Le osservazioni sul decreto fiscale di Uppi: si estendano a tutti i Comuni i canoni concordati di affitto

Al centro dell’analisi l’articolo 7 (Modifica della validità dell'attestazione per i contratti di locazione a canone concordato):
1. L'attestazione di cui agli articoli 1, comma 8, 2, comma 8, e 3, comma 5, del decreto del ministro delle Infrastrutture e dei trasporti, di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze, del 16 gennaio 2017, recante «Criteri generali per la realizzazione degli accordi da definire in sede locale per la stipula dei contratti di locazione ad uso abitativo a canone concordato, ai sensi dell’articolo 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, nonché dei contratti di locazione transitori e dei contratti di locazione per studenti universitari, ai sensi dell’articolo 5, commi 1, 2 e 3 della stessa legge», pubblicato nella Gazzetta Ufficiale 15 marzo 2017, n. 62, può essere fatta valere per tutti i contratti di locazione, stipulati successivamente al suo rilascio, fino ad eventuali variazioni delle caratteristiche dell'immobile o dell'Accordo Territoriale del Comune a cui essa si riferisce.

I contratti di locazione di fabbricati locati ad uso abitativo stipulati con contratti a canone concordato ai sensi della legge 431/98 (3+2, transitori e universitari) sono una tipologia contrattuale che, a fronte dell'accettazione di un canone concordato, all'interno di un intervallo stabilito secondo gli Accordi Territoriali, generalmente inferiore a quello di mercato, e della stipula di un contratto stipulato sui modelli allegati alla legge 431/98 prima e successivamente al Dm 16 gennaio 2017, consente al locatore di beneficiare del trattamento fiscale agevolato, ai fini delle imposte sui redditi, dell'imposta di registro e dell'Imu.

Dette agevolazioni sono, però, riservate agli immobili situati nei Comuni ad alta densità abitativa, la cui lista, aggiornata dal Cipe con delibera del 13 novembre 2003, n. 87, conta oggi oltre 700 Comuni italiani oltre ad altri Comuni colpiti da calamità naturali.I contratti di locazione a canone concordato per poter beneficiare delle agevolazioni fiscali, devono essere stipulati sulla base dei contratti-tipo approvati con Dm 16 gennaio 2017 che ha sostituito integralmente il precedente Dm 30 dicembre 2002.Per effetto di ciò, ai fini dell'applicazione delle agevolazioni fiscali, è necessario che almeno un'organizzazione firmataria degli Accordi Territoriali attesti la conformità del contratto concordato stipulato autonomamente tra le parti rispetto a quanto previsto dall'Accordo Territoriale depositato nel Comune e nella Regione di appartenenza.

L'attestazione non è invece richiesta in caso di contratti di locazione stipulati prima dell'entrata in vigore del Dm 16 gennaio 2017 e di contratti di locazione stipulati dopo l'entrata in vigore del decreto, nel caso in cui non risultino stipulati Accordi territoriali che hanno recepito le previsioni dettate dal citato decreto ministeriale.L'articolo 1, comma 8, del Dm in questione prevede che: «Le parti contrattuali, nella definizione del canone effettivo, possono essere assistite, a loro richiesta, dalle rispettive organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori. Gli accordi definiscono, per i contratti non assistiti, le modalitàdi attestazione, da eseguirsi, sulla base degli elementi oggettivi dichiarati dalle parti contrattuali a cura e con assunzione di responsabilità, da parte di almeno una organizzazione firmataria dell’accordo, della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’accordo stesso, anche con riguardo alle agevolazioni fiscali».

È chiara la ratio di tale duplice, alternativa, forma di controllo: impedire che possano beneficiare delle agevolazioni fiscali contratti stipulati dalle parti in violazione dei parametri previsti per la determinazione dell'importo massimo del canone concordato e/o in violazione delle clausole dei modelli di contratti di locazione allegato al Decreto stesso, che dipendono anche da elementi soggettivi dei contraenti. Come indicato nella risoluzione dell'agenzia delle Entrate 31/2018 , l'Attestazione costituisce elemento essenziale ai fini del riconoscimento delle agevolazioni fiscali, salvo avvalersi dell'assistenza delle associazioni di categoria, con riferimento ai contratti redatti sulla base di accordi territoriali che abbiano recepito il Dm 16 gennaio 2017.Solo un effettivo controllo sul singolo contratto stipulato potrebbe, quindi, esplicare quell'effetto di deterrenza dalla violazione dei parametri economici e normativi che giustificano il riconoscimento delle agevolazioni fiscali.

L'articolo 7 del Dl 21 giugno 2022, n. 73 (decreto Semplificazioni fiscali) prevede che la predetta Attestazione di rispondenza rilasciata in riferimento al contenuto economico e normativo di uno specifico contratto di locazione, possa essere fatta valere per tutti i contratti di locazione stipulati successivamente al suo rilascio, fino ad eventuali variazioni delle caratteristiche dell'immobile o dell'Accordo territoriale. Il Dl 73/2022, al riguardo, prevede la possibilità, in assenza di variazioni delle caratteristiche dell'immobile o dell'Accordo territoriale del Comune, di utilizzare la precedente attestazione.

Conseguenza della nuova norma è che la singola attestazione di rispondenza, che era stata rilasciata per uno specifico contratto previo suo vaglio concreto da parte delle Organizzazioni, garantisce anche un diverso successivo contratto, non sottoposto al vaglio di alcun soggetto e stipulato dalle parti contrattuali esclusivamente fra loro, a prescindere dai contenuti del contratto.Si tratterebbe di una attestazione di congruenza del solo canone,e non risulterebbe di efficace deterrenza rispetto alla stipula del nuovo contratto con un contenuto difforme dal contenuto imperativo. Così facendo la ratio del Dm del 2017 dell'assistenza o dell'attestazione singola, specifica per un determinato contratto, di contrasto alla fruizione di agevolazioni fiscali per contratti stipulati dalle parti senza controllo e dal contenuto illegittimo, consuetudine quest'ultima molto diffusa prima dell'entrata in vigore del Dm , viene in concreto vanificata.

Si ritiene che non sia possibile utilizzare un'attestazione sindacale per più contratti successivi di locazione a canone concordato, così come vorrebbe l'articolo 7, riguardanti lo stesso immobile, in quanto risulterebbe controproducente per la Pubblica amministrazione. Infatti l'Organizzazione sindacale non deve solo attestare il contenuto economico (che se non muta la consistenza dell'immobile o l'Accordo Territoriale, può essere considerato uguale a quello di un contratto precedente), ma anche il contenuto normativo che deve essere singolarmente verificato caso per caso, contratto per contratto.

Nel contratto successivo, se non verrà controllata la conformità prevista dalla legge, pur mantenendo lo stesso canone concordato già precedentemente attestato, potrebbero essere inserite clausole non conformi alla normativa vigente e, di fatto, rendere non attestabile lo stesso. Questa “semplificazione” non può essere considerata tale, in quanto potrebbe, al contrario della ratio del Decreto, consentire alle parti di beneficiare di agevolazioni fiscali anche per contratti concordati non conformi alla normativa e/o all'accordo sindacale.

Considerato
•Che nella prassi quotidiana sono numerosi i contratti di locazione, soprattutto quelli transitori e quelli per gli studenti universitari bloccati nella fase di attestazione poiché riportano canoni di locazione generalmente superiori a quelli dell'accordo territoriale nonché norme del contratto non coerenti con il contratto tipo;
•la notevole mole di lavoro che sottende una Attestazione di supporto al lavoro di controllo della Pubblica amministrazione

Ci si chiede :
•chi mai verificherà i contenuti economici ma soprattutto contrattuali dei contratti agevolati, transitori e per studenti?
•Chi verificherà l'invarianza delle norme contrattuali?
•Chi impedirà gli errori nella determinazione dei canoni di locazione non corrispondenti ai valori fissati negli accordi locali?
•Chi garantirà ai Comuni, la correttezza dell'applicazione dell'agevolazione Imu del 25% per l'immobile oggetto di un contratto di locazione senza una specifica attestazione che attesti la conformità di quel contratto alla legge? ( dovranno organizzare un ufficio apposito ?)
•Come faranno i professionisti e i Caf ad applicare la cedolare secca al 10% ad un contratto che potrebbe riportare un canone di locazione o delle clausole diverse da quello presente nell'attestazione rilasciata per quello precedente?
•Come potrà un'attestazione di un contratto per studenti universitari essere valida per sempre se per farla è necessario controllare la copia del libretto universitario o l'autocertificazione dello status di studente universitario a quel conduttore e non a quelli successivi?
•Come può un'attestazione di un contratto transitorio, che riporta esplicitamente i motivi di transitorietà del singolo contraente, conformemente a quanto è previsto sull'Accordo territoriale, essere valida anche se cambia il conduttore e, con esso, cambiano i motivi di transitorietà?

L' Attestazione del singolo contratto è stato dichiarato di utilità pubblica dalla stessa agenzia delle Entrate che ha più volte dichiarato di non essere in grado di controllare i contenuti dei contratti che danno diritto alle speciali agevolazioni fiscali. Molti Comuni richiedono l'attestazione del singolo contratto con il deposito della Dichiarazione Imu per poter avere la riduzione del 25% prevista. La procedura dell'attestazione contribuisce all'alfabetizzazione delle parti, proprietario ed inquilino, rispetto al rapporto contrattuale che ha portato una diminuzione del contenzioso privato e legale sui Contratti Concordati.

Tutto ciò premesso, si può ragionevolmente concludere che oltre a contribuire a migliorare i rapporti tra proprietario ed inquilino, l'impegno delle rispettive Associazioni firmatarie degli Accordi Territoriali che assolvono alla funzione di controllo al posto di agenzia delle Entrate e enti comunali con reciproca soddisfazione, si traduce in un notevole risparmio per i costi della Pubblica amministrazione. In conclusione, auspichiamo che i contratti di locazione a canone concordato, considerati gli ottimi risultati raggiunti nei comuni dove si applicano gli Accordi Territoriali, vengano estesi a tutti i comuni italiani così da calmierare i canoni di locazione riducendo la tassazione sui redditi di locazione.

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