Nullità della nomina dell’amministratore in mancanza di dettagliata specifica del compenso
Sarebbero invalidati tutti gli atti da lui compiuti
La Cassazione civile, con ordinanza 12927 del 22 aprile 2022, ha affrontato il tema della nullità della nomina dell'amministratore di condominio come previsto dall'articolo 1129 comma 14 del Codice civile. Quest’ultimo prevede che: «l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta».
La vicenda e la decisione
Ebbene la questione affrontata dalla Corte era proprio quella di stabilire se fosse stata espressamente oggetto di delibera la nomina di un amministratore di condominio in assenza di espressa specifica ed analitica indicazione delle voci del compenso. Inoltre si doveva giudicare se fosse possibile desumere il compenso attraverso l'implicita approvazione del rendiconto condominiale che ovviamente ne riportava l'importo totale.
La Cassazione, in applicazione della norma (articolo 1129 Codice civile), ha dovuto escludere l'implicita approvazione indiretta proprio perché il legislatore ha ritenuto “essenziale” per la validità della nomina il requisito della specifica e dettagliata indicazione delle voci di compenso. Tuttavia, precisa la Corte, che sarà possibile conservare la validità della delibera di nomina solo se sia verbalizzata l'espressa approvazione delle voci di compenso indicate nel preventivo o nell'offerta dell'amministratore da allegare al verbale avendo cura di precisare a verbale stesso che ne fa parte integrale ed elemento essenziale.
L’analitica determinazione
Quanto sopra è chiaramente espresso nel principio di diritto formulato nel provvedimento della Cassazione in esame: «agli effetti dell’articolo 1129, comma 14, Codice civile, il quale prevede la nullità testuale della nomina dell’amministratore di condominio ove non sia specificato l’importo dovuto a titolo di compenso, per la costituzione di un valido contratto di amministrazione condominiale occorre accertare la sussistenza di un documento, approvato dall’assemblea, recante, anche mediante richiamo ad un preventivo espressamente indicato come parte integrante del contenuto di esso, l’elemento essenziale della analitica determinazione del corrispettivo, che non può ritenersi implicita nella delibera assembleare di approvazione del rendiconto».
Conclusioni
La decisione della Corte conferma il chiaro enunciato dell'articolo 1129 e soprattutto il rischio che corre il nominato amministratore; ovvero sia di vedere vanificato il suo impegno professionale che potrebbe non essere retribuito, sia il rischio di vedere gli effetti della nullità della nomina anche sugli atti compiuti come amministratore.La sanzione della nullità implica infatti una efficacia dall'origine dell'invalidità della nomina (in assenza dei requisiti essenziali di indicazioni specifica degli elementi del compenso) e quindi di tutti gli atti compiuti nella qualità di amministratore (convocazioni di assemblea, diffide, recupero crediti, bilanci).
Si può quindi solo raccomandare la massima attenzione in sede di nomina per evitare l'invalidità insanabile. Curare, ove possibile, la partecipazione personale all'assemblea per suggerire il contenuto corretto e completo della delibera. Oppure allegare al proprio preventivo anche uno schema di delibera corretto e completo per la nomina; ciò in modo che presidente e segretario ne possano fare buon uso. In ogni caso inviare a tutti i condòmini, anche dopo la nomina, un documento di propria accettazione dell'incarico di amministratore completo di specifica analitica delle voci di compenso ex articolo 1129 comma 14 Codice civile.
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