In caso di frazionamento della proprietà di un edificio, a seguito del trasferimento di alcune unità immobiliari dall’originario unico proprietario ad altri soggetti, si determina una situazione di condominio per la quale vige la presunzione legale di comunione “pro indiviso” di quelle parti del fabbricato che, per ubicazione e struttura, siano – in tale momento costitutivo del condominio – destinate all’uso comune o a soddisfare esigenze generali e fondamentali del condominio stesso, salvo che dal titolo non risulti, in contrario, una chiara ed univoca volontà di riservare esclusivamente ad uno dei condomini la proprietà di dette parti e di escluderne gli altri.
Il negozio con cui, successivamente alla costituzione del condominio, si imprime ad un immobile, “ab origine” di proprietà di uno dei condomini, il vincolo di destinazione in perpetuo ad alloggio del portiere, non è sussumibile nella categoria delle obbligazioni “propter rem”, difettando il requisito della tipicità, giacché non esiste una disposizione di legge che contempli l’obbligazione reale tipica di concedere in uso perpetuo un bene immobile.
In tema di condominio negli edifici, la domanda di condanna formulata da un terzo che assume di essere titolare di un diritto di credito riferito ad un rapporto di condominio nel frattempo estintosi non comporta litisconsorzio necessario passivo né litisconsorzio processuale tra tutti i soggetti già componenti del predetto condominio. Infatti, il litisconsorzio necessario tra tutti i condòmini sussiste esclusivamente nel caso di azioni che investono un rapporto giuridico unico ed inscindibile, finalizzate all’adempimento di una prestazione di “facere” non suscettibile di divisione, laddove, invece, la proposizione di domanda intesa ad ottenere da più coobbligati, anche in via solidale, l’adempimento di una prestazione pecuniaria comune comporta una situazione riconducibile al litisconsorzio facoltativo, che sussiste di regola quando si agisce verso più coobbligati ad una prestazione da eseguirsi solidalmente.
Nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo oggetto della domanda è un credito vantato dall’ingiungente nei confronti dell’ingiunto, con la conseguenza che, dal punto soggettivo, le parti del processo possono essere esclusivamente colui che ha proposto la domanda e colui contro cui tale domanda è diretta (Nel caso di specie, la corte territoriale, richiamato l’enunciato principio e rilevato che l’appellato era soggetto diverso dall’originario condomino ingiunto a titolo di rimborso di una somma pagata dall’appellante all’appaltatore per l’esecuzione di lavori condominiali, e come tale privo di legittimazione a proporre l’opposizione a decreto ingiuntivo, ha confermato in sede di gravame che lo stesso non potesse fare stato nei suoi confronti).
In tema di condominio negli edifici, trattandosi di opzione ermeneutica maggiormente coerente con il complessivo assetto legislativo ed in grado di assicurare una più efficace tutela alle pretese creditorie, si ritiene che, nell’azione promossa dal creditore ex art. 63, comma 1, disp. att. cod. civ., onde ottenere la condanna alla comunicazione dei dati dei condomini morosi, la legittimazione passiva debba essere riconosciuta non in capo all’amministratore “in proprio”, bensì in capo Condominio debitore, nei cui confronti è pertanto pronunciata la condanna a fornire i dati richiesti.
In tema di condominio negli edifici, anche in caso di sequestro preventivo delle unità immobiliari, i proprietari delle stesse permangono gli unici soggetti obbligati all’adempimento delle spese relative alle parti comuni dell’edificio e pertanto unici legittimati passivi della relativa obbligazione.
In tema di condominio negli edifici, l’amministratore di un condominio, quale mandatario, ben può, in difetto di contraria manifestazione nell’atto di nomina, delegare le proprie funzioni ad un terzo (Nel caso di specie, la corte territoriale ha ritenuto valido ed efficace, nei confronti del Condominio, il contratto di appalto di lavori di manutenzione straordinaria sulle parti comuni, già deliberati ed approvati, concluso dall’odierno appellante su delega conferitagli dall’amministratore in carica).
