In tema di condominio negli edifici, per stabilire se un locale tra quelli indicati dall’art. 1117, n. 2., cod. civ. – suscettibili di utilizzazioni diverse ed anche autonome – sia comune, occorre accertare se, prima della costituzione del condominio, come conseguenza dell’alienazione dei singoli appartamenti da parte dell’originario proprietario dell’intero fabbricato, vi sia stata, espressamente o di fatto, una destinazione del bene al servizio comune ovvero se questa gli sia stata sottratta.
In tema di condominio negli edifici, qualora l’uso del lastrico solare o della terrazza a livello non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l’usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell’art. 2051 cod. civ., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull’amministratore ex art. 1130, comma 1, n. 4, cod. civ., nonché sull’assemblea dei condomini ex art. 1135, comma 1, n. 4, cod. civ., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria; il concorso di tali responsabilità va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all’art. 1126 cod. civ., che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico o della terrazza e per i restanti due terzi a carico del condominio.
Il divieto di sopraelevazione per inidoneità delle condizioni statiche dell’edificio, previsto dall’art. 1127, comma 2, cod. civ., va interpretato non nel senso che la sopraelevazione è vietata soltanto se le strutture dell’edificio non consentono di sopportarne il peso, ma nel senso che il divieto sussiste anche nel caso in cui le strutture sono tali che, una volta elevata la nuova fabbrica, non consentano di sopportare l’urto di forze in movimento quali le sollecitazioni di origine sismica. Pertanto, qualora le leggi antisismiche prescrivano particolari cautele tecniche da adottarsi, in ragione delle caratteristiche del territorio, nella sopraelevazione degli edifici, esse sono da considerarsi integrative dell’art. 1127, comma 2, cod. civ., e la loro inosservanza determina una presunzione di pericolosità della sopraelevazione che può essere vinta esclusivamente mediante la prova, incombente sull’autore della nuova fabbrica, che non solo la sopraelevazione, ma anche la struttura sottostante sia idonea a fronteggiare il rischio sismico.
Qualora un edificio condominiale sia articolato in più corpi di fabbrica, con diversità di volumi e facciate, ma sia espressione di un’unica idea progettuale, la sopraelevazione deve rispettare lo stile del fabbricato nel suo complesso e non deve alterare le linee impresse dal progettista, indipendentemente dalla maggiore o minore visibilità del manufatto o dalla assenza di visibilità in relazione ai possibili punti di osservazione rispetto all’edificio condominiale unitariamente considerato.
In tema di condominio negli edifici, la delibera assembleare di approvazione dei lavori di ristrutturazione del fabbricato, una volta divenuta vincolante, costituisce anche il titolo che legittima l’amministratore ad ottenere la condanna del Condominio al pagamento del compenso aggiuntivo, nella misura ivi convenuta, maturato per lo svolgimento dell’attività straordinaria prestata in favore dell’ente di gestione.
In tema di condominio negli edifici, l’art. 63, quarto comma, disp. att. cod. civ., a tenore del quale “chi subentra nei diritti di un condòmino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente” si riferisce ai soli “contributi”, ovvero agli importi dovuti da ciascun condòmino per far fronte alle spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza (Nel caso di specie, il giudice adito ha rigettato la domanda proposta dagli acquirenti di un immobile volta ad ottenere la condanna dell’alienante ex condomina alla restituzione, ai sensi della citata disposizione, della somma corrisposta al Condominio in esecuzione di una sentenza di condanna al risarcimento dei danni pronunciata in favore di un’impresa appaltatrice per i ritardati pagamenti e le sospensioni dei lavori imputabili ai condomini morosi tra i quali non figurava tuttavia la convenuta).
Affinché possa configurarsi la responsabilità per i danni cagionati da cose in custodia, è in concreto sufficiente che sussista il nesso causale tra il bene ed il danno arrecato, laddove tale tipo di responsabilità è esclusa dal caso fortuito. Ne consegue che a carico del danneggiato incombe l’onere di provare unicamente l’esistenza di un rapporto eziologico tra la cosa e l’evento lesivo; mentre il custode, che voglia liberarsi dalla sua responsabilità, deve dimostrare l’esistenza di un fattore estraneo alla sua sfera soggettiva, idoneo ad interrompere quel nesso e quindi l’inidoneità in concreto della situazione a cagionare l’incidente (Nel caso di specie, nell’accogliere la domanda risarcitoria avanzata da un condomino dello stabile, infortunatosi in conseguenza di una caduta, il giudice adito ha ritenuto che la rottura di un gradino, sgretolatosi al passaggio dell’attore, in quanto ascrivibile ad una omessa manutenzione delle scale condominiali, fosse qualificabile come fattore di pericolo non fortuito, imputabile al Condominio convenuto anche in ragione del sua totale imprevedibilità).
