Nulla la clausola del contratto di vendita che esclude dal trasferimento la proprietà di alcune parti comuni

È nulla, provocando la rinuncia di un condomino alle parti comuni - vietata dal Codice civile - la clausola del contratto di vendita di un’unità immobiliare sita in uno stabile condominiale con cui si esclude dal trasferimento la proprietà di alcune parti comuni. Lo afferma la Corte di appello di Perugia con la sentenza 202/ 2023 (relatore Nardone) .

Ad accendere lo scontro, è l’opposizione di una signora al precetto con cui – accolto il ricorso possessorio presentato da un uomo – se ne ordinava il reintegro nel possesso di un terreno con conseguente rimozione dei recinti. Per rafforzare la sua tesi, la controparte produce l’atto di compravendita con cui una S.r.l. vendeva alla donna l’immobile e la particella contestata per cui, con tale cessione, era lei la legittimata passiva e nuova obbligata dell’ordine di reintegra.

In prima battuta, l’opposizione viene rigettata e la questione arriva in appello: non era stato considerato, si rileva nel ricorso, il fatto che l’area oggetto di lite fosse stata trasferita in proprietà all’appellante, mentre le carte versate nel fascicolo provavano il contrario cioè che l’immobile era diverso da quello oggetto di possessoria. La Corte di Perugia, però, respinge l’appello. Secondo l’istruttoria, l’ordinanza di reintegra nel possesso era stata notificata insieme all’atto di precetto anche alla donna che aveva acquistato dalla società la proprietà della particella e delle relative pertinenze, in data successiva all’instaurazione del possessorio e che era a conoscenza dei fatti.

In altre parole, in origine tutta l’area era di proprietà dell’uomo. Per esecuzione, poi, alcuni appartamenti con connessi locali e diritti sulla corte comune venivano trasferiti alla S.r.l. e due particelle a loro volta passavano alla signora con atto pubblico. Un atto dove si precisava che la vendita seguiva a corpo con ogni accessorio, accessione, dipendenza, pertinenza, servitù e comunione, inclusi i proporzionali diritti di comproprietà sulle parti comuni del fabbricato quali risultavano dall’articolo 1117 del Codice civile, con riferimento allo stato attuale della consistenza.

Ne deriva che all’unità immobiliare acquistata dalla donna afferivano i diritti pro-quota sulla corte comune di cui il signore aveva ottenuto la reintegra all’esito del giudizio possessorio. Diversamente, la clausola che consente al condomino di disporre della propria unità immobiliare separatamente dai diritti sulle parti comuni sarebbe affetta da radicale nullità (Cassazione, 1610/2021) visto che con la stessa si attuerebbe la rinuncia di un condomino alle porzioni condominiali che, invece, è vietata dall’articolo 1118 del Codice civile. Di qui, la decisione della Corte di appello di Perugia di respingere l’impugnazione e confermare la soluzione adottata dal Tribunale.