In ipotesi di deliberazione assembleare volta ad autorizzare l’esercizio di un’azione o la prosecuzione di una controversia giudiziaria tra il condominio e un singolo condòmino, venendosi la compagine condominiale a scindere, di fronte al particolare oggetto della lite, in base ai contrapposti interessi, non sussiste il diritto del singolo condòmino a partecipare all’assemblea, né, quindi, la legittimazione dello stesso a domandare l’annullamento della delibera per omessa, tardiva o incompleta convocazione, allorché sia portatore unicamente di un interesse in conflitto con quello rimesso alla gestione collegiale (Nel caso di specie, nel richiamare l’enunciato principio, la Suprema Corte ha cassato con rinvio la sentenza impugnata con la quale la corte territoriale aveva annullato, per vizio di convocazione dedotto da una società immobiliare in veste di condomina del fabbricato, la deliberazione assembleare avente ad oggetto il conferimento dell’incarico a due avvocati per l’adozione di provvedimenti d’urgenza volti a fare cessare l’attività di affittacamere e pensione svolta nei locali di proprietà di quest’ultima).
In tema di condominio negli edifici, il passaggio in giudicato di un decreto ingiuntivo non opposto con cui il Condominio sia stato condannato a rimborsare all’ex amministratore somme da lui anticipate nell’esercizio delle funzioni gestorie non consente di rimettere in discussione in altra sede giudiziale le risultanze dei rendiconti approvati, né di adottare una regolazione dei profili economici del rapporto di mandato incompatibile con quella del predetto decreto, essendo l’accertamento di un debito a carico dell’amministratore inconciliabile ed in rapporto di reciproca esclusione con l’accertata sussistenza di un credito in capo a quest’ultimo sulla base dei medesimi presupposti e sui medesimi documenti dedotti in giudizio (Nel caso di specie, rilevata la dedotta esistenza di un decreto ingiuntivo, passato in giudicato in quanto non opposto, con cui, sulla base di rendiconti approvati dall’assemblea condominiale, il ricorrente, ex amministratore, era stato riconosciuto creditore di somme anticipate nell’interesse della pluralità dei condomini, la Suprema Corte, ha accolto il ricorso proposto da quest’ultimo, cassato la sentenza gravata e, decidendo nel merito, rigettato la domanda dell’intimato Condominio volta ad ottenere la restituzione di avanzi di cassa della gestione condominiale).
La delibera condominiale con la quale si autorizza l’amministratore a promuovere un giudizio vale per tutti i gradi del giudizio stesso e conferisce quindi, implicitamente, la facoltà di proporre ogni genere di impugnazione, compreso il ricorso per cassazione.
In tema di azioni a difesa dei diritti spettanti all’intera compagine condominiale, poiché il diritto di ciascun condomino investe la cosa comune nella sua interezza, sia pure con il limite del concorrente diritto degli altri condomini, anche un solo condomino può promuovere le azioni reali a difesa della proprietà comune senza che sia necessario integrare il contradditorio nei confronti di tutti i partecipanti alla comunione. Pertanto, tali azioni possono essere deliberate anche a maggioranza dall’assemblea dei condomini la quale può conferire all’amministratore o ad altri il potere di agire nel comune interesse (Nel caso di specie, relativo ad una azione promossa da un Condominio e da alcuni suoi condomini nei confronti di altro Condominio per l’accertamento dell’esistenza di un diritto di servitù di passaggio, pedonale e carrabile, la Suprema Corte, ribadito l’enunciato principio, ha ritenuto infondata la doglianza con la quale quest’ultimo, in sede di ricorso incidentale, aveva dedotto che l’amministratore non fosse legittimato ad agire a tutela di un diritto reale costituito a favore del Condominio se non sulla base di un mandato conferitogli da tutti i partecipanti all’ente di gestione con delibera assembleare approvata all’unanimità).
In tema di condominio negli edifici, l’art. 1131, comma 2, cod. civ., nel prevedere la legittimazione passiva dell’amministratore in ordine ad ogni lite avente ad oggetto interessi comuni dei condomini (senza distinguere tra azioni di accertamento ed azioni costitutive o di condanna), deroga alla disciplina valida per le altre ipotesi di pluralità di soggetti passivi, soccorrendo, così, all’esigenza di rendere più agevole ai terzi la chiamata in giudizio del condominio, senza la necessità di promuovere il litisconsorzio passivo nei confronti dei condomini. Pertanto, riguardo ad azioni negatorie e confessorie di servitù, la legittimazione passiva dell’amministratore del condominio sussiste anche nel caso in cui l’azione sia diretta ad ottenere la rimozione di opere comuni (Nel caso di specie, relativo ad una azione promossa da un Condominio e da alcuni suoi condomini nei confronti di altro Condominio per l’accertamento dell’esistenza di un diritto di servitù di passaggio, pedonale e carrabile, la Suprema Corte, riaffermato l’enunciato, ha ritenuto infondata la doglianza con la quale quest’ultimo, in sede di ricorso incidentale, aveva lamentato la mancata integrazione del contradditorio nei confronti dei condomini).
In tema di condominio negli edifici, la locazione a terzi di una unità immobiliare compresa in un edificio in condominio pone il conduttore in una posizione non diversa da quella del proprietario in nome del quale egli detiene il bene. Il conduttore può, al pari del suo dante causa, liberamente godere ed eventualmente modificare le parti comuni dell’edificio, purché in funzione del godimento o del miglior godimento dell’unità immobiliare oggetto della locazione e purché non risulti alterata la destinazione di dette parti, né pregiudicato il pari suo uso da parte degli altri condomini. In particolare, al conduttore medesimo è pertanto consentito apporre targhe, insegne ed installare una canna fumaria funzionale all’esercizio dell’attività commerciale cui sia adibito l’immobile locato. L’esercizio di tali facoltà, se compatibili con i limiti dell’art. 1102 cod. civ., non è soggetto ad autorizzazione assembleare, salve eventuali clausole del regolamento che la richiedano, rientrando nella facoltà che derivano, in capo al locatore, dall’appartenenza delle parti comuni e che, in virtù della locazione, sono consentite anche conduttore. Alla eventuale autorizzazione ad apportare tale modifica concessa dall’assemblea può attribuirsi il valore di mero riconoscimento dell’inesistenza di interesse e di concrete pretese degli altri condomini a tale tipo di utilizzazione (Nel caso di specie, richiamati gli enunciati principi, la Suprema Corte ha cassato con rinvio la sentenza impugnata in quanto, nella circostanza, la corte territoriale, nel respingere la domanda di risarcimento del danno per il diniego frapposto dall’assemblea condominiale alla collocazione sul muro perimetrale dello stabile di una canna fumaria necessaria per l’utilizzo dell’immobile locato adibito ad attività commerciale, aveva omesso verificare se il rifiuto opposto dall’amministratore alla consegna delle chiavi per l’accesso alla chiostrina, indispensabile per apporre la predetta canna fumaria nel punto programmato, integrasse una condotta tale da ostacolare in concreto l’esercizio del pari uso della parte comune da parte del conduttore ai sensi del citato art. 1102 cod. civ).
La parziale detraibilità, dall’imposta lorda sul reddito delle persone fisiche, delle spese sostenute per gli interventi edilizi richiamati dall’art. 1, comma 1, della legge n. 449 del 1997, trova applicazione in favore di tutti i possessori o detentori di parti comuni di un edificio residenziale che le abbiano effettivamente sostenute, perché il richiamo alla disciplina del condominio operato dalla disposizione è esclusivamente rivolto ad individuare gli interventi edilizi cui è applicabile il beneficio, e non limita la fruizione dell’agevolazione ai soli possessori o detentori di edifici in condominio (Nel caso di specie, la Suprema Corte, enunciando il principio di diritto, ha cassato con rinvio la sentenza impugnata avendo il giudice tributario d’appello ritenuto l’agevolazione fiscale applicabile esclusivamente con riferimento alle parti comuni di un edificio in condominio, e riformando, di conseguenza, la decisione di primo grado con consequenziale piena legittimità ed efficacia delle cartelle esattoriali oggetto di impugnazione da parte del ricorrente).
