Rassegna della Cassazione

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Parti comuni – Spazi per parcheggi – Art. 41-sexies della legge n. 765/1967 – Riserva obbligatoria – Inderogabilità – Ambito di operatività – Conseguenze – Clausola di contratto di compravendita dei singoli appartamenti escludente dalla alienazione la comproprietà di tali spazi – Nullità – Integrazione del contratto "ope legis" con il riconoscimento di un diritto reale di uso dello spazio in favore del condominio – Necessità

L'art. 41-sexies della legge 17 agosto 1942, n. 1150, introdotto dall'art. 18 della legge 6 agosto 1967, n. 765 – laddove dispone che nelle nuove costruzioni e anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse devono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione – costituisce norma imperativa ed inderogabile, in correlazione degli interessi pubblicistici da essa perseguiti; la norma opera non solo nel rapporto tra il costruttore o proprietario di edificio e l'autorità competente in materia urbanistica, ma anche nei rapporti privatistici inerenti a detti spazi, nel senso di imporre la loro destinazione a uso diretto delle persone che stabilmente occupano le costruzioni o a esse abitualmente accedono. Ciò comporta, in ipotesi di fabbricato condominiale, che, qualora il godimento dello spazio per parcheggio non sia assicurato in favore del proprietario del singolo appartamento in applicazione dei principi sull'utilizzazione delle parti comuni o delle sue pertinenze, essendovi un titolo contrattuale che attribuisca ad altri la proprietà dello spazio medesimo, deve affermarsi la nullità di tale contratto nella parte in cui sottrae lo spazio per parcheggio alla suddetta inderogabile destinazione; conseguentemente, deve ritenersi il contratto stesso integrato "ope legis" ex art. 1419 comma 2, cod. civ. dalla norma imperativa, con il riconoscimento di un diritto reale di uso di quello spazio in favore di detto condomino.

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Parti comuni – Presunzione di comunione – Spazio sottostante il suolo di un edificio – Natura condominiale – Mancanza di un titolo contrario – Sussistenza

In tema di condominio negli edifici, lo spazio sottostante il suolo di un edificio condominiale, in mancanza di un titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva ad uno dei condomini, va considerato di proprietà comune, per il combinato disposto degli artt. 840 e 1117 cod. civ.

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Controversie – Responsabilità per danno cagionato da cose in custodia – Caso fortuito – Condotta del danneggiato o di un terzo – Responsabilità del custode – Esclusione – Configurabilità – Presupposti – Fattispecie relativa a caduta dai gradini dell'androne del fabbricato condominiale

La responsabilità per danno cagionato da cosa in custodia ex art. 2051 cod. civ. può essere esclusa o dalla prova del caso fortuito (che appartiene alla categoria dei fatti giuridici), senza intermediazione di alcun elemento soggettivo, oppure dalla dimostrazione della rilevanza causale, esclusiva o concorrente, alla produzione del danno delle condotte del danneggiato o di un terzo (rientranti nella categoria dei fatti umani), caratterizzate, rispettivamente, la prima dalla colpa ex art. 1227 cod. civ. o, indefettibilmente, la seconda dalle oggettive imprevedibilità e non prevenibilità rispetto all'evento pregiudizievole (Nel caso di specie, richiamati gli enunciati principi, la Suprema Corte ha ritenuto incensurabile la sentenza impugnata che aveva confermato anche in sede di gravame il rigetto della domanda risarcitoria proposta dalla ricorrente, inquilina di un fabbricato condominiale rimasta vittima di lesioni dovute ad una caduta dagli scalini dell'androne, in quanto, nella circostanza, la sua condotta aveva contribuito all'eziologia dell'evento, per lo meno in termini di non adeguata predisposizione di cautele nell'incedere sui predetti scalini, considerato che la stessa abitava nel palazzo da oltre un triennio, pertanto conoscendo o dovendo conoscere adeguatamente la struttura, inclusa l'assenza del corrimano nell'androne, e la probabile scivolosità del luogo in caso di pioggia).

IMMOBILI

Contratti – Locazione – Uso commerciale – Immobile locato gravato da vincolo artistico e culturale anche su arredi, decorazioni, cimeli storici e relativa licenza di esercizio – Portata del vincolo – Divieto per il locatore di intimare al conduttore la licenza per finita locazione – Esclusione – Obbligo del locatore di garantire la continuità della destinazione del bene – Necessità

Qualora un bene immobile, per il quale sia stato stipulato un contratto di locazione ad uso commerciale, risulti classificato, in base ad un provvedimento amministrativo emesso ai sensi degli artt. 1 e 2 della legge 1° giugno 1939, n. 1089, quale bene di interesse particolarmente importante, determinandosi in tal modo un vincolo artistico e culturale non soltanto sull'immobile, ma anche sugli arredi, le decorazioni, i cimeli storici e la relativa licenza di esercizio, la sussistenza di tale vincolo non si traduce, per il proprietario, nel divieto di intimare al conduttore la licenza per finita locazione, ma soltanto nell'obbligo di garantire la continuità della destinazione del bene nei termini indicati dal provvedimento istitutivo di quel vincolo.

IMMOBILI

Contratti – Appalto – Rovina o difetti di cose immobili – Responsabilità del costruttore – Rinunzia o limitazione pattizia – Configurabilità – Esclusione – Fondamento – Fattispecie concernente la responsabilità del progettista e direttore dei lavori relativi ad un appalto per la costruzione di un edificio condominiale

In tema di appalto, la responsabilità per gravi difetti di cui all'art. 1669 cod. civ. è di natura extracontrattuale ed è sancita al fine di garantire la stabilità e la solidità degli edifici e di tutelare soprattutto l'incolumità personale dei cittadini e quindi di interessi generali inderogabili che trascendono i confini ed i limiti dei rapporti negoziali tra le parti, con la conseguenza che tale responsabilità non può essere rinunciata o limitata con pattuizioni particolari dei contraenti.

IMMOBILI

Tributi – Catasto – Rendita catastale – Atto di aggiornamento catastale – Presentazione da parte degli intestatari catastali di immobili a destinazione speciale e particolare – Presupposti e limiti – Individuazione

In tema di rendita catastale, l'atto di aggiornamento catastale, ai sensi dell'art. 1, comma 22, della legge n. 208 del 2015, può essere presentato dagli intestatari catastali di immobili a destinazione speciale e particolare, censibili nelle categorie catastali dei gruppi D ed E, solo al fine dell'adeguamento della rendita castale alla nuova disciplina introdotta dal precedente comma 21 e, quindi, al fine di escludere dalla rendita eventuali componenti impiantistiche, che non sono più oggetto di stima.

IMMOBILI

Contratto – Formazione ed elementi del contratto – Contratto preliminare – Oggetto – Stipulazione del contratto definitivo – Collegamento tra i due negozi – Sostanziale identità del bene oggetto del trasferimento – Necessità – Conseguenze in caso di azione promossa per ottenere l'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto ex art. 2932 c.c.

La sostanziale identità del bene oggetto del trasferimento costituisce elemento indispensabile di collegamento tra contratto preliminare e contratto definitivo, con la conseguenza che, in tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto, ai sensi dell'art. 2932 cod. civ., la sentenza che tiene luogo del contratto definitivo non concluso – dovendo necessariamente riprodurre, nella forma del provvedimento giurisdizionale, il medesimo assetto di interessi assunto dalle parti quale contenuto del contratto preliminare, senza possibilità di introdurvi modifiche – non può avere ad oggetto un appartamento o più appartamenti scelti dal promissario acquirente diversi da quelli contemplati nel preliminare come oggetto del futuro trasferimento e posti su un piano diverso dell'erigendo edificio.

IMMOBILI

Risarcimento del danno – Valutazione e liquidazione – Danno derivante da occupazione illegittima di un immobile – Presunzione relativa – Operatività – Prova contraria dell'occupante – Estremi

Nel caso di occupazione illegittima di un immobile, il danno subito dal proprietario, essendo collegato all'indisponibilità di un bene normalmente fruttifero, è oggetto di una presunzione relativa, che onera l'occupante della prova contraria dell'anomala infruttuosità di quello specifico immobile, non potendo, in caso di mancato superamento di tale presunzione, non essere riconosciuto in favore del legittimo proprietario.

IMMOBILI

Contratti – Mediazione – Mediatore – Caratteri – Imparzialità – Compravendita di appartamento compreso in un fabbricato condominiale – Attività di intermediazione tra singolo condomino alienante ed il terzo acquirente prestata dell'amministratore di condominio – Preclusione – Insussistenza – Fondamento

Con riguardo alla compravendita di un appartamento compreso in fabbricato condominiale, all'amministratore del condominio non è precluso di espletare attività di intermediazione, tra il singolo condomino alienante ed il terzo acquirente, attesa l'estraneità del detto affare alla sfera delle attribuzioni entro cui, ai sensi degli artt. 1130 e 1131 cod. civ., è circoscritto il potere dell'amministratore di rappresentare il singolo condomino e di tutelare gli interessi dell'ente di gestione al quale lo stesso partecipa.