Paga i lavori straordinari del condominio chi risulti condomino al momento del via libera alle opere

La delibera chiamata a determinare quantità, qualità e costi di interventi di manutenzione straordinaria e di innovazioni ha valore costitutivo dell'obbligo che scatta in capo a ciascun condomino. Quindi, nel caso in cui sia venduta una porzione esclusiva posta nel condominio e la delibera sui lavori preceda la stipula, i costi – se non diversamente pattuito nei rapporti interni tra il venditore ed il compratore – saranno a carico del venditore anche se le opere siano eventualmente effettuate, in tutto o in parte, in un secondo momento. Ipotesi in cui, è evidente, l'acquirente avrà diritto a rivalersi nei confronti del dante causa per quanto pagato al condominio per solidarietà passiva. Lo afferma il Tribunale di Sulmona con sentenza 257 del 23 dicembre 2021.

I fatti
A portare in causa un condominio residence è la legale rappresentante di una società, opponendosi al decreto ingiuntivo con cui le si chiedeva il pagamento di circa 7 mila euro, oltre interessi, rivalutazione monetaria e spese processuali, per il mancato saldo della quota parte di oneri condominiali straordinari assertivamente a lei spettanti, richiamati e descritti nel ricorso.

Intanto, tiene a contestare, il decreto era nullo ed inefficace: non era proprietaria dell'immobile adibito a lavanderia, né esso faceva parte del Residence essendo di titolarità prima della società e poi dei nuovi acquirenti come da atto notarile e visura camerale. In ogni caso, aggiunge, mancava la prova scritta del presunto credito che, comunque, non era né certo, né liquido e né esigibile. Anzi, rilancia con domanda riconvenzionale, il condominio era responsabile come custode per i danni arrecati ai locali lavanderia dalle ripetute infiltrazioni provenienti dal sovrastante solaio condominiale, risanato solo di recente. Il decreto ingiuntivo viene revocato ma la riconvenzionale bocciata.

La decisione
Intanto, tiene a premettere il Tribunale, era fondata l'eccezione di legittimazione passiva formulata dalla signora, mai proprietaria dell'immobile cui si riferiva il credito. Locale che, effettivamente, non faceva parte del condominio ma era in prima battuta di proprietà della società e, al momento della proposizione del ricorso monitorio, degli acquirenti. A provarlo, la documentazione. Circostanza, comunque, conosciuta dall'ente vista la partecipazione della società alle assemblee come condomina e gli scambi di corrispondenza intercorsi sulla richiesta di danni. Società che, da condomina, era stata pure raggiunta da precedenti ingiunzioni di pagamento per oneri condominiali.

In sostanza, nei confronti dell'opponente non poteva essere chiesto ed emesso decreto ingiuntivo per la riscossione dei contributi condominiali straordinari, atteso che la predetta norma di legge può trovare applicazione soltanto nei confronti di coloro che siano condòmini al momento della proposizione del ricorso monitorio. Peraltro, la giurisprudenza è chiara: in tema di pagamento delle spese condominiali straordinarie inerenti le parti comuni (come nella vicenda) e già deliberate al momento della compravendita, salvo diverso accordo, il responsabile del pagamento delle spese condominiali per i lavori straordinari è chi sia proprietario del bene al momento dell'approvazione delle opere.

Chi è tenuto a pagare i lavori
Difatti, la deliberazione dell'assemblea chiamata a determinare quantità, qualità e costi di interventi straordinari o innovazioni, ha valore costitutivo della relativa obbligazione in capo a ciascun condomino. Ecco che, qualora la delibera per l'esecuzione di innovazioni, straordinaria manutenzione o ristrutturazione, sia antecedente alla stipula dell'atto traslativo, ove non diversamente convenuto nei rapporti interni tra venditore e compratore, i relativi costi devono essere sopportati dal primo, anche se i lavori siano stati, in tutto o in parte, effettuati in epoca successiva, con diritto dell'acquirente a rivalersi nei confronti del dante causa per quanto pagato all'ente in forza del principio di solidarietà passiva (Cassazione 11199/2021; Corte di appello de L'Aquila 435/2021).

Conclusioni
Nel caso in esame, quindi, non poteva essere chiesto ed emesso il decreto ingiuntivo verso l'opponente, priva della qualità di condomino al momento dell'approvazione dei lavori straordinari in questione. Di qui, l'accoglimento dell'eccezione di legittimazione passiva con connessa revoca del decreto ingiuntivo. Quanto, invece, alla riconvenzionale formulata circa la richiesta di risarcimento dei danni assertivamente subiti per le infiltrazioni provenienti dal sovrastante solaio di proprietà del condominio, è la stessa opponente a riferire che essi erano stati eliminati dal condominio con il risanamento del solaio e che il distacco di un pezzo di intonaco avvenuto successivamente ai predetti lavori risultava riparato da una ditta. Non solo. Non c'erano prove sufficienti di tali pregiudizi e, soprattutto, del loro ammontare. Inevitabile, allora, il rigetto della riconvenzionale. Tanto sancito, il Tribunale di Sulmona compensa le spese di lite.