Per la consegna delle chiavi del terrazzo condominiale è necessario ricorrere al Tribunale

Un condomina impugnava davanti al Tribunale di Roma la sentenza resa dal giudice di pace capitolino che dichiarava la sua incompetenza per materia circa la richiesta della consegna di copia delle chiavi di accesso ai terrazzi di proprietà condominiale e al lastrico solare al fine di consentire la fruizione dei servizi comuni in conformità al regolamento di condominio. La ricorrente contestava l'avvenuto accoglimento, da parte del giudice, dell'eccezione di incompetenza per materia formulata dal condominio, non essendo in discussione il diritto del condòmino all'utilizzo dello spazio comune, ma la sola consegna della chiave di accesso e la relativa modalità di custodia.

La condomina, proprietaria di un appartamento dello stabile appellato e comproprietaria dei beni comuni condominiali, richiedeva la consegna della copia delle chiavi di accesso alle terrazze condominiali, negata dall'amministratore. La pronuncia del giudice di pace ha evidenziato come la domanda fosse di competenza del Tribunale chiamato a verificare non solo la regolamentazione della misura e della modalità d'uso del terrazzo, ma anche il diritto della donna all'utilizzo della chiave di accesso, essendo diretta a ignorare il contenuto degli articoli 23 e 24 del Regolamento di condominio, accettato all'atto di acquisto.

Bisogna precisare che appartengono alla competenza per materia del giudice di pace le controversie tra condòmini relative alla misura e alle modalità d'uso dei servizi di condominio. In particolare, la Cassazione ha evidenziato che rientrano tra le prime quelle che riguardano le riduzioni o le limitazioni quantitative del diritto dei singoli e hanno a oggetto quei provvedimenti degli organi condominiali che, esulando dalla disciplina delle modalità qualitative di uso del bene comune, incidono sulla misura del godimento riconosciuto ai singoli.

Appartengono alle seconde, invece, quelle che riguardano i limiti qualitativi di esercizio delle facoltà comprese nel diritto di comunione, ossia quelle relative al modo più conveniente e opportuno con cui tali facoltà debbono esercitarsi, nel rispetto delle facoltà di godimento riservate agli altri condòmini in proporzione alle rispettive quote, secondo quanto stabilito dalle legge o dalla volontà della maggioranza, oppure da eventuali disposizioni del regolamento.

Continua la Suprema corte specificando che, da queste cause attribuite entrambe alla competenza per materia del giudice di pace a norma dell'articolo 7 del Codice di procedura civile, vanno tenute distinte le controversie che vedono messo in discussione il diritto del condòmino a un determinato uso della cosa comune e che, quindi, rimangono soggette agli ordinari criteri della competenza per valore. Nel caso di specie, la condomina richiedeva la consegna della copia delle chiavi di accesso alle terrazze condominiali, specificando di averle già domandate all'amministratore e aver ricevuto un rifiuto. La richiesta non poteva essere soddisfatta anche in riferimento alla regolamentazione disposta dall'amministratore sulla detenzione delle chiavi in oggetto da parte della pulitrice o di un solo condòmino, che ne avrebbe curato la consegna al richiedente «in caso di necessità di accesso al terrazzo condominiale da parte di questi».

Con la sentenza 13024/2022 , pubblicata il 7 settembre, il Tribunale di Roma ha precisato che l'oggetto della controversia non riguarda la sola modalità di custodia della chiave ma il diritto della condòmina alla consegna in suo favore, negata dal condominio. Pertanto, si configura una controversia riguardante il diritto del condòmino a un determinato uso della cosa comune e non la semplice regolamentazione della modalità d'uso del servizio. Di conseguenza, dev’essere confermata la sentenza di primo grado, laddove evidenzia la competenza del Tribunale, attesa la necessità di verifica, non solo della disciplina della misura e modalità d'uso del terrazzo, ma anche in considerazione del regolamento.