In tema di condominio negli edifici, la clausola inserita in un contratto di appalto di lavori condominiali a mente della quale, “…le obbligazioni di pagamento relative al prezzo di appalto devono ritenersi a carico dei condomini pro quota, non trovando applicazione il principio dell’obbligazione solidale. Pertanto, qualora uno o più condomini non dovessero provvedere al pagamento della quota dovuta da ciascuno di loro, l’impresa appaltatrice dovrà promuovere eventuali azioni giudiziarie per il recupero del credito, esclusivamente nei confronti del condomino inadempiente…” deve interpretarsi nel senso che l’appaltatore abbia garantito di non agire in alcun modo nei confronti del Condominio, ossia della generalità dei condomini, per il recupero del residuo credito impegnandosi piuttosto ad agire nei soli confronti dei condomini morosi (Nel caso di specie, esclusa la solidarietà anche in relazione alla fase processuale mirata alla formazione del titolo esecutivo mediante l’accertamento dell’obbligo di pagamento, quale fase prodromica a quella strettamente esecutiva, il giudice adito, accogliendo l’eccezione di difetto di legittimazione passiva sollevata dal Condominio convenuto, ha accolto l’opposizione e revocato il decreto ingiuntivo opposto).
In tema di condominio negli edifici, la domanda volta a conseguire l’ordine di comunicare al creditore non soddisfatto i dati dei condomini morosi ex art. 63, comma 1, disp. att. cod. civ., deve essere rivolta nei confronti del Condominio, in persona del suo amministratore, in quanto soggetto obbligato è sì quest’ultimo, ma solo ed esclusivamente in ragione della sua posizione di mandatario dell’ente di gestione. Tale interpretazione della citata disposizione, che ravvisa pertanto nel Condominio la legittimazione passiva, è l’unica in grado di assicurare tutela al creditore di una prestazione indipendentemente dalle vicende modificative dell’organo gestorio e dalla eventuale sostituzione della persona fisica dell’amministratore medesimo (Nel caso di specie, rilevato che la domanda volta all’ottenimento dei dati relativi ai condomini morosi era stata agitata non nei confronti del Condominio, ma dell’amministratore e la condanna al pagamento della penale poi richiesta ai sensi dell’art. 614-bis cod. proc. civ. era stata rivolta parimenti nei confronti di quest’ultimo, il giudice adito, in difetto di un valido titolo esecutivo nei confronti del Condominio e quindi dei singoli condomini “pro quota”, ha accolto l’opposizione ed annullato i singoli atti di precetto opposti).
In tema di condominio negli edifici, ai sensi dell’art. 1129, comma 8, cod. civ., l’amministratore di condominio, alla cessazione dell’incarico, è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio. Tale obbligo, di fonte legale, si accompagna anche a quello, di fonte contrattuale, trovante titolo nel contratto di mandato, nell’ambito del quale si inquadra il rapporto tra i rappresentanti al condominio e l’amministratore condominiale. Invero, come di evince dal tenore letterale della citata disposizione, l’obbligazione di consegna è immediatamente esigibile al momento della cessazione dell’incarico dell’amministratore, e, quindi, ancor prima della nomina di un nuovo amministratore, ove non avvenuta contestualmente alla cessazione dell’incarico, e indipendentemente dalla eventuale temporanea “prorogatio” dell’amministratore nello svolgimento delle attività urgenti ex art. 1129, comma 8, cod. civ., tanto che la consegna deve avvenire o nelle mani dell’amministratore subentrante, ove l’assemblea abbia provveduto alla sua designazione, ovvero, nel caso di mancata nomina del nuovo amministratore, al singolo condomino che ne faccia richiesta.
Il contratto tipico di amministrazione di condominio, il cui contenuto, essenzialmente dettato negli artt. 1129, 1130 e 1131 cod. civ., è riconducibile alla figura del mandato, non costituisce prestazione d’opera intellettuale, e non è perciò soggetto alle norme che il codice civile prevede per il relativo contratto, sicchè alle prestazioni professionali rese dall’amministratore non si applica il regime della prescrizione presuntiva prevista dall’art. 2956, n. 2, cod. civ.
L’accettazione da parte del nuovo amministratore della documentazione condominiale consegnatagli dal precedente non costituisce prova idonea del debito nei confronti di quest’ultimo da parte dei condomini per l’importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili, spettando pur sempre all’assemblea di approvare il conto consuntivo, onde confrontarlo con il preventivo, ovvero valutare l’opportunità delle spese affrontate d’iniziativa dell’amministratore. La sottoscrizione del verbale di consegna della documentazione, apposta dal nuovo amministratore, non integra, pertanto, una ricognizione di debito fatta dal condominio in relazione alle anticipazioni di pagamenti ascritte al precedente amministratore e risultanti dalla situazione di cassa registrata.
