Nel giudizio promosso dall’assicurato nei confronti dell’assicuratore ed avente ad oggetto il pagamento dell’indennizzo assicurativo è onere dell’attore provare che il rischio avveratosi rientra nei “rischi inclusi” (Nel caso di specie, richiamato l’enunciato principio e ritenuto che, nella circostanza, la responsabilità del Condominio derivava dalla struttura del solaio e dalla rottura della guaina, che, per difetti originari o sopravvenuti, avevano poi determinato la diffusione delle infiltrazioni d’acqua e umidità in danno dei condomini, e che siffatto evento rientrava non già nell’oggetto generale della polizza assicurativa, ma nella garanzia aggiuntiva non pattuita, il giudice adito ha rigettato la domanda di indennizzo avanzata dall’ente di gestione nei confronti della compagnia di assicurazioni).
In tema di condominio negli edifici, il diritto di ogni condomino di servirsi della cosa comune ex art. 1102 cod. civ., nei limiti ivi previsti, è in relazione all’uso diretto della stessa e non a quello indiretto. Di conseguenza, è ammissibile la cessione in godimento di parti condominiali, anche in difetto di analoga cessione del godimento di una unità immobiliare cui le parti condominiali sono strumentali, ma tale potere spetta in via esclusiva all’assemblea, che deve vagliare determinati presupposti e, cioè, se sia possibile o meno un uso diretto da parte di tutti i condomini.
In tema di condominio negli edifici, l’art. 1117 cod. civ., nel contemplare un elenco, non tassativo, di beni caratterizzati dalla loro attitudine oggettiva al godimento comune e dalla concreta destinazione dei medesimi al servizio comune, opera ogniqualvolta, nel silenzio del titolo, il bene, per le sue caratteristiche, sia suscettibile di utilizzazione da parte di tutti i proprietari esclusivi, in quanto detta una presunzione di comune appartenenza a tutti i condòmini che non può essere vinta con qualsiasi prova contraria, ma soltanto alla stregua delle opposte risultanze di quel determinato titolo che ha dato luogo alla formazione del condominio per effetto del frazionamento dell’edificio in più proprietà individuali.
In tema di condominio negli edifici, l’individuazione delle parti comuni, come i lastrici solari, emergente dall’art. 1117 cod. civ. ed operante con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, non siano destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari, può essere superata soltanto dalle contrarie risultanze dell’atto costitutivo del condominio – ossia dal primo atto di trasferimento di un’unità immobiliare dell’originario proprietario ad altro soggetto, con conseguente frazionamento dell’edificio in più proprietà individuali –, ove questo contenga in modo chiaro ed inequivoco elementi tali da escludere l’alienazione del diritto di condominio, non rilevando a tal fine quanto stabilito nel regolamento condominiale, ove non si tratti di regolamento allegato come parte integrante al primo atto d’acquisto trascritto, ovvero di regolamento espressione di autonomia negoziale, approvato o accettato col consenso individuale dei singoli condomini e volto perciò a costituire, modificare o trasferire i diritti attribuiti ai singoli condomini dagli atti di acquisto o dalle convenzioni.
In tema di condominio negli edifici, il regolamento e le sue successive modifiche richiedono per la validità la forma scritta a pena di invalidità anche con riferimento alle clausole non aventi natura contrattuale, ma regolamentare in senso stretto, non potendo valere comportamenti concludenti o la reiterata applicazione delle previsioni modificative in spregio al vincolo di forma. Fermo tale principio, mentre le previsioni del regolamento che incidono sui diritti esclusivi o che contemplino un’eventuale convenzione sulla ripartizione delle spese in deroga ai criteri legali, ai sensi dell’art. 1123, comma 1, cod. civ., richiedono l’approvazione unanime di tutti i condomini, avendo natura contrattuale, quelle di adozione o modifica di clausole che, ancorché originariamente inserite in un regolamento contrattuale, disciplinano i servizi e l’uso dei beni comuni e che hanno natura organizzativa può, invece, essere disposta con la maggioranza prescritta dagli art. 1138 e 1136 cod. civ.
In tema di condominio negli edifici, la mancata analitica e specifica predeterminazione del compenso dell’amministratore prima della sua nomina rende nulla non solo la delibera di nomina nella parte in cui non prevede il compenso, ma travolge anche la esistenza stessa della delibera nella parte in cui manifesta la volontà della maggioranza prevista dalla legge di nominare quel professionista (Nel caso di specie, rilevato che, in violazione dell’art. 1129, comma 14, cod. civ., la delibera assembleare di nomina impugnata risultava priva dell’indicazione del compenso spettante all’amministratore, il quale aveva di fatto accettato l’incarico ed agito al contempo senza comunicare i propri compensi, il giudice adito ne ha dichiarato la nullità).
In tema di impugnazioni delle delibere assembleari, l’art., 1137, comma 2, cod. civ., nel riconoscere ad ogni condomino assente, dissenziente o astenuto la facoltà di ricorrere all’autorità giudiziaria avverso le deliberazioni dell’assemblea, non pone una riserva di competenza assoluta ed esclusiva del giudice ordinario e, quindi, non esclude la compromettibilità in arbitri delle relative controversie, le quali, d’altronde, non rientrano in alcuno dei divieti sanciti dagli artt. 806 e 808 cod. proc. civ. (Nel caso di specie, rilevata la presenza nel regolamento condominiale di una disposizione a mente della quale “…qualsiasi controversia tra i comproprietari attinente comunque allo stabile od al presente regolamento verrà inappellabilmente deferita ad un arbitro amichevole compositore, da nominarsi di comune accordo fra le parti contendenti ed, in difetto, dal Presidente del Tribunale di Torino su richiesta della parte più diligente…” il giudice adito, richiamato l’enunciato principio ed accolta l’eccezione ritualmente sollevata dal Condominio convenuto, si è dichiarato incompetente a pronunciare sull’impugnazione delle due delibere assembleari oggetto di causa assegnando al contempo termine per la riassunzione del giudizio dinanzi all’arbitro irrituale).
