornita da questo Ministero, oltre che non rivestire alcun carattere vincolante o di interpretazione autentica, rischierebbe di sovrapporsi con l'accertamento eventualmente condotto in sede giurisprudenziale nel caso di impugnazione delle assemblee condominiali … omissis.”
Quindi, allo stato, perché sia possibile innovare la disciplina delle assemblee condominiali è necessaria, come riportato nella Nota del Ministero di cui sopra, una valutazione di competenza dell'Ufficio legislativo.

Riteniamo utile riportare, di seguito, parere sul tema, dell'Avv. Lorenzo Lucido del foro di Milano, esperto di diritto condominiale e consulente legale A.N.AMM.I.:
“Stando ai recenti provvedimenti legislativi, parrebbe di dovere ritenere astrattamente ammesso lo svolgimento di assemblea in videoconferenza, mediante collegamento a distanza tra i condomini (essendo vietate riunioni “dal vivo” per il contenimento del coronavirus): l' applicazione analogica della disciplina societaria dovrebbe consentire tale formalità (cfr. art. 106 del recente DL 18/2020 in materia di assemblee di società prevede che “con l'avviso di convocazione delle assemblee ordinarie o straordinarie le società per azioni, le società in accomandita per azioni, le società a responsabilità limitata, e le società cooperative e le mutue assicuratrici possono prevedere, anche in deroga alle diverse disposizioni statutarie, l'espressione del voto in via elettronica o per corrispondenza e l'intervento all'assemblea mediante mezzi di telecomunicazione; le predette società possono altresì prevedere che l'assemblea si svolga, anche esclusivamente, mediante mezzi di telecomunicazione che garantiscano l'identificazione dei partecipanti, la loro partecipazione e l'esercizio del diritto di voto, ai sensi e per gli effetti di cui agli articoli 2370, quarto comma, 2479-bis, quarto comma, e 2538, sesto comma, codice civile senza in ogni caso la necessità che si trovino nel medesimo luogo, ove previsti, il presidente, il segretario o il notaio”.

La dottrina è tuttavia divisa in ordine alla possibilità di svolgere le assemblee in videoconferenza: numerosi studiosi dubitano fortemente della validità delle delibere adottate in una riunione priva di diretta collegialità.
Dubbi sorgono sulla effettiva fattibilità della riunione, specie in riferimento agli adempimenti da espletare ed alle modalità di svolgimento della riunione:
• la partecipazione a distanza dovrebbe comunque richiedere apposita convocazione, da effettuare comunque nelle forme di cui all'art. 66 disp att c.c., con indicazione delle modalità e dei tempi di svolgimento;
• ogni condomino dovrebbe ragionevolmente disporre di idonea dotazione software (in particolare del medesimo servizio di messaggistica / video chat): adozione della strumentazione che ragionevolmente non potrebbe essere imposta dall'Amministratore, ma piuttosto dovrebbe essere concordata tra tutti i partecipanti;
• la verbalizzazione delle operazioni dovrebbe essere particolarmente rigorosa, riportando tutte le formalità poste in essere in riferimento alla identificazione dei partecipanti, alla loro partecipazione e all'esercizio del diritto di voto.
• dovrebbe essere esclusa la videoregistrazione, salvo il consenso di tutti i partecipanti (cfr. Manuale Garante della Privacy “IL CONDOMINIO E LA PRIVACY” per la disciplina ante GDPR, in attesa di revisione).

Auspicando chiarimenti da parte del Governo - espressamente interrogato da associazioni di categoria, ivi compresa Anammi, come da interrogazione 24.3.2020 - , si ritiene opportuno consigliare, almeno allo stato - anche in considerazione dei notevoli rischi di impugnazione (anche se probabilmente per vizi formali più che sostanziali), derivanti dalla novità della materia - di non procedere allo svolgimento di assemblee in videoconferenza: salva diversa valutazione, da adottare caso per caso anche in funzione dell'oggetto della riunione.

In ogni caso, si ritiene di dovere evidenziare che, anche in assenza di approvazione assembleare, ben si potranno chiedere ai condomini versamenti integrativi: in realtà “l'obbligo del condomino di pagare al condominio, per la sua quota, le spese per la manutenzione e l'esercizio dei servizi comuni dell'edificio deriva dalla gestione stessa e quindi preesiste all'approvazione da parte dell'assemblea dello stato di ripartizione, che non ha valore costitutivo, ma solo dichiarativo del relativo credito del condominio. (Cass. civ. Sez. II sent. 28/04/2017, n. 10621)”.