All’assemblea condominiale deve essere convocato l’effettivo titolare del diritto di proprietà dell’unità immobiliare, indipendentemente dalla avvenuta comunicazione all’amministratore della eventuale vicenda traslativa ad essa relativa, non incidendo la disciplina in ordine alla tenuta del registro di anagrafe condominiale, di cui all’art. 1136, comma 6, cod. civ., ed all’obbligo solidale per il pagamento dei contributi in caso di cessione dei diritti, di cui all’art. 63, comma 5, disp. att. cod. civ., sull’acquisizione dello “status” di condomino e sulle conseguenti legittimazioni (Nel caso di specie, richiamato l’enunciato principio, il giudice adito ha pronunciato l’annullamento della deliberazione impugnata per omessa convocazione della condomina ricorrente, la quale, nella circostanza, aveva anche provveduto a comunicare all’amministratore, tramite l’invio di una e-mail, l’avvenuto acquisto dell’immobile allegando l’atto di compravendita).
In tema di condominio negli edifici, la deliberazione assembleare che approvi un intervento di ristrutturazione delle parti comuni ha un duplice oggetto e, cioè, l’approvazione della spesa e la ripartizione della spesa tra i condomini che è determinata dal valore della proprietà di ciascuno o dall’uso che ciascuno può fare della cosa. In conseguenza, l’approvazione assembleare dell’intervento, ove si tratti lavori di manutenzione straordinaria, ha valore costitutivo della obbligazione di contribuzione alle relative spese, mentre la ripartizione, che indica il contributo di ciascuno, ha valore puramente dichiarativo, in quanto serve soltanto ad esprimere in precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore, secondo i criteri di calcolo stabiliti dalla legge. Ne consegue che ove sia mancata l’approvazione dello stato di ripartizione da parte dell’assemblea, l’amministratore del condominio è comunque munito di legittimazione all’azione per il recupero degli oneri condominiali promossa nei confronti del condomino moroso, in forza dell’art. 1130, n. 3, cod. civ. e può agire sia in sede di ordinario processo di cognizione, sia ottenendo ingiunzione di pagamento senza esecuzione provvisoria ex art. 63, comma 1 disp. att. cod. civ. (Nel caso di specie, richiamati gli enunciati principi, la Suprema Corte, rilevata la produzione in giudizio della delibera assembleare di ripartizione delle spese relative a lavori straordinari, ha escluso la dedotta violazione delle preclusioni stabilite per la delimitazione del “thema decidendum”, in quanto, a fondare la pretesa del Condominio, diversamente da quanto lamentato dal ricorrente, risultava già sufficiente la circostanza dell’avvenuta approvazione delle predette spese).
Il sottotetto di un edificio che assolva all’esclusiva funzione di isolare i vani dell’alloggio ad esso sottostanti, si pone con essi in rapporto di dipendenza e protezione, così da non poter esserne separato senza che si verifichi l’alterazione del rapporto di complementarietà dell’insieme, con la conseguenza che, non potendo essere utilizzato separatamente dall’alloggio sottostante cui accede, non è configurabile il possesso “ad usucapionem” dello stesso da parte del proprietario di altra unità immobiliare.
Il condomino che ha diritto di sopraelevare ha facoltà di apportare le modifiche necessarie alla scala comune, mediante le indispensabili demolizioni e le successive ricostruzioni a livello più elevato. Infatti, l’art. 1127 cod. civ., nel consentire al proprietario dell’ultimo piano di sopraelevare nuovi piani e nuove fabbriche, gli conferisce in modo implicito il diritto di prolungare in senso verticale le parti comuni dell’edificio, ivi comprese le scale, al fine di eseguire la nuova costruzione e di renderla praticabile (Nel caso di specie, nell’assicurare continuità agli enunciati principi, la Suprema Corte ha cassato con rinvio la sentenza impugnata per avere nella circostanza la corte distrettuale ravvisato, nel prolungamento della scala realizzato dai condomini ricorrenti, “sic et simpliciter” una modifica della destinazione originaria dello spazio comune, per la cui esecuzione occorreva l’autorizzazione degli altri partecipanti al condominio o alla comunione, omettendo di tuttavia verificare in concreto se la sopraelevazione fosse da ritenersi lecita ai sensi dell’art. 1127 cod. civ.).
In tema di condominio negli edifici, qualora il singolo condomino, sostituendosi all’amministratore, promuova nei confronti di un terzo un’azione giudiziaria concernente le parti comuni dell’edificio, trova applicazione, ai fini della competenza per territorio, il foro del condomino consumatore (Nel caso di specie, relativo ad un’azione di risarcimento danni derivanti dalla risoluzione per inadempimento di un contratto di appalto stipulato dal committente Condominio e promossa dalla ricorrente condomina, non avendo quest’ultimo autorizzato l’amministratore ad intraprendere azioni giudiziarie nei confronti dell’appaltatore, la Suprema Corte, accogliendo il regolamento di competenza, ha annullato l’ordinanza impugnata con la quale il tribunale adito aveva ritenuto competente il giudice del luogo in cui era ubicato il Condominio, quale foro del consumatore-condominio, ritenendo inapplicabile alla controversia in esame la tutela del foro del consumatore relativa al singolo condomino).
In tema di condominio negli edifici, sul proprietario-locatore, il quale intenda recuperare dal conduttore delle spese condominiali anticipate, grava l’onere di provare i fatti costitutivi del proprio diritto nonché l’esistenza, l’ammontare ed i criteri di ripartizione del rimborso richiesto (Nel caso di specie, accogliendo l’opposizione, il giudice adito ha revocato il decreto ingiuntivo per non avere nella circostanza il locatore opposto provato in alcun modo di aver anticipato le spese oggetto d’ingiunzione né i criteri per la determinazione delle stesse).
In tema di appalto, il danno da mancata fruizione di detrazioni fiscali risulta risarcibile qualora, sulla scorta di criteri probabilistici, si accerti che il risultato auspicato sarebbe stato conseguito senza il negligente adempimento dell’appaltatore (Nel caso di specie, dichiarata la risoluzione del contratto di appalto di lavori condominiali finalizzato all’utilizzo del “bonus facciate 90%” per inadempimento dell’impresa appaltatrice convenuta, il giudice adito ha respinto la domanda di risarcimento del danno per perdita di “chance”, in quanto, nella circostanza, il Condominio attore non aveva fornito la prova della conformità dell’edificio alle prescrizioni normative richieste al fine di ottenere l’agevolazione fiscale e dei conseguenti necessari adempimenti).
In tema di condominio negli edifici, la maggioranza semplice prevista per la validità delle deliberazioni adottate in seconda convocazione deve ritenersi applicabile a tutti gli oggetti per i quali il legislatore non ha previsto espressamente una maggioranza diversa, incluso quello attinente alla conferma dell’amministratore in carica, prevedendosi la necessità della maggioranza qualificata soltanto per la sua nomina.
